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- Les frais de notaire en LMNP sont déductibles uniquement au régime réel, soit en charges immédiates, soit via l’amortissement ;
- Le choix entre déduction et amortissement dépend de votre stratégie : rentabilité immédiate, déficit fiscal ou horizon de détention ;
- Depuis la réforme de février 2025, les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente ;
- Une immatriculation LMNP au moment de l’achat est indispensable pour pouvoir récupérer fiscalement les frais de notaire.
Lors d’un investissement en LMNP, les frais de notaire représentent souvent plusieurs milliers d’euros. Mais saviez-vous qu’ils ne sont pas forcément “perdus” d’un point de vue fiscal ? Selon le régime, ces frais peuvent être déduits de vos charges ou amortis sur plusieurs années afin de réduire progressivement votre imposition. Alors, quelle est la différence entre déduction et amortissement ? Quel choix est le plus avantageux ? Et comment les frais de notaire sont-ils réellement traités en LMNP ? Dans cet article, nous faisons un tour d’horizon pour comprendre tout ce qu’il faut savoir sur les frais de notaire d’une LMNP avec des exemples chiffrés.
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Qu’est-ce que les frais de notaire pour une LMNP ?
Pour une location meublée non professionnelle (LMNP), les frais de notaire, ou frais d’acquisition pour être plus précis, se décomposent en trois postes :
- Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : il s’agit de taxes reversées à la commune, au département et à l’État (taxe de publicité foncière + droits d’enregistrement) ;
- Les émoluments du notaire : la rémunération réglementée du notaire pour la rédaction de l’acte authentique ;
- Les frais et débours : les sommes avancées par le notaire pour obtenir les documents nécessaires à la vente (cadastre, documents d’urbanisme, géomètre…).
Les frais d’agence acquéreur (quand ils sont à votre charge) font également partie des frais d’acquisition et suivent exactement le même traitement fiscal que les frais de notaire.
Combien coûtent les frais de notaire en LMNP ?
Les montants des frais de notaire diffèrent selon le type de bien que vous achetez ainsi que sa localisation et s’appliquent uniquement à la valeur du bien nu :
- 7 à 8 % pour une LMNP dans de l’ancien ;
- 2 à 3 % pour une LMNP dans du neuf.
Bon à savoir : si le bien est vendu meublé, vous pouvez dissocier la valeur du mobilier du prix de l’immobilier dans l’acte de vente. Les frais de notaire ne s’appliquent alors que sur la valeur du bien immobilier nu. Une évaluation réaliste et justifiée du mobilier est nécessaire pour que cette ventilation soit acceptée.
Peut-on déduire les frais de notaire en LMNP ?
La réponse courte est oui, sous deux conditions cumulatives. Le régime fiscal applicable doit être le régime réel simplifié, et la date d’immatriculation de votre activité LMNP doit coïncider avec la date d’acquisition du bien.
Première condition : être au régime réel simplifié
Votre possibilité de déduire ou d’amortir les frais d’acquisition dépend directement du régime fiscal sous lequel vous déclarez vos revenus locatifs meublés.
Au régime micro-BIC, il n’est pas possible de déduire individuellement vos charges, y compris les frais de notaire. Ce régime applique un abattement forfaitaire sur vos recettes brutes :
- 50 % pour la location meublée classique ;
- 30 % pour la location meublée de tourisme non classée ;
- 50 % pour les meublés de tourisme classés.
Cet abattement est censé couvrir l’ensemble de vos charges, de manière globale et indifférenciée. Il est donc impossible d’y déduire un poste spécifique comme les frais d’acquisition.
Au régime réel simplifié, en revanche, vous déclarez vos charges réelles. C’est ce régime qui ouvre la porte à la prise en compte fiscale des frais de notaire, selon deux modalités que nous allons détailler.
Bon à savoir : le régime réel simplifié s’applique automatiquement si vos recettes locatives dépassent les seuils du micro-BIC (15 000 € pour les locations de meublés de tourisme non classés et 77 700 € pour les locations de chambres d’hôte et de meublés de tourisme classés ainsi que les autres activités de location meublée (location meublée de longue durée). En dessous de ces seuils, vous pouvez néanmoins opter volontairement pour le réel, ce qui est souvent plus avantageux à l’achat, précisément parce que les frais d’acquisition peuvent être pris en compte.
Au régime réel simplifié, les frais d’acquisition doivent respecter trois critères pour être fiscalement admis :
- Ils doivent être justifiés par une facture ou un acte (acte de vente notarié, facture d’agence…) ;
- Ils doivent être directement rattachés à l’acquisition du bien faisant l’objet de la location meublée ;
- Ils doivent être comptabilisés dans l’exercice au cours duquel ils ont été engagés si vous optez pour une déduction en charges, ou intégrés à la valeur d’entrée du bien si vous optez pour l’amortissement.
Deuxième condition : l’immatriculation concomitante à l’acquisition
Si votre immatriculation est concomitante à l’acquisition (c’est-à-dire si vous vous êtes immatriculé au moment de l’achat de la LMNP ou dans un délai raisonnable), les frais de notaire payés lors de l’acquisition peuvent être pris en compte dans votre comptabilité LMNP.
En revanche, si le bien a été occupé avant votre immatriculation (résidence principale, location nue, logement vacant…), les frais de notaire payés à l’époque de l’achat ne peuvent pas être récupérés. La valeur d’entrée du bien dans votre bilan correspond alors à sa valeur au jour du début de la location meublée, et non au prix d’acquisition initial.
C’est un point souvent mal compris qui peut coûter cher : si vous transformez votre résidence principale en LMNP dix ans après l’avoir achetée, les frais de notaire de l’époque sont définitivement perdus sur le plan fiscal.
Cas particulier : achat en VEFA (logement neuf sur plan)
En cas d’achat en état futur d’achèvement, les frais de notaire sont payés à la livraison, au moment de la signature de l’acte authentique. Dès lors que le bien est mis en location meublée dans les semaines suivant l’achèvement, et que vous avez déclaré votre activité LMNP à cette date, les frais sont en principe éligibles.
La subtilité : il peut s’écouler plusieurs mois entre la signature du contrat de réservation et la livraison effective. Si vous n’avez pas encore de locataire le jour de la livraison, assurez-vous de déclarer votre activité LMNP dès la réception des clés, même en l’absence de recettes la première année.
Déduction des charges ou amortissement en LMNP : que choisir ?
Une fois au régime réel simplifié et avec une immatriculation concomitante, vous avez le choix entre deux traitements comptables et fiscaux pour vos frais d’acquisition :
Option 1 : la déduction en charges
Vous inscrivez les frais de notaire directement dans vos charges déductibles de l’exercice d’acquisition. Le montant intégral vient en déduction de vos recettes locatives dès la première année.
- Avantage principal : vous réduisez vos bénéfices imposables immédiatement, dès l’année d’achat. Si votre bien génère des loyers dès la mise en location, cet impact est visible dès la première déclaration ;
- Inconvénient : l’avantage fiscal est utilisé en une seule fois, l’année de l’achat. Si vos charges deviennent plus élevées que vos loyers, vous créez un déficit. Ce déficit ne permet pas de payer moins d’impôts sur votre salaire ou vos autres revenus : il pourra seulement être utilisé pour réduire vos futurs revenus locatifs pendant 10 ans.
Les frais de notaire sont inscrits en charges déductibles de l’exercice, sur la ligne « autres charges de gestion courante » de votre déclaration 2031. Ils viennent directement réduire votre résultat imposable de l’année d’acquisition. Aucune écriture d’immobilisation n’est nécessaire.
Option 2 : l’amortissement
Vous intégrez les frais de notaire à la valeur d’entrée du bien immobilier (ou du composant « structure ») et vous les amortissez sur la même durée que le bien, soit entre 25 et 40 ans selon le type de construction.
- Avantage principal : l’étalement dans le temps permet de lisser l’impact fiscal sur la durée de détention du bien, ce qui peut être plus pertinent si vous êtes déjà en déficit la première année ou si votre taux marginal d’imposition est élevé.
- Inconvénient : l’avantage fiscal est plus lent à obtenir, puisque les économies d’impôt sont réparties sur de nombreuses années.
Les frais sont intégrés à la valeur d’entrée du bien au bilan, dans le composant « structure » ou « gros œuvre ». Ils sont amortis linéairement sur la même durée que ce composant, soit 25 à 40 ans selon la nature du bien. Chaque année, la dotation aux amortissements correspondante vient réduire votre résultat imposable. Vous devez conserver les justificatifs suivants :
- L’acte de vente notarié (qui détaille le montant exact des frais) ;
- La facture d’agence acquéreur le cas échéant ;
- Le tableau d’amortissement établi à l’entrée du bien au bilan.
Comment choisir entre déduction et amortissement pour les frais de notaire d’une LMNP ?
| Situation | Option recommandée |
| Forts revenus locatifs dès l’achat | Déduction immédiate |
| Bien en déficit la première année | Amortissement |
| Revente envisagée à court terme | Déduction immédiate |
| Stratégie long terme (+ 15 ans) | Amortissement |
Exemple entre déduction et amortissement pour les frais de notaire d’une LMNP
Hypothèse :
- Bien acheté : 200 000 €
- Frais de notaire : 15 000 €
- Loyers annuels : 12 000 € (1 000 €/mois)
- Amortissement annuel du bien : 6 000 €
- Autres charges annuelles : 3 000 €
| Option 1 : Déduction en charges | Option 2 : Amortissement (30 ans) | |
| Recettes | 12 000 € | 12 000 € |
| Charges courantes | – 3 000 € | – 3 000 € |
| Amortissement bien | – 6 000 € | – 6 000 € |
| Frais de notaire déduits | – 15 000 € (en une fois, année 1) | – 500 € (15 000 / 30 ans) |
| Résultat fiscal année 1 | – 12 000 € | + 2 500 € |
| Résultat fiscal année 2 à 10 | + 3 000 € | + 2 500 € |
| Résultat fiscal année 11 à 30 | + 3 000 € | + 2 500 € |
| Reportabilité du déficit | 10 ans maximum | Sans limite |
Achat de plusieurs lots dans le même acte : comment répartir les frais de notaire ?
Lorsque vous achetez plusieurs biens dans un même acte notarié (deux appartements dans un immeuble de rapport, ou un lot avec cave et parking), les frais de notaire doivent être répartis au prorata de la valeur de chaque lot telle qu’elle figure dans l’acte.
Exemple :
- Vous achetez deux appartements pour 300 000 € ;
- L’appartement A vaut 180 000 € (60 %) et l’appartement B 120 000 € (40 %) ;
- Sur 24 000 € de frais de notaire, vous imputez donc 14 400 € (60 %) au lot A et 9 600 € (40 %) au lot B.
Chaque bien entre ensuite au bilan avec ses propres frais, et vous pouvez choisir un traitement différent pour chacun : déduction immédiate pour l’un, amortissement pour l’autre, selon la situation locative de chaque lot.
Quelles sont les erreurs fréquentes à éviter pour les frais de notaire d’une LMNP ?
Ne pas s’immatriculer à temps
C’est l’erreur la plus coûteuse. Si votre immatriculation LMNP intervient après l’acquisition, les frais de notaire payés à l’achat sont définitivement perdus sur le plan fiscal. Déclarez votre activité dès la réception des clés, même sans locataire la première année.
Choisir la déduction immédiate en étant déjà en déficit
Si votre bien génère un déficit dès la première année (ce qui est fréquent avec l’amortissement du bien), déduire les frais en une fois aggrave un déficit qui ne s’impute que sur 10 ans. L’amortissement est alors plus judicieux.
Oublier de dissocier la valeur du mobilier dans l’acte
Les frais de notaire s’appliquent uniquement sur la valeur du bien immobilier nu. Si vous n’avez pas fait préciser la valeur du mobilier dans l’acte, vous payez des frais sur une base trop large et vous ne pouvez pas revenir en arrière.
Confondre frais de notaire et frais de garantie bancaire
Les frais de caution ou d’hypothèque liés à votre emprunt ne suivent pas le même traitement que les frais d’acquisition. Ils sont déductibles en charges, mais ne peuvent pas être amortis.
Quel est l’impact à la revente depuis la réforme 2025 ?
Depuis la loi de finances 2025 (à retrouver par ici), les règles ont changé pour la revente de LMNP réalisée à compter du 15 février 2025 et soumise à l’IR. Avant 2025, la plus-value d’une LMNP à la revente était calculée sans tenir compte des amortissements pratiqués pendant la détention. Le calcul était le suivant :
| Prix de vente – Prix d’achat |
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la durée de location sont pris en compte lors de la revente. En pratique, cela augmente la plus-value imposable et donc l’impôt potentiel à payer. Le calcul est le suivant :
| Prix de vente − (Prix d’achat − Amortissements déduits) |
Prenons un exemple concret avec :
- Un bien acheté 220 000 € ;
- Revendu 290 000 € après 15 ans ;
- Avec 115 000 € d’amortissements cumulés.
Avant 2025 :
- Plus-value brute : 290 000 − 220 000 = 70 000 €
- Impôt estimé (après abattements) : environ 10 000 €
Depuis le 15 février 2025 :
- Le fisc soustrait les amortissements du prix d’achat : 220 000 − 115 000 = 105 000 €
- Plus-value brute : 290 000 − 105 000 = 185 000 €
- Impôt estimé (après abattements) : environ 26 600 €
La fiscalité à la revente est donc plus élevée qu’avant. Malgré cela, l’amortissement reste souvent avantageux, car les économies d’impôt réalisées pendant plusieurs années compensent généralement ce surcoût. Il faut simplement intégrer ce point dans vos calculs de rentabilité dès l’achat du bien.
Vous avez encore des questions sur les frais de notaire pour une LMNP ? Vous vous demandez si la comptabilité est la même avec une LMNP étudiante ou une LMNP en tourisme ? N’hésitez pas à poser vos questions dans l’espace commentaire, nos équipes seront ravies de vous apporter des réponses 😊
