La Société Civile Immobilière (SCI) est un statut juridique très prisé pour investir dans l’immobilier. Nombreux sont ceux qui décident de créer une SCI et de s’associer en vue de gérer conjointement un bien immobilier ou plusieurs. Mais une question subsiste : la SCI est-elle une personne morale ou physique ? La réponse est claire : il s’agit d’une personne morale ! Définition, fonctionnement, avantages, etc. nous vous expliquons tout dans cet article. Suivez-nous ! 🏡

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📝 En résumé :
- La SCI est une personne morale ;
- Créer une SCI seul est impossible. Elle doit être constituée au minimum de 2 associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales ;
- Il existe différents types de SCI : la SCI classique, la SCI familiale, la SCI de jouissance à temps partagé, la SCI construction-vente, la SCI agricole et la SCI d’attribution ;
- Les avantages de la SCI se rapportent majoritairement à une gestion et une transmission du patrimoine simplifiées.
La SCI est-elle une personne morale ou physique ?
La SCI, de son nom la Société Civile Immobilière, est une personne morale. Une personne morale désigne un ensemble de personnes, qu’elles soient des personnes morales ou physiques, qui se réunissent pour poursuivre ensemble un objectif commun. Elles sont dotées d’une existence juridique.
La personne morale est donc créée lors de la création de la structure. Elle est considérée comme une entité distincte. À ce titre, elle bénéficie de droits et obligations identiques à ceux d’une personne physique.
🎯 En bref, la SCI est une personne morale dont l’existence est indépendante de celle des personnes qui la composent.
Les caractéristiques de la SCI
Définition et fonctionnement
L’une des conditions pour créer une SCI est qu’elle soit constituée d’au moins 2 personnes, chacune ayant le statut d’associé. Créer une SCI seul est donc impossible. Cette forme de société permet à ces individus de s’associer afin de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Sa durée de vie maximale est fixée à 99 ans.
Le patrimoine immobilier appartient à la Société Civile Immobilière et chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport au capital social.
Bon à savoir : pour constituer le capital social de la SCI, les associés peuvent effectuer des apports en numéraire (sommes d’argent) ou en nature (en principe, des biens immobiliers). La loi n’impose pas de montant minimum ou maximum pour la constitution du capital. Seul un montant symbolique de 1€ est requis.
Comme toute société, le fonctionnement de la SCI est encadré par des statuts. Ceux-ci sont rédigés lors du processus de création de la société et permettent notamment de définir les règles de prise de décision, de cession des parts sociales, etc.
Les associés d’une SCI doivent également désigner un gérant qui sera responsable de la gestion courante du ou des biens immobiliers détenus par la personne morale.
Les différents types de SCI
Il est possible de créer différents types de SCI :
- La SCI classique : elle permet l’achat, la gestion ou la location d’un bien immobilier ;
- La SCI familiale : la SCI familiale est créée pour acheter, gérer ou encore louer un bien immobilier entre membres d’une même famille ;
- La SCI de jouissance à temps partagé : elle permet de partager l’utilisation d’un bien entre plusieurs bénéficiaires ;
- La SCI construction-vente : elle permet d’acheter un terrain, d’y construire un bien en vue de le revendre ;
- La SCI agricole : elle est dédiée à l’achat, la gestion ou la location de biens dans le domaine agricole ;
- La SCI d’attribution : elle a pour objectif de partager un bien immobilier construit ou acquis entre les différents associés.
Les avantages de la SCI
Mais pourquoi créer une SCI ? La SCI présente plusieurs avantages, concernant notamment la gestion et la transmission du patrimoine. Voyons-les ensemble !
1. Une gestion simplifiée du patrimoine
Dans le cadre d’une SCI, toutes les dettes et bénéfices liés au bien immobilier détenu par la société sont répartis entre les associés. Si des travaux surviennent, leur coût est également supporté par tous les associés, proportionnellement aux parts sociales acquises.
Quel régime fiscal pour l’imposition des bénéfices en SCI ? 🤔
- Les revenus fonciers perçus sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR). Chaque associé doit déclarer, dans sa déclaration personnelle (la 2042, cliquez ici pour y accéder), la part des revenus perçus via la SCI. La case à compléter est la 2DC intitulée « Revenus des actions et parts » dans la rubrique « Revenus des valeurs et capitaux mobiliers » ;
- Dans le cas où vous louez des biens meublés, cette activité est considérée comme commerciale. La société sera alors soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).
La SCI impose un cadre strict concernant la cession d’un ou plusieurs biens. En effet, l’accord des associés représentant la majorité des parts sociales est requis, ce qui protège le patrimoine en cas de désaccord, d’objectifs divergents, etc. La SCI est donc parfaitement adaptée pour gérer un patrimoine familial.
2. Une facilité de transmission du patrimoine
La SCI simplifie la transmission du patrimoine immobilier. Les parents peuvent céder progressivement des parts sociales à leurs enfants, tout en bénéficiant d’abattements fiscaux pour les droits de succession en ligne directe qui s’élèvent à 100 000€ par enfant et par donation, renouvelables tous les 15 ans.
3. La personnalité morale
La SCI étant une personne morale et non une personne physique, elle possède un patrimoine distinct de celui de ses associés. En effet, à partir du moment où la SCI est immatriculée au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), tous les apports des associés au capital social (que ce soit les apports en numéraire et/ou en nature) deviennent la propriété exclusive de la société.
Détenir la personnalité morale confère à la SCI la possibilité de :
- Signer des contrats en son nom (exemple : des partenariats) ;
- Agir en justice ;
- Etc.
4. La protection du patrimoine des associés
Enfin, l’un des principaux avantages de la SCI réside dans le fait qu’elle protège le patrimoine personnel des associés. En tant que personne morale, la SCI détient les biens immobiliers en son nom propre. Ainsi, en cas de dettes ou de litiges, les créanciers devront d’abord intenter une action contre la société. Si celle-ci est infructueuse, ils pourront alors saisir les biens personnels des associés.
Attention toutefois : la responsabilité des associés est illimitée ! Dans le cadre d’une Société Civile Immobilière, vous êtes responsables des dettes de la société, et ce, indépendamment du nombre de parts sociales que vous possédez.
Les associés d’une SCI sont-ils des personnes morales ou physiques ?
En SCI, les associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales.
Les associés personnes physiques sont généralement des particuliers qui souhaitent investir ensemble dans l’immobilier. Les associés n’ont pas besoin d’avoir un lien spécifique entre eux. Ainsi, il peut s’agir de plusieurs membres d’une même famille comme d’un couple, d’amis, de frères et sœurs, de concubins…
Bon à savoir : un mineur non émancipé peut devenir associé d’une SCI, à condition d’avoir l’autorisation des représentants légaux.
Quant aux personnes morales, ce sont souvent d’autres entreprises qui souhaitent participer à la SCI pour des raisons stratégiques ou autre.
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