Kbis et LMNP : qui est concerné et pourquoi ?

L’extrait Kbis est au monde de l’entreprise ce que la carte d’identité est aux particuliers : une preuve d’existence officielle. Mais en LMNP, le Kbis n’est pas toujours nécessaire. Lors de la création de votre LMNP, quelles sont vos véritables obligations ? Et comment justifier votre statut auprès des tiers sans extrait Kbis ? Indy vous guide pas-à-pas.

La LMNP a-t-elle besoin d’un Kbis ?

Qu’est-ce qu’un extrait Kbis et à quoi sert-il ?

L’extrait Kbis certifie qu’une société commerciale est bien immatriculée au RCS (Registre du commerce et des sociétés).

Ce document officiel prouve l’existence juridique d’une société, il est son passeport.

On y retrouve des informations clés : dénomination sociale, siège, identité du dirigeant, code APE, date de création, montant du capital social, etc.

L’extrait Kbis est propre aux personnes morales à caractère commercial (les sociétés). Il ne doit pas être confondu avec l’extrait K délivré aux personnes physiques, soit les EI (Entreprise individuelle), inscrites au RCS.

Pourquoi certaines LMNP possèdent un extrait Kbis et d’autres non ?

L’article L.123-1 du Code de commerce (source) régit l’immatriculation au RCS.

Il énumère quelles entreprises sont tenues de s’immatriculer à ce registre, selon leur nature juridique et leur activité.

LMNP en nom propre, sans prestation de service. 

Si vous exercez votre activité LMNP (Location meublée non professionnelle) en nom propre (via une EI), vous êtes une personne physique. Dans ce cas, aucune inscription au RCS n’est requise si votre offre n’inclut pas de services para-hôteliers.

En effet, l’article L.123-1 du Code de commerce précise bien que “les personnes physiques ayant la qualité de commerçant” sont tenues de s’immatriculer au RCS, sans faire mention des autres.

Or, l’article L.121-1 du Code de commerce définit comme commerçants “ceux qui exercent des actes de commerce et en font leur profession habituelle”.

Notez ces termes  :

• “Ceux qui exercent des actes de commerce” : la location d’un bien immeuble (appartement, maison) n’est pas constitutive d’un acte de commerce selon le CCRCS (*) et la location de meubles (lit, frigo, etc.), bien que commerciale, reste secondaire dans le cadre d’une LMNP ;
• “Et en font leur profession habituelle” : la LMNP est par définition non professionnelle, conformément à l’article 155 du Code général des impôts.

En résumé : le caractère de l’activité LMNP n’est ni commercial ni professionnel, donc vous n’êtes pas commerçant.

LMNP en nom propre avec prestations de services

Si votre activité LMNP en nom propre s’accompagne de prestations para-hôtelières, la donne peut changer. L’avis n° 2018-005 du CCRCS est clair sur ce point.

Lorsqu’un loueur en meublé fournit “tout au long du séjour” de son locataire des prestations s’apparentant à celles de l’hôtellerie (ménage, linge, repas, accueil de la clientèle), cela est susceptible de conférer à son activité un caractère commercial. Concrètement, exercer en nom propre n’exclut pas une immatriculation au RCS.

Encore faut-il que votre demande précise explicitement l’existence d’une prestation de services. C’est à cette condition qu’elle pourra éventuellement être acceptée. À défaut de cette mention, votre activité LMNP ne sera pas enregistrée au RCS et vous ne recevrez pas un extrait K.

Quid de l’activité LMNP en société ?

Votre entreprise LMNP est tenue de s’immatriculer au RCS si elle possède une personnalité morale, toujours selon l’article L.123-1 du Code de commerce. Et ce, que votre société soit commerciale (comme une SARL) ou civile (une SCI par exemple).

Les obligations administratives réelles du loueur LMNP

La déclaration d’activité auprès de l’INPI

Prestations para-hôtelières ou non, déclarer votre activité LMNP sur le guichet unique de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle) est un impératif.

Cette procédure en ligne doit être réalisée dans les quinze jours qui suivent le début de votre activité. Elle vous permet d’informer l’administration de votre nouvelle source de revenus et, entre autres, de déterminer :

• La forme juridique de votre entreprise ;
• Votre régime fiscal : micro-BIC, réel simplifié ou réel normal ;
• Votre régime de TVA (si vous en êtes redevable).

L’obtention du numéro SIREN/SIRET

Numéros SIREN et SIRET, quelles différences ? Le numéro SIREN identifie l’entreprise elle-même. Le numéro SIRET, lui, identifie chacun des établissements d’une entreprise.

Autrement dit, une société (soit une entreprise personne morale) ou un auto-entrepreneur peuvent posséder plusieurs SIRET, mais un seul SIREN.

Concrètement, si vous possédez plusieurs LMNP à des adresses différentes : il vous faut créer un établissement par adresse, afin d’obtenir un SIRET pour chacune d’entre elles.

Si vous possédez plusieurs LMNP à une seule adresse (plusieurs appartements dans un même immeuble), vous pouvez les regrouper en un seul établissement.

Comment prouver l’existence légale de son activité sans Kbis ?

Sans Kbis, deux documents font office de carte d’identité de votre activité LMNP :

• L’extrait RNE (Registre national des entreprises) : délivré par l’INPI, qui atteste de votre immatriculation au RNE ;
• L’avis de situation au répertoire Sirene : délivré par l’INSEE (Institut national de la statistique et des études économiques).

Tous deux regroupent les principales informations administratives de votre activité, tout comme l’extrait Kbis : numéro SIREN, numéro SIRET, code NAF (ou APE), adresse, forme juridique, etc.

Leur différence tient à leur portée juridique : l’extrait RNE fait foi jusqu’à preuve du contraire des informations qu’il contient, tandis que l’avis de situation Sirene ne possède pas de valeur juridique.

L’extrait RNE est donc le justificatif à privilégier en l’absence de Kbis.

Les justificatifs demandés par les banques ou assurances

L’extrait RNE est nécessaire si vous souhaitez ouvrir un compte bancaire dédié à votre activité de location.

De même, si vous souhaitez garantir votre bien immobilier, votre compagnie d’assurance vous demandera cette attestation.

Notez qu’en LMNP, seule une assurance PNO (Propriétaire non-occupant) est obligatoire, dans le cas spécifique où votre location fait partie d’une copropriété. Dans tous les autres cas de figure, assurer votre logement n’est pas une obligation, bien que fortement recommandé.

Vous avez davantage de questions sur le Kbis LMNP ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, nous vous répondrons avec plaisir ! 🤝