Les clés pour gérer une SCI sans revenus locatifs

Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) se présentent comme des structures privilégiées permettant une gestion optimale des biens immobiliers entre associés. Mais certaines SCI sont sans revenus locatifs. Cela se passe notamment lorsque la mise à disposition de l’un ou de ses biens immobiliers se fait à titre gratuit. Dans ce contexte, la comptabilité de la SCI prend une tournure spécifique. En effet, la non-perception de loyers entraîne des implications fiscales et comptables distinctes. Quelles sont les obligations comptables d’une SCI dans un tel contexte ? Quelles en sont les retombées pour les associés et la structure elle-même ? Nous vous disons tout !

📋 En résumé :

• Une SCI sans revenus locatifs résulte de la mise à disposition gratuite d’un bien ;
• Elle implique des obligations déclaratives spécifiques, malgré l’absence de loyers ;
• Les charges sont payées par les associés et ne sont pas déductibles ;
• Avantages : préservation du patrimoine ;
• Inconvénients : possible hausse de la fiscalité des associés.

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Cas des SCI sans revenus locatifs

Définition de la SCI

Classiquement, une SCI a pour vocation de louer ses biens. Il existe plusieurs types de SCI, chacune répondant à des besoins spécifiques.

• SCI classique (ou traditionnelle) : destinée à l’achat, la gestion ou la mise en location de biens immobiliers ;
• SCI familiale : similaire à une SCI classique, mais réservée aux membres d’une même famille, facilitant la gestion commune d’un patrimoine immobilier ;
• SCI de construction-vente : spécialisée dans l’acquisition de terrains, la réalisation de constructions et leur revente ultérieure ;
• SCI d’attribution : utilisée pour répartir entre associés un bien immobilier acquis ou construit ensemble ;
• SCI agricole : exclusivement dédiée à la gestion de biens ruraux ou d’exploitations agricoles ;
• … etc. 

Dans la majorité des cas la SCI génère des revenus locatifs qui constituent la manne financière de la structure. Mais il existe aussi des SCI sans revenus locatifs. Cette mise à disposition peut concerner un associé occupant à titre gratuit ou un tiers non associé dans des circonstances très spécifiques. La gestion d’une SCI sans revenus locatifs comporte des implications. Tant sur le plan fiscal que comptable. Cela nécessite une attention particulière pour maintenir la conformité avec les obligations légales et fiscales​.

Mise à disposition gratuite des biens immobiliers

Une SCI sans revenus locatifs peut survenir lorsque les biens immobiliers sont mis à disposition gratuitement. Cette mise à disposition peut être bénéfique pour un associé ou un tiers.

ℹ️ Bien que la mise à disposition soit gratuite, certaines obligations fiscales demeurent.

Motifs derrière une SCI sans activité de location

Plusieurs raisons peuvent motiver la création d’une SCI sans revenus locatifs. Parmi ces raisons, on peut citer :

• La volonté d’éviter les contraintes liées à la gestion locative, l’usage familial des biens, ou l’attente de conditions de marché plus favorables pour la location ;
• Le choix de créer une SCI dans l’optique de conserver des biens dans un cadre familial. Ou de préserver un patrimoine immobilier ;
• … etc

Dans les statuts, lors de sa création, vous devez définir la nature des activités d’une SCI et son orientation. Cette approche permet ainsi une certaine flexibilité en fonction des objectifs des associés​.

Implications fiscales et déclarations

Les obligations déclaratives d’une SCI sans revenus locatifs varient en fonction de l’usage des biens et du régime fiscal auquel la SCI est soumise.

Pour une SCI à l’IR, une déclaration n° 2072-S est requise pour déclarer les revenus des propriétés bâties et non bâties. Cliquez 👉 ici 👈 pour consulter le formulaire.

Néanmoins, dans le cas d’une mise à disposition gratuite, certaines dispositions spéciales peuvent s’appliquer. Il est donc primordial de se conformer aux exigences fiscales et comptables pour éviter toute non-conformité​​.

Exemples de mise à disposition gratuite dans une SCI

• SCI familiales : Créées par des parents pour simplifier la transmission de leur bien immobilier à leurs enfants.
• Une SCI de couples : Montées par des couples pacsés ou des concubins pour acquérir leur résidence principale.
• SCI avec résidence secondaire : Possédant un bien immobilier destiné à devenir la résidence secondaire de ses associés​​.

Gestion et implications fiscales des SCI sans revenus locatifs

Dans le cadre d’une Société Civile Immobilière (SCI) sans revenus locatifs, le panorama fiscal et les obligations déclaratives se distinguent notablement de celui d’une SCI générant des revenus locatifs. Une SCI sans revenus locatifs, n’aura pas à comptabiliser de provision sur les charges locatives.

L’absence de loyers modifie les obligations tant au niveau de la société que des associés. 

Résultat fiscal nul

Si une SCI ne perçoit aucun loyer, le résultat fiscal est nul. La société n’a pas à déclarer de résultats, et les associés ne sont pas soumis à l’obligation de déclarer leur revenu foncier.

Déclaration d’absence de revenus locatifs

Si la SCI met à disposition ses biens immobiliers à titre gratuit, la seule obligation fiscale est d’adresser à l’administration fiscale, la première année, une déclaration d’absence de revenus locatifs. Cette obligation permet à l’administration fiscale de constater officiellement l’absence de revenus locatifs au sein de la SCI​​.

Charges acquittées par les associés

Les charges associées aux biens immobiliers mis à disposition sont directement acquittées par le ou les associés occupants. Cela implique que les charges ne sont pas déductibles au niveau de la SCI, mais elles peuvent impacter la fiscalité personnelle des associés.

C’est notamment le cas lorsqu’il s’agit d’une SCI avec un associé occupant à titre gratuit, où l’occupant supporte personnellement les charges liées à l’usage du bien sans verser de loyer à la société. Cette situation, bien que fiscalement encadrée, reste fréquente dans les SCI familiales ou patrimoniales.

Obligations déclaratives spécifiques

Pour une location non meublée, la SCI doit déposer une déclaration n°2072. Cependant, c’est l’associé qui est redevable de l’impôt sur les bénéfices en fonction de sa quote-part du résultat de la SCI. Les déclarations spécifiques aux SCI varient en fonction du régime fiscal adopté et de l’usage des biens mis à disposition​​.

Déclaration fiscale dans la gestion d’une SCI

La mise à disposition gratuite d’un bien immobilier par une SCI, bien que n’occasionnant pas de loyers, n’est pas sans conséquences fiscales. En effet, même sans revenus locatifs, la SCI est soumise à certaines obligations comptables et déclaratives, qui varient selon l’usage du bien et le régime fiscal de la société (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu). L’usage du bien mis à disposition est également un facteur déterminant dans la nature des déclarations à effectuer.

Déclaration obligatoire

Lors de la création d’une SCI sans revenus locatifs, vous devez impérativement déposer la déclaration n° 2072-S-SD afin de signaler l’absence de revenus. Cette formalité permet à l’administration fiscale de reconnaître officiellement que la SCI n’encaisse aucun loyer.

Bien à usage d’habitation

Si vous utilisez le bien comme habitation (résidence principale ou secondaire) :

• La déclaration 2072-S-SD est requise l’année de constitution de la SCI ;
• Les années suivantes, aucune déclaration n’est nécessaire si toutes les conditions suivantes sont remplies :
  • Aucun revenu n’a été perçu (ni loyers, ni produits financiers) ;
  • Aucun changement dans la répartition du capital ou dans les conditions d’occupation des biens.

Et si ce n’est pas pour de l’habitation ?

Si le bien mis à disposition sert à un usage autre que l’habitation, la SCI doit déclarer des revenus théoriques.

Ce revenu fictif est indiqué à la ligne 4 du formulaire 2072-S-A1-SD, dans la rubrique « Recettes ». En effet, on retrouve : « Recettes qu’aurait pu produire la location des propriétés qui ne sont pas affectées à l’habitation dont la société se réserve la jouissance ou qu’elle met gratuitement à la disposition des associés ou des tiers ». Cette mention repose sur les dispositions des articles 15 et 30 du Code général des impôts.

Régime d’imposition de la SCI : IR ou IS ?

SCI à l’Impôt sur le Revenu (IR)

À l’IR, les associés ne déclarent aucun revenu foncier tant que la SCI ne perçoit aucun loyer.

Les charges liées au bien (taxe foncière, travaux, intérêts d’emprunt…) ne sont pas déductibles, car elles ne génèrent pas de revenu imposable.

SCI à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

À l’IS, la mise à disposition gratuite d’un bien immobilier à ses associés entraîne la taxation d’un loyer théorique. Cela correspond au loyer que la SCI aurait dû percevoir en cas de location à un tiers. :

• La SCI doit alors comptabiliser un loyer fictif dans ses produits, soumis à l’impôt ;
• L’associé, quant à lui, doit déclarer l’avantage en nature qu’il reçoit dans la catégorie des revenus mobiliers. Ici, le montant à déclarer correspond à la valeur locative du bien mis gratuitement à sa disposition.

Mise à disposition gratuite des biens : avantages et inconvénients

La mise à disposition gratuite de biens immobiliers au sein d’une Société Civile Immobilière (SCI) est une pratique qui peut présenter des avantages et des inconvénients, selon la situation particulière de la SCI et de ses associés.

Avantages de la mise à disposition gratuite de biens

Préservation du patrimoine familial

Le choix de la mise à disposition gratuite d’un bien immobilier au profit des associés peut s’expliquer par la volonté de maintenir une maison de famille dans le patrimoine familial​​.

Flexibilité juridique

Aucune règle n’interdit à une SCI de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite de ses associés. Cette flexibilité peut être bénéfique en fonction des objectifs patrimoniaux des associés​​.

Inconvénients de la mise à disposition gratuite de biens

Perte d’abattement

Dans le cas de la détention d’un bien immobilier constituant la résidence principale de l’un ou plusieurs des associés de la SCI via une mise à disposition à titre gratuit, certaines réductions fiscales peuvent être perdues​​.

Imputation de la valeur locative

Si un associé habite gratuitement un logement appartenant à la SCI, la valeur locative du bien est déduite de la SCI. Mais, l’associé doit réintégrer dans ses revenus cet avantage en nature. Cela peut avoir des implications fiscales pour l’associé, notamment une augmentation de son revenu imposable​​.

Vous avez la moindre interrogation au sujet des SCI ou de l’associé occupant à titre gratuit ? L’équipe Indy est là pour vous éclairer !