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- Une zone tendue est une agglomération de plus de 50 000 habitants où la demande de logements dépasse fortement l’offre ;
- Plus de 1 000 communes sont concernées par ce classement en 2026 ;
- En zone tendue, le loyer est généralement encadré lors d’une relocation et le locataire bénéficie d’un préavis réduit à un mois ;
- Certaines communes appliquent en plus un encadrement renforcé des loyers avec des loyers de référence à respecter.
Sur certains territoires, notamment dans les grandes villes, il existe un fort déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. La zone tendue est le cadre légal que l’État a mis en place pour tenter de rééquilibrer les marchés immobiliers les plus sous pression. Mais derrière ce terme générique se cachent des obligations bien précises, parfois confondues avec d’autres dispositifs comme le plafonnement expérimental des loyers ou le zonage ABC. Faisons le point sur ce que la classification en zone tendue change vraiment pour vous, en tant que bailleur, loueur loi LMNP ou locataire.
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C’est quoi exactement une zone tendue ?
La définition et critères retenus par l’État
Définition légale
Les zones tendues désignent des territoires où le marché locatif est particulièrement déséquilibré. Concrètement, la demande de logements y est nettement supérieure à l’offre disponible, ce qui entraîne des difficultés d’accès au logement et une hausse des loyers.
Ce dispositif ne peut concerner que des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants. Il a été institué par la loi Alur du 24 mars 2014. La liste des communes en zone tendue est fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifié en dernier lieu par le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025.
Critères
Pour déterminer si une commune doit être classée en zone tendue, l’État s’appuie sur plusieurs indicateurs :
- le niveau des loyers ;
- l’écart entre les loyers du parc social et ceux du parc privé ;
- le rythme de construction de logements neufs ;
- les perspectives de développement de l’offre foncière.
Conséquences
Le classement en zone tendue vise à décongestionner le marché locatif et faciliter l’accès au logement. Il déclenche la mise en place de différentes obligations pour les bailleurs, qu’il s’agisse de location vide ou meublée (LMP ou LMNP) :
- gel des loyers dans certaines situations ;
- durée de préavis réduite ;
- taxe sur les logements vacants.
La différence entre zone tendue, zone très tendue et zone ABC
« Zone très tendue » et encadrement des loyers
Les zones très tendues ne constituent pas une catégorie juridique autonome. Cette expression est souvent employée pour désigner les secteurs où les tensions sont particulièrement fortes, notamment dans certaines grandes métropoles comme Paris ou Lyon.
Certaines de ces zones pratiquent l’encadrement strict des loyers, un dispositif expérimental issu de la loi ELAN de 2018. Il plafonne les loyers des résidences principales à travers un principe de loyers de référence minoré et majoré. Seule une minorité de zones tendues sont concernées par ce dispositif.
Zonage ABC
Le zonage ABC est une grille de lecture indépendante. Alors que l’objectif des zones tendues est de protéger les locataires dans les communes où la demande de logements est particulièrement forte, le zonage ABC cherche à encourager l’investissement locatif.
Il régule notamment les plafonds de loyer et de ressources pour certains dispositifs de défiscalisation (hors Censi-Bouvard, dispositif hors zonage abandonné en 2022). De plus, il adapte les aides à l’accession à la propriété, comme le prêt à taux zéro, en fonction du marché immobilier.
Quelles villes sont classées en zone tendue en 2026 ?
Les agglomérations concernées par le décret
À la suite du décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, 1 150 communes réparties sur 28 agglomérations urbaines de plus de 50 000 habitants sont classées en zone tendue. On y retrouve notamment Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Lille, Toulouse, Nantes, Rennes, Montpellier, Grenoble, Nice et leurs couronnes périurbaines immédiates.
Bon à savoir : en dehors des zones tendues, d’autres villes plus petites sont concernées par la taxe sur les logements vacants car l’accès au logement y est difficile. Il peut s’agir par exemple de stations balnéaires ou de ski.
Comment vérifier le statut de sa commune ?
Pour vérifier si votre commune est bien classée en zone tendue, vous pouvez consulter le décret n° 2013-392 sur légifrance.gouv.fr. Les communes concernées sont listées dans un tableau mis à jour au fil des décrets successifs.
Des simulateurs sont également proposés pour déterminer si votre commune est concernée par les dispositifs associés, tels que la réduction du délai de préavis.
Les villes récemment ajoutées ou retirées de la liste
La mise à jour 2025 a principalement intégré des fusions de communes : Oullins-Pierre-Bénite, Victot-en-Auge. Elle a également tiré les conséquences de décisions du Conseil d’État du 14 octobre 2024 retirant les communes de Boëge et Saint-André-de-Boëge.
Le périmètre est révisé périodiquement par décret en fonction de l’évolution du marché locatif local. À chaque actualisation, une commune peut être ajoutée ou rayée, sans avertissement préalable pour les habitants ou les propriétaires. Les effets juridiques et fiscaux s’appliquent dès la publication de la nouvelle liste.
Anticipez l’évolution des dispositifs légaux liés à l’immobilier avec le blog d’Indy. Retrouvez par exemple nos articles sur la suspension de MaPrimeRénov’ en 2026 et les récentes évolutions du statut LMNP.
Le cas particulier de l’Île-de-France et des grandes métropoles
Les communes et agglomérations qui appliquent l’encadrement des loyers concentrent les situations les plus complexes. Par exemple, un territoire comme Est Ensemble dispose de loyers de référence minoré et majoré qui varient selon le type de la location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l’époque de construction du logement.
Pour les bailleurs concernés, cela impose une vigilance particulière à chaque relocation. Si le nouveau loyer dépasse le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail, le locataire peut le contester.
Quelles obligations s’imposent au bailleur en zone tendue ?
L’encadrement des loyers à la relocation
En zone tendue, les loyers peuvent dans certains cas faire l’objet d’un gel. Il ne doit pas être confondu avec les dispositifs locaux d’encadrement des loyers liés à la loi ELAN.
Gel des loyers en cas de nouvelle mise en location : conditions
Lorsque le logement a été loué dans les 18 derniers mois et qu’un nouveau locataire entre dans les lieux, le loyer est en principe gelé, hors cas dérogatoires. Le bailleur ne peut donc pas profiter d’un changement de locataire pour augmenter librement son loyer.
L’augmentation du loyer n’est possible que si :
- il n’a pas été révisé dans les 12 derniers mois (il peut alors être ajusté en fonction de l’Indice de Référence des Loyers publié par l’INSEE) ;
- des travaux d’amélioration ont été effectués après le départ de l’ancien locataire ;
- son montant est manifestement sous-évalué.
Attention : cette règle s’applique aux baux conclus depuis le 1er juillet 2024.
Nouvelle location d’un logement inoccupé pendant plus de 18 mois
Lorsqu’un logement inoccupé pendant plus de 18 mois est à nouveau loué, les règles dépendent du classement sur le DPE (diagnostic de performance énergétique) :
- classe A, B, C, D ou E : le propriétaire fixe librement le montant du loyer ;
- classe F ou G : le montant ne doit pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
Première location
Si le logement est loué pour la première fois, le propriétaire peut fixer librement le montant du loyer. Il pourra être révisé une fois par an, si une clause du bail le prévoit et que le logement n’est pas classé F ou G.
Renouvellement du bail
Si le loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché, le propriétaire peut augmenter son montant lors du renouvellement du bail, à certaines conditions (liées notamment au DPE).
Pour aller plus loin, consultez notre article sur la nouvelle réglementation DPE.
Le préavis réduit à un mois pour le locataire
Pour un logement vide situé en zone tendue, le préavis est automatiquement réduit à 1 mois au lieu de 3. Le locataire n’a pas à justifier d’une situation particulière (mutation, perte d’emploi…) pour en bénéficier, contrairement aux réductions de préavis applicables hors zone tendue.
Les délais restent en revanche inchangés en cas de location meublée (1 mois). Idem côté propriétaire, où le principe reste de devoir attendre la fin du bail, hors cas particuliers.
Bon à savoir : pour vérifier le délai de préavis dans votre commune, vous pouvez utiliser ce simulateur mis à disposition par l’administration.
Les règles spécifiques pour la taxe sur les logements vacants
Taxe annuelle sur les logements vacants
La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) s’applique dans toutes les communes classées en zone tendue. Elle concerne les logements non meublés inoccupés depuis plus de 12 mois consécutifs. Elle représente 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, puis 34 % à partir de la deuxième.
Plusieurs exonérations sont possibles :
- vacance involontaire (bien en vente ou en location à prix raisonnable, succession, litige) ;
- logement nécessitant des travaux lourds représentant plus de 25 % de la valeur du bien ;
- occupation effective pendant au moins 90 jours consécutifs dans l’année ;
- résidence secondaire meublée soumise à la taxe d’habitation.
Bon à savoir : la TLV ne doit pas être confondue avec la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), qui n’est pas liée aux zones tendues. Elle concerne les logements non meublés vacants depuis plus de deux ans, dans les communes ou EPCI qui ont délibéré pour la mettre en place.
En résumé, zone tendue ne veut pas dire règles uniformes. Encadrement des loyers, préavis, fiscalité sur les logements vacants : chaque dispositif a ses propres conditions et son propre périmètre géographique. Avant toute mise en location, vérifiez le statut exact de votre commune dans les sources officielles.
