Passez à la facturation électronique avec Indy : 
- La location meublée engendre des dépenses supplémentaires avec notamment un investissement initial plus élevé pour équiper le logement ;
- La rotation locative engendre une vacance plus fréquente qui a un impact sur la rentabilité de l’investissement immobilier ;
- Avantageux avec son abattement forfaitaire, le régime micro-BIC reste limité (pas de déduction de charges, d’amortissement ou de déficit LMNP) ;
- La location meublée impose différentes contraintes selon le type de location (à l’année ou saisonnière) et un état des lieux plus détaillé.
La location meublée offre de nombreux avantages qui en font une solution plébiscitée par de nombreux investisseurs. Pourtant, elle présente aussi des limites à considérer, de la rotation locative à un investissement plus important en passant par des contraintes administratives. Quant à la fiscalité de la location meublée, elle peut impacter le rendement locatif si elle est mal maîtrisée. Explications.
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Pourquoi la location meublée coûte-t-elle plus cher à gérer ?
Un investissement mobilier à renouveler régulièrement
La location meublée engendre un investissement initial plus important. En effet, selon la loi Alur, le mobilier et les équipements doivent être en quantité suffisante pour permettre aux locataires d’y vivre.
L’article 2 du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixe la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé :
- literie dont couette ou couverture ;
- occultation des fenêtres des pièces utilisées comme des chambres ;
- plaques de cuisson ;
- four classique ou micro-ondes ;
- réfrigérateur et congélateur ou réfrigérateur avec un compartiment dont la température est au maximum de -6° ;
- vaisselle ;
- table ;
- sièges ;
- étagères ;
- luminaires ;
- matériel d’entretien adapté au logement.
Si cet investissement locatif est plus coûteux à la mise en location, le bailleur est tenu de respecter cette liste tout au long du bail et de fournir aux locataires des équipements corrects. Cela implique ainsi des investissements réguliers pour les renouveler.
Des charges d’entretien plus élevées qu’en location nue
En location nue, vous devez simplement assumer les frais d’entretien classiques (sol, murs, électricité, plomberie, etc.) et les charges de copropriété si votre logement se situe dans un immeuble collectif. En location meublée, vous êtes également tenu d’entretenir les équipements imposés par la loi Alur. Les équipements électroménagers en panne, par exemple, représentent une dépense supplémentaire pour le propriétaire.
Une vacance locative plus fréquente
La rotation locative représente un risque en location meublée. Louer un logement meublé répond bien souvent aux besoins des étudiants, de personnes en mobilité professionnelle, en transition personnelle, etc. Ces personnes n’ont pas vocation à rester des années dans le même appartement. Aussi, chaque départ de locataire représente un risque de vacance locative qui peut impacter la rentabilité de l’investissement. Toutefois, avec un bien immobilier de qualité parfaitement situé et en anticipant chaque départ, vous mettez toutes les chances de votre côté pour louer un appartement plus rapidement.
Par ailleurs, le fait de changer de locataire plus fréquemment impose des démarches plus lourdes. Ce sera d’autant plus contraignant si vous habitez loin de votre investissement locatif. Faire appel à la gestion locative permet de déléguer totalement la gestion du bien, de la signature du contrat de bail à la perception des loyers en passant par l’état des lieux d’entrée et de sortie. Mais en contrepartie, cela a un coût qui vient impacter votre rentabilité locative.
Quelle fiscalité s’applique aux revenus d’une location meublée ?
Le régime micro-BIC et ses limites
En location meublée, vous bénéficiez d’avantages fiscaux en choisissant le régime d’imposition micro-BIC. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant du loyer perçu (ou de 30 % en cas de meublé de tourisme non classé). Choisir ce régime permet ainsi de réduire la charge fiscale. Toutefois, ce régime est limité puisqu’il ne permet pas de déduire les charges. Or, en location meublée, différents frais sont à votre charge et leur déduction peut souvent se révéler avantageuse. De plus, avec le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), vous pouvez déduire l’amortissement du prix d’achat du bien immobilier et des biens immobiliers. Il est même possible d’envisager l’amortissement des travaux dans votre bien immobilier en location. Or, cela n’est pas possible avec le régime micro-BIC.
Le régime réel : des obligations comptables contraignantes
Le régime réel peut dans certains cas se révéler plus avantageux. Cette fois, vous déduisez le montant réel des charges telles que :
- les intérêts d’emprunt ;
- les assurances ;
- la taxe foncière ;
- la taxe d’habitation si vous y êtes soumis ;
- les frais de gestion locative ;
- les dépenses d’entretien et de réparation ;
- la CFE (cotisation foncière des entreprises).
Vous pouvez également bénéficier du mécanisme de déficit foncier qui permet, grâce à des charges très élevées, de ne pas payer d’impôt sur vos revenus locatifs. Il est reportable durant 10 ans sur vos futurs revenus issus de la location.
En contrepartie de cette fiscalité de location meublée avantageuse, vos obligations comptables sont plus lourdes, ce qui peut nécessiter l’intervention d’un expert-comptable pour vous accompagner, ce qui peut se révéler coûteux.
Rassurez-vous, avec Indy, vous bénéficiez d’un logiciel de comptabilité performant capable de vous offrir un gain de temps précieux pour la gestion de vos transactions et de simplifier vos déclarations. Et si besoin notre option expert-comptable vous permet également une délégation complète si vous le souhaitez.
Quelles sont les contraintes administratives de la location meublée ?
Une réglementation spécifique selon le type de location
L’encadrement des loyers
Lorsque votre bien immobilier se situe en zone tendue, vous pouvez être concerné par l’encadrement des loyers. Cela représente une contrainte financière importante. En effet, l’avantage du meublé réside notamment dans des loyers plus élevés qu’en location vide au regard des équipements inclus. Or, la rentabilité se révèle moins importante lorsque vous devez respecter des plafonds de loyers.
Une durée de location plafonnée
Si vous envisagez de mettre en location meublée saisonnière votre résidence principale, la durée de location ne peut excéder 120 jours, voire 90 jours par an en fonction des communes. Depuis la loi Le Meur (n°2024-1039 du 19 novembre 2024), toutes les communes peuvent abaisser le seuil de 120 jours à 90 jours par délibération motivée du conseil municipal. C’est un élément à considérer si vous souhaitez percevoir un revenu complémentaire.
Une performance énergétique minimale
Aujourd’hui, louer un bien meublé à l’année impose de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) et de ne plus louer un logement classé G (et attention les logements F seront exclus de la location en 2028). Pour le moment, les locations saisonnières ne sont pas encore concernées, sauf en cas de demande de changement d’usage. Dans ce cas, selon la loi Le Meur, le bien doit être classé entre A et E.
Bon à savoir : au 1er janvier 2034, les biens en location saisonnière devront répondre aux mêmes exigences que les locations à l’année en matière de DPE avec une note minimale de D.
La collecte de la TVA
La plupart des locations saisonnières ne sont pas soumises à la TVA. Toutefois, si votre activité est considérée comme para-hôtelière, vous facturez et reversez la TVA.
Cela concerne les logements offrant au moins 3 des 4 services suivants : ménage, accueil, gestion du linge, petit-déjeuner.
Les obligations de déclaration en mairie ou en préfecture
Pour une location meublée à l’année, vous n’avez pas de déclaration à réaliser. En revanche, si votre investissement immobilier est dédié à la location saisonnière, vous devez respecter certaines règles. Pour un meublé de tourisme, vous devez faire une déclaration préalable en mairie dans la commune où se situe le bien immobilier via le formulaire CERFA n°14004*04.
Vous devez indiquer un certain nombre d’éléments :
- le nom commercial le cas échéant ;
- l’adresse ;
- le type de logement (maison ou appartement) ;
- la capacité d’accueil ;
- le nombre de pièces ;
- l’accessibilité éventuelle aux personnes handicapées ;
- le classement de 1 à 5 pour un meublé de tourisme classé ;
- la labellisation ;
- le type de location (périodique ou tout au long de l’année) ;
- les coordonnées du déclarant ;
- le numéro de SIREN ou de SIRET.
Vous recevrez un numéro de déclaration que vous pourrez faire figurer sur vos annonces.
La rédaction du bail et l’état des lieux détaillé
La rédaction du bail est chronophage, elle le sera d’autant plus en location meublée avec un turn-over important. Ce contrat de location doit indiquer de manière précise les identités des deux parties et les caractéristiques du logement. Il contient également toutes les informations concernant les obligations du propriétaire et du locataire, le montant du loyer et la date de paiement, le montant éventuel des charges, etc.
Par ailleurs, chaque nouvelle location impose un état des lieux d’entrée tandis que l’état des lieux de sortie est réalisé lorsque le locataire quitte le logement. Là encore, avec une location meublée engendrant une rotation locative plus élevée, ces états des lieux seront plus fréquents. De plus, en location meublée, l’état des lieux est plus long qu’en location nue puisque vous devez aussi prendre le temps de vérifier l’état des équipements mis à disposition des locataires. Vous devrez prendre le temps de compter toute la vaisselle pour vérifier qu’il ne manque rien. Ces vérifications sont indispensables pour savoir si vous devez conserver le dépôt de garantie ou s’il sera rendu au locataire.
Pour toutes ces démarches, vous pouvez déléguer à une agence immobilière ou tout autre professionnel de la gestion locative. Mais attention, selon le partenaire et la nature exacte de la prestation, cela peut vous coûter entre 3 et 10 % du montant du loyer.
