Êtes-vous exonéré de DMTO ?

Vous souhaitez investir dans la pierre et acheter un bien destiné à la location meublée. Notez que plusieurs taxes et honoraires viendront alourdir la facture à la signature de l’acte de vente. Comprendre le détail des DMTO, le principal poste de dépense des frais de notaire de votre LMNP, c’est budgétiser correctement votre acquisition et vous épargner de mauvaises surprises. Leur montant varie selon plusieurs facteurs : ancien ou neuf, localisation du bien, profil de l’acquéreur, etc. Indy vous explique.

Que sont les DMTO ?

Définition des DMTO

Les DMTO, également nommés frais de mutation en langage courant, signifient « Droits de mutation à titre onéreux ».

Pour comprendre concrètement ce que recouvre cet acronyme, il faut en définir les termes :

• Droits : il s’agit de prélèvements (taxe, frais d’assiette, etc.) reversés aux collectivités territoriales et à l’État ;
• Mutation : ici, ce mot est un synonyme de « transfert », ou de « changement de titulaire » ;
• À titre onéreux : ledit transfert est réalisé en échange d’une contrepartie (argent, ou tout autre contrepartie), a contrario d’une mutation à titre gratuit.

DMTO et frais de notaire : quelle différence ?

Les DMTO sont le principal poste de dépense de ce que l’on appelle communément les frais de notaire, qui incluent également :

• Les émoluments du notaire : sa rémunération ;
• Les débours : somme d’argent avancée pour votre compte ;
• La CSI : la contribution de sécurité immobilière.

Quel est le taux des DMTO en 2026 ?

Taux applicables dans l’ancien

À combien s’élèvent les DMTO sur un logement ancien ? Tout dépend du département où se situe le bien.

Le taux global des DMTO se compose de :

• La taxe départementale (appelée aussi droit d’enregistrement ou publicité foncière) : comprise entre 3,80 % et 5 % (*), sauf exceptions ;
• La taxe communale : de 1,20 %, conformément à l’article 1584 du CGI (Code général des impôts) ;
• Les frais d’assiette et de recouvrement : prélevés par l’État, ils sont égaux à 2,37 % du montant de la taxe départementale (article 1647 du CGI).

En conséquence, pour une taxe départementale :

• À 5 % : le taux global est d’environ 6,32 % ;
• À 4,50 % : le taux global est d’environ 5,81 % ;
• À 3,80 % (Indre et Mayotte) : le taux global est d’environ 5,09 %.

Taux applicable dans le neuf

Dans l’immobilier neuf, les taux des DMTO diffèrent de l’ancien :

• La taxe départementale passe à 0,70 % (sauf exceptions) ;
• Les frais d’assiette et de recouvrement sont abaissés à 2,14 % du montant de la taxe départementale ;
• La taxe communale, quant à elle, n’est pas perçue si le taux de 0,70 % s’applique (article 1584 du CGI).

Comment calculer les DMTO ?

Base de calcul : le prix de vente du bien

Les DMTO se calculent sur une base précise : le prix de vente inscrit dans l’acte, majoré des charges en capital et des indemnités que vous devez verser au vendeur (article 683 du CGI).

Pour mieux comprendre, prenons deux exemples. Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, les frais d’agence (à votre charge) n’entrent pas dans la base de calcul des DMTO : l’agence n’est qu’un intermédiaire. En revanche, si vous rachetez une dette contractée par le vendeur dans le cadre de l’acquisition, celle-ci entre dans le calcul des DMTO.

Exemple chiffré sur un achat immobilier ancien

Le total des DMTO à payer est donc égal à 31 592,5 €.

Exonérations, réductions et abattements de la taxe départementale

Notez qu’en cas d’exonération totale de la taxe départementale, ni la taxe communale ni les frais d’assiette ne s’appliquent. En effet, elles sont additionnelles à celle-ci.

Réductions non soumises au vote des conseils départementaux

Certaines ristournes sur la taxe départementale s’appliquent de plein droit, sans délibération du conseil départemental.

Par exemple : l’engagement de construire. Lors de l’acquisition d’un immeuble, si vous êtes assujetti à la TVA et que vous vous engagez à bâtir un immeuble neuf dans un délai de 4 ans (prorogeable), vous êtes partiellement exonéré de taxe départementale. Seule une portion fixe de 125 € est due (article 1594-0 G et 691 bis du CGI).

De multiples mutations, listées à l’article 1594 F quinquies du CGI, bénéficient également et sous conditions d’une taxe départementale à 0,70 %, notamment :

• L’acquisition d’immeubles ruraux ;
• L’acquisition d’immeubles par une société de crédit-bail ;
• Les acquisitions en vue de leur revente de lots de copropriétés faisant l’objet d’un plan de sauvegarde, etc.

Exonérations soumises au vote des conseils départementaux

Sur délibération du conseil départemental, certaines opérations peuvent être exonérées de publicité foncière :

• Les cessions de logements réalisées par les organismes d’HLM (Habitation à loyer modéré) et les SEM ou sociétés d’économie mixte locales (article 1594 G du CGI) ;
• Les rachats par les organismes d’HLM ou les SEM de logements d’accédants à la propriété en difficulté (article 1594 H du CGI) ;
• Les acquisitions de logements par les organismes HLM dans le cadre de la mise en œuvre d’une garantie de rachat (article 1594 H 0 bis du CGI) ;
• Les acquisitions par les mutuelles de retraite des anciens combattants et victimes de guerre (article 1594 I du CGI) ;
• Les acquisitions, dans les DOM, d’immeubles destinés à l’exploitation d’un hôtel, d’une résidence de tourisme ou de vacances (article 1594 I bis du CGI) ;
• Les cessions, dans les DOM, de parts de copropriété dans des hôtels, résidences de tourisme ou villages de vacances (article 1594 I ter du CGI) ;
• Les baux à réhabilitation (article 1594 J du CGI) ;
• Les baux à durée limitée d’immeubles relatifs à des résidences de tourisme (article 1594 J bis du CGI).

Réductions et abattements soumis au vote des conseils départementaux

Le coût de la publicité foncière peut également être minoré par d’autres mécanismes, également soumis au vote en conseil départemental :

1. Un abattement sur l’assiette de calcul de ladite taxe (sous conditions, article 1594 F ter du CGI), dans une fourchette de 7 600 à 46 000 €. C’est le cas du Calvados, qui offre un abattement de 46 000 € pour l’achat d’un immeuble à usage d’habitation et de garage.
2. Une réduction du taux de la taxe départementale (jusqu’à 0,70 %) pour les ventes par lots avec droit de préemption du locataire (sous conditions, article 1594 F sexies du CGI). C’est le cas des Hautes-Pyrénées, département qui propose un taux de 3,80 %.
3. Une réduction (voire une exonération) du taux de la taxe départementale pour les primo-accédants (article 1594 F septies du CGI). La Savoie offre un taux de 4 %.

Qui paie les DMTO et comment ?

L’acheteur, seul redevable

Deux points sont à retenir concernant le paiement des DMTO :

• Le redevable : c’est l’acheteur (vous), sauf disposition contraire (article 1712 du CGI) ;
• La date : en pratique, les droits sont versés quelques jours avant la signature de l’acte de mutation.

Autrement dit, ces taxes alourdissent votre budget d’acquisition et doivent être anticipées dès le départ. Un investissement LMNP ne s’improvise pas. Pensez à les intégrer au business plan de votre investissement locatif, qui plus est s’il s’agit de votre premier investissement locatif.

Le rôle du notaire dans le paiement des DMTO

Le notaire joue le rôle de collecteur pour le compte du Trésor public, du département et de la commune. En pratique, il calcule le montant des taxes, le prélève sur la provision que vous lui avez versée, puis le reverse à l’administration.

DMTO et cession de parts de SCI : cas particulier

Acheter les parts d’une SCI (Société civile immobilière) plutôt que le bien qu’elle détient relève d’une logique fiscale différente de celle évoquée jusqu’à présent. Cette opération est une cession de droits sociaux (article 726 du CGI). En partant de l’hypothèse que la société est à prépondérance immobilière, vous payez un droit d’enregistrement de 5 % sur la valeur des parts, sans taxe communale ni frais d’assiette.