Location meublée non professionnelle (LMNP) : toutes les charges déductibles à connaître en 2025

Vous investissez dans l’immobilier ? La location meublée non professionnelle (LMNP) regorge d’opportunités ! En LMNP, bien comprendre la nuance entre charges déductibles et amortissables vous donne les clés pour convertir chaque dépense en un levier d’optimisation. Dans cet article, nous vous expliquons comment la fiscalité en LMNP peut considérablement alléger votre imposition et maximiser votre rentabilité.

En résumé

• Le régime réel vous permet de déduire toutes vos charges réelles, tandis que le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sans possibilité de déduction ;
• Les charges déductibles réduisent votre imposition de l’année en cours, tandis que le coût des charges amortissables est étalé sur plusieurs années ;
• Certains frais sont déduits à leur valeur exacte, d’autres se limitent à un montant forfaitaire maximum.

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Comprendre les charges déductibles en location meublée non professionnelle

Qu’est-ce qu’une charge déductible en LMNP ?

Au régime réel simplifié, les charges déductibles de votre location meublée non professionnelle regroupent l’ensemble des dépenses engagées pour l’exploitation de votre bien. Ces frais sont déduits des loyers perçus (charges comprises), réduisant ainsi le montant de votre imposition.

Pourquoi certaines charges sont-elles déductibles et d’autres non ?

Charges déductibles versus charges amortissables

Comme expliqué précédemment, les charges déductibles en LMNP sont les dépenses courantes. Ainsi, il est possible de déduire les travaux de votre location meublée qui ont pour but de maintenir votre bien locatif en l’état.

Le mécanisme d’amortissement des travaux en LMNP concerne les dépenses onéreuses qui augmentent la valeur de votre bien immobilier ou prolonge la durée de vie de ses éléments. Contrairement aux charges déduites, dont le coût d’achat est soustrait sur vos loyers de l’année en cours, le coût des charges amortissables est étalé sur plusieurs exercices fiscaux, dont l’étendue varie selon leur durée dite d’usage.

Régime micro-BIC ou réel : quelles différences en matière de déduction ?

Le régime fiscal du micro-bic offre un abattement forfaitaire sur les revenus de votre LMNP, entre 30% et 50% selon la nature du bien (meublé, meublé de tourisme, meublé de tourisme classé, chambre d’hôte) et sa durée de location (longue ou saisonnière). En contrepartie, aucune charge n’est déductible auprès du Service des impôts.

À l’inverse, le régime réel ne propose pas d’abattement sur vos revenus locatifs, mais il offre la possibilité de déduire vos charges. Ce régime fiscal de la LMNP est intéressant, notamment pour les propriétaires soumis à des frais de gestion importants.

Liste des charges déductibles en LMNP au régime réel

La liste des charges déductibles, détaillée ci-dessous, peut également être consultée sur le site du BOFIP (ici). La déductibilité de ces frais est soumise à la condition que ceux-ci soient bel et bien à la charge du propriétaire.

Les frais liés à l’achat et au financement du bien

• Les frais d’acquisition du bien locatif (frais d’agence, frais de notaire, frais de signature), sur option ;
• Les charges de travaux ou d’achat de mobilier inférieurs à 600 euros ;

Les charges liées au logement

• Les primes d’assurance ;
• Les impositions, autres que celles incombant normalement à l’occupant, perçues par les collectivités territoriales (CFE, taxe foncière, etc.) ;
• Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, diminuées du montant des provisions déduites l’année précédente qui correspondent à des charges non-déductibles ;
• L’énergie : eau, gaz, électricité, si le propriétaire en a la charge.

Les frais de gestion et d’exploitation

• Les honoraires et les commissions versés à des tiers pour la gestion du bien locatif ;
• Les frais de comptabilité, si vous avez recours à un expert-comptable ou si vous utilisez un logiciel de comptabilité en ligne (comme Indy!) ;
• Les cotisations syndicales si elles apportent une prestation individualisée
• Les litiges avec les locataires (loyers, révisions, non-respect du bail) ;
• Les litiges avec des entrepreneurs et des prestataires ;
• Les frais engagés pour cause de conflit de propriétés (limites, etc.) ;
• Divers honoraires (notaires, avocats, huissiers, experts) ;
• Le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année du départ du locataire.

Les autres frais de gestion

À l’inverse des charges citées précédemment, dont la déductibilité dépend de leur montant réel, les frais listés ci-dessous ne peuvent être déduits qu’à la hauteur d’un forfait fixé à 20 € par local :

• Frais de correspondance, déplacement, téléphone ;
• Matériel, outillage, mobilier de bureau, informatique, logiciels ;
• Enregistrement des baux (si payé par le bailleur) ;
• Promotion et publicité.

Bonnes pratiques pour optimiser la déduction de ses charges en LMNP

Tenir une comptabilité précise et complète

Charges déductibles et amortissables, régimes fiscaux, régimes de TVA, etc. Il est aisé de se perdre dans les méandres administratifs de la LMNP. Les logiciels de comptabilité en ligne peuvent simplifier la gestion des revenus et des charges de votre investissement LMNP.

Conserver tous les justificatifs de dépenses

Afin que vos frais puissent être déduits, vos justificatifs doivent témoigner d’une date égale ou postérieure à celle du début de votre activité. Celle-ci peut débuter avant la perception du premier loyer et démarrer à la date d’achat de votre bien.

Pour renseigner la date d’acquisition de votre bien comme date de début d’activité, rendez-vous sur le site de l’INPI et remplissez son formulaire d’immatriculation en ligne.

Classez vos justificatifs par type de dépense (travaux, mobilier, charges courantes) et par année fiscale. Scannez vos factures et nommez-les clairement, comme par exemple : “2025-06_Cuisine_equipee_FournisseurX”. Cela facilite vos déclarations et vous prépare à un éventuel contrôle fiscal.

Adapter ses investissements aux règles fiscales

Dès 2026, plusieurs réformes gouvernementales viendront impacter l’imposition des revenus locatifs perçus en 2025. Le gouvernement souhaite réorienter les investisseurs immobiliers vers la location longue durée, au détriment de la location saisonnière.

Pour optimiser la rentabilité de votre location meublée non professionnelle, il est donc essentiel d’adapter vos investissements aux règles fiscales en vigueur et à venir. Il est recommandé d’anticiper le choix du régime fiscal applicable à votre activité (micro-BIC ou réel) avant de réaliser vos investissements en LMNP. Et, si vous optez pour le régime réel, chaque dépense que vous engagez, qu’il s’agisse de travaux, d’achat de mobilier ou de frais divers, doit être pensée selon sa déductibilité ou son amortissement.

Vous avez davantage de questions sur les charges déductibles en LMNP ou encore sur votre liasse fiscale ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, nous vous répondrons avec plaisir ! 🤝