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- La plus-value réalisée sur la vente d’une résidence secondaire est en principe imposable, contrairement à celle de la résidence principale ;
- La plus-value est calculée en comparant le prix de vente au prix d’acquisition, après prise en compte de certains frais, travaux et abattements ;
- L’imposition s’élève à 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), auxquels peut s’ajouter une taxe sur les plus-values élevées ;
- Des exonérations existent, notamment après 22 ou 30 ans de détention ou dans certaines situations particulières prévues par la loi.
La vente d’une résidence secondaire peut générer une plus-value immobilière imposable. Contrairement à la résidence principale, qui bénéficie d’une exonération, la cession d’une maison de vacances ou d’un pied-à-terre est en principe soumise à l’impôt. Mais plusieurs mécanismes permettent de réduire, voire d’annuler, l’imposition sur votre plus-value. La règle demeure la même, avec quelques nuances, si vous louez occasionnellement votre bien en meublé, puisque la fiscalité en LMNP en cas de revente est celle des plus-values des particuliers. Ce guide détaille le calcul de la plus-value, les taux d’imposition applicables et les cas d’exonération.
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Qu’est-ce que la plus-value immobilière sur une résidence secondaire ?
Définition et champ d’application
La plus-value immobilière correspond à une différence positive entre le prix de vente de votre bien et son prix d’acquisition, éventuellement corrigé de certains frais.
Si vous vendez le bien plus cher que vous ne l’avez acheté, vous réalisez un gain. Ce gain est en principe imposable, sauf exonération spécifique.
L’imposition des plus-values immobilières concerne tous les biens immobiliers qui ne sont pas votre résidence principale :
- résidences secondaires ;
- biens locatifs nus ou meublés (🔎 voir l’investissement en LMNP) ;
- terrains, forêts, terres agricoles ;
- droits attachés à un bien immobilier (usufruit, nue-propriété, servitudes) ;
- parts de SCI (société civile immobilière) ou de FPI (fonds de placement immobilier).
Différence entre résidence principale et résidence secondaire
Il est essentiel de distinguer ces deux notions, car leur traitement fiscal diffère. La résidence principale est le logement dans lequel vous résidez de manière habituelle et effective au moment de la vente. Elle fait l’objet d’une exonération de plus-value immobilière totale, quelle que soit la durée de détention.
💡 Bon à savoir : l’administration fiscale peut vérifier la réalité de l’occupation à titre de résidence principale (factures, avis d’imposition, changement d’adresse). En cas de séparation ou de divorce, il n’est possible de bénéficier de l’exonération sur la plus-value que si l’un des conjoints occupe toujours le logement au moment de la vente.
La résidence secondaire désigne tout autre logement :
- maison de vacances ;
- appartement utilisé occasionnellement ;
- logement loué en location meublée non professionnelle pendant une partie de l’année.
La plus-value réalisée sur ces logements secondaires est en principe imposée, avec un système d’abattements progressifs selon la durée de détention.
Comment calculer la plus-value immobilière sur une résidence secondaire ?
Prix de cession et prix d’acquisition : les bases du calcul
Le calcul part d’une formule simple :
➡️ Plus-value brute = Prix de vente corrigé – Prix d’acquisition corrigé
💡 Bon à savoir : lorsque le bien a été reçu par donation ou succession, le prix d’acquisition correspond à la valeur retenue lors de cette transmission.
Le prix de vente (ou prix de cession) corrigé correspond au prix de vente indiqué dans l’acte, diminué de certains frais :
- diagnostics obligatoires ;
- mainlevée d’hypothèque.
Le prix d’acquisition corrigé correspond au prix payé lors de l’achat, majoré de plusieurs éléments :
- frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement) ;
- frais de travaux réalisés depuis l’achat ;
- frais de voirie, réseaux et distribution le cas échéant.
💡 Bon à savoir : pour la LMNP, les amortissements déduits pendant la période de location sont, dans la plupart des cas, réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable depuis le PLF 2024 et la loi de finances pour 2025 (hors résidences étudiantes, seniors ou EHPAD notamment). Cette évolution modifie sensiblement le coût fiscal de certaines reventes.
Les frais et travaux déductibles
Certaines dépenses peuvent augmenter le prix d’acquisition et réduire la plus-value imposable. C’est notamment le cas des frais de notaire, des droits d’enregistrement, des commissions versées lors de l’acquisition et des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration.
Pour valoriser les frais d’acquisition, vous pouvez majorer forfaitairement le prix d’achat de 7,5 %. Pour les travaux, deux options s’offrent à vous :
Option 1 : le forfait (sans justificatifs)
Vous pouvez opter pour une majoration forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Aucun justificatif n’est alors nécessaire.
Option 2 : les frais réels
Autre possibilité : déduire le montant exact des frais et travaux, factures à l’appui. Cette option est intéressante si vos travaux ont coûté plus de 15 % du prix d’achat.
⚠️ Attention : seuls les travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement sont déductibles au réel. Les travaux d’entretien courant (peinture, réparation de plomberie standard) ne sont pas éligibles.
L’abattement pour durée de détention
Une fois le montant de la plus-value brute déterminé, il convient d’appliquer les éventuels abattements liés à la durée de détention pour déterminer la plus-value nette imposable. Deux barèmes d’abattement coexistent : un pour l’impôt sur le revenu, un pour les prélèvements sociaux.
💡 Bon à savoir : la durée de détention correspond à la durée entre la date d’acquisition du bien (figurant dans l’acte authentique) et la date de signature de l’acte définitif de vente. Il ne s’agit donc pas de la date du compromis de vente.
Abattement pour l’impôt sur le revenu
- 0 % avant 5 ans de détention ;
- 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année ;
- 4 % pour la 22ᵉ année ;
- exonération totale au-delà de 22 ans.
Abattement pour les prélèvements sociaux
- 0 % avant 5 ans de détention ;
- 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année ;
- 1,60 % pour la 22ᵉ année ;
- 9 % par an au-delà de la 22ᵉ année ;
- exonération totale au-delà de 30 ans.
En d’autres termes, plus vous conservez votre résidence secondaire longtemps, plus la fiscalité devient avantageuse.
💡 Bon à savoir : ce système d’abattement fait partie des avantages fiscaux de la LMNP.
Quelle est l’imposition de la plus-value sur résidence secondaire ?
L’impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %)
Une fois les abattements pour durée de détention appliqués à la plus-value brute, la plus-value nette imposable est soumise à deux prélèvements distincts :
- 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
- 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Cela revient à un taux global de 36,2 %. Le taux reste fixe ; c’est la base imposable qui se réduit avec la durée de détention.
La taxe sur les plus-values élevées
Si votre plus-value imposable (après abattements) dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire s’applique. Progressive, elle est calculée à partir de la plus-value imposable (PV) :
| Plus-value imposable | Taxe supplémentaire |
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % PV |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % PV |
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % PV |
| De 200 001 à 210 000 € | 5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % PV |
| De 250 001 à 260 000 € | 6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
| Supérieur à 260 000 € | 6 % PV |
Cette taxe concerne principalement les ventes générant un gain important, notamment dans les zones où les prix de l’immobilier ont fortement augmenté.
Exemple chiffré complet
Prenons un cas concret :
- Achat d’une résidence secondaire en 2011 pour 150 000 €.
- Vente en 2026 pour 230 000 €.
- Durée de détention : 15 ans.
Étape 1 : prix d’acquisition corrigé
Frais d’acquisition forfaitaires : 150 000 × 7,5 % = 11 250 €
Travaux forfaitaires : 150 000 × 15 % = 22 500 €
→ Prix d’acquisition corrigé : 150 000 + 11 250 + 22 500 = 183 750 €
Étape 2 : prix de cession corrigé
Prix de vente : 230 000 €
Frais de diagnostics obligatoires : 400 €
→ Prix de cession corrigé : 230 000 – 400 = 229 600 €
Étape 3 : plus-value brute
229 600 − 183 750 = 45 850 €
Étape 4 : abattements pour 15 ans de détention
Pour l’IR : 10 années au-delà de la 5ᵉ × 6 % = 60 % d’abattement
Pour les prélèvements sociaux (PS) : 10 années au-delà de la 5ᵉ × 1,65 % = 16,5 % d’abattement
Étape 5 : plus-value imposable
Base IR : 45 850 × (1 – 0,60) = 18 340 € → imposé à 19 % = 3 485 €
Base PS : 45 850 × (1 – 0,165) = 38 285 € → imposé à 17,2 % = 6 585 €
Total dû : environ 10 070 €, à comparer aux 16 598 € qui auraient été dus sans aucun abattement. La durée de détention change donc significativement le coût fiscal.
Dans quels cas peut-on être exonéré ?
L’exonération après 22 ans ou 30 ans de détention
Comme vu plus haut, la détention longue reste le levier d’exonération le plus simple. Au fil des années, les abattements augmentent progressivement jusqu’à supprimer totalement l’imposition :
- après 22 ans : exonération totale d’impôt sur le revenu ;
- après 30 ans : exonération totale de prélèvements sociaux.
Passé ce délai, la vente d’une résidence secondaire ne donne donc plus lieu à aucune taxation sur la plus-value.
💡 Bon à savoir : un amendement (cliquez ici) voté par l’Assemblée nationale en novembre 2025 proposait de ramener ce délai à 17 ans pour l’impôt sur le revenu. Il n’a finalement pas été retenu dans la loi de finances pour 2026.
Les cas particuliers d’exonération (primo-accédants, retraités, invalides…)
Plusieurs situations permettent de bénéficier d’une exonération totale, indépendamment de la durée de détention. C’est notamment le cas :
- Lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, si le prix de vente est réemployé dans l’achat de la résidence principale, sous 2 ans, et si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédentes. Cette exonération n’est utilisable qu’une seule fois ;
- Lorsque le montant de la vente est inférieur à 15 000 € ;
- Pour les retraités et invalides percevant l’allocation de solidarité aux personnes âgées, l’allocation supplémentaire d’invalidité, ou dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas certains seuils, sous condition de non-redevabilité de l’IFI l’année précédant la vente ;
- En cas d’expropriation par l’Etat ou les collectivités, sous réserve que l’indemnité d’expropriation soit utilisée pour acheter un autre bien immobilier dans un délai de 12 mois ;
- Si le bien est cédé à un organisme de logement social.
Comment déclarer la plus-value immobilière sur une résidence secondaire ?
Le rôle du notaire dans la déclaration
Contrairement à d’autres revenus, vous n’avez pas à déclarer vous-même la plus-value immobilière lors de votre déclaration de revenus annuelle. C’est le notaire qui s’en charge :
- il détermine le prix de cession retenu et le prix d’acquisition corrigé ;
- il calcule la plus-value imposable ;
- il vérifie si une exonération ou un abattement est applicable ;
- il remplit l’imprimé fiscal dédié (formulaire 2048-IMM) ;
- il prélève le montant dû sur le prix de vente ;
- il reverse directement la somme au service des impôts, au moment de la signature de l’acte authentique.
Vous recevez donc le prix de vente net d’impôt sur la plus-value.
Les obligations déclaratives du vendeur
Bien qu’il n’ait pas de déclaration à faire, le vendeur doit être en mesure de justifier les éléments retenus pour le calcul de la plus-value.
Il est donc conseillé de conserver :
- l’acte d’acquisition du bien ;
- les factures des travaux réalisés ;
- les justificatifs des frais de notaire et des droits d’enregistrement ;
- les éventuels diagnostics ou frais de vente restant à votre charge.
En l’absence de justificatifs, certaines dépenses ne pourront pas être prises en compte, ce qui peut augmenter le montant de la plus-value imposable.
💡 Bon à savoir : si le bien était exploité en LMNP, il est recommandé de conserver également les déclarations fiscales (notamment la déclaration d’engagement de location), les tableaux d’amortissement le cas échéant et les justificatifs comptables.
Vendre une résidence secondaire n’est pas anodin fiscalement. Entre calcul de la plus-value, abattements pour durée de détention et cas d’exonération, mieux vaut anticiper avant de signer le compromis. Si votre bien a aussi été loué en meublé, la fiscalité peut se compliquer, notamment en ce qui concerne les amortissements. Indy vous aide à centraliser votre comptabilité LMNP et à préparer sereinement vos déclarations.
