Tout savoir sur le calcul des frais de notaire pour une SCI !

La création d’une SCI (ou Société Civile Immobilière) implique de nombreuses démarches administratives et un certain prix. Dans le coût de création d’une SCI s’inscrivent notamment les frais de notaire si vous choisissez de recourir à ses services. Mais en quoi consiste exactement le rôle d’un notaire ? Quels sont les frais de notaire pour une SCI et comment les calculer ? Nous vous expliquons tout dans cet article !

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📝 En résumé :

• En SCI, les notaires jouent un rôle clé lors de la rédaction des statuts, de la publication foncière et de l’immatriculation ;
• Les frais de notaire en SCI comprennent les droits de mutation, la rémunération du notaire et les débours ;
• Les frais de notaire pour l’acquisition d’un bien immobilier en SCI varient généralement entre 1000€ et 3000€. Dans certains cas, ils peuvent atteindre jusqu’à 10% du prix d’achat du bien ;
• L’achat d’un bien immobilier ancien implique des frais de notaire plus élevés que dans le neuf : entre 7% et 8% du prix de vente contre 2% à 3% ;
• Il est possible de réduire les frais notariés, notamment en excluant du prix de vente la valeur du mobilier ;
• Les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur.

La Société Civile Immobilière

Définition

Une SCI (Société Civile Immobilière) désigne une forme de société civile qui permet à deux associés ou plus de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. En SCI :

• Les associés peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales ;
• Un ou plusieurs gérants peuvent être nommés.

Par ailleurs, la société civile immobilière n’a pas pour vocation d’exercer une activité commerciale. Si certaines SCI permettent d’acquérir un terrain en vue d’y construire un logement destiné à la revente, cela reste un cas particulier et ne reflète pas l’usage majoritaire de ce type de structure.

Les avantages

Acheter un bien en SCI représente un excellent moyen d’investir dans l’immobilier. En effet, ce statut juridique confère de nombreux avantages :

• Il permet d’investir à plusieurs en partageant les charges, les coûts et les responsabilités ;
• Il simplifie la gestion du bien sur le long terme et permet d’éviter l’indivision ;
• Il permet également d’anticiper la transmission des parts grâce à la flexibilité dont vous bénéficiez au moment de la rédaction des statuts ;
• Il facilite la transmission du patrimoine. Par exemple, si vous souhaitez transmettre un bien immobilier à vos enfants, il est possible de le faire progressivement en leur cédant des parts de votre SCI. Cette méthode permet de profiter des abattements fiscaux applicables aux droits de succession en ligne directe, à hauteur de 100 000€ par enfant et par parent, renouvelables tous les 15 ans ;
• Enfin, la SCI est une structure particulièrement intéressante pour l’achat d’un bien immobilier neuf. En effet, l’achat d’un bien neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits mais nous y reviendrons ensuite.

Quel est le rôle d’un notaire lors de l’acquisition d’un bien en SCI ?

Tout comme les avocats en droit des sociétés ou les experts-comptables, les notaires jouent un rôle essentiel dans les formalités administratives de la SCI. Ces derniers interviennent notamment lorsqu’une SCI procède à l’acquisition d’un bien immobilier, ce qui, dans bien des cas, constitue l’objectif même de sa création.

1- La rédaction des statuts

Les statuts, ce sont l’ensemble des règles qui déterminent le fonctionnement de la SCI. Plus précisément, les statuts doivent prévoir et anticiper :

• Le nombre d’associés ;
• Le montant du capital social de la SCI ;
• La désignation du ou des gérant(s) ;
• Les responsabilités qui lui/leur sont octroyées ;
• Les modalités de transmission des parts ;
• Etc.

Ils peuvent être rédigés sous seing privé ou par acte notarié. S’ils sont rédigés avec soin, ils contribuent alors à simplifier les prises de décision en assemblée générale, grâce à une répartition claire et équitable des droits et obligations propres à chaque associé.

Voici les cas où l’intervention d’un notaire est obligatoire :

• En présence d’apports en nature effectués par les associés ;
• Lors de l’achat d’un bien immobilier auprès d’un tiers au moment de la création de la SCI.

Dans tous les cas, le transfert de propriété au profit de la SCI devra être formalisé par un acte authentique.

Lorsque la rédaction des statuts est confiée à un notaire, les honoraires sont généralement compris entre 1000€ et 1500€.

2- La publication foncière

Une fois l’acte de vente immobilière signé, il doit être rendu opposable aux tiers, c’est-à-dire qu’il devient officiel et reconnu par toutes les personnes extérieures à la transaction.

Pour cela, le notaire est tenu de le déposer auprès du Service de Publicité Foncière et de l’Enregistrement (SPFE). Il vérifie également que le cédant est bien le propriétaire légal du bien concerné et que celui-ci n’est pas grevé d’une hypothèque.

La taxe de publicité foncière s’élève à environ 0,7% de la valeur du bien transmis et peut atteindre près de 6% lorsqu’il s’agit de terrains. Après calcul des frais, le notaire collecte les montants dus pour le compte de l’État.

3- L’immatriculation auprès de l’INPI

Enfin, le gérant peut aussi mandater un juriste afin de procéder à l’immatriculation de la SCI auprès du Guichet unique de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle). À la suite de cette démarche, la SCI sera enregistrée au RNE (Registre National des Entreprises), et additionnellement, au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés).

Avant cela, l’avis de constitution doit avoir été publié dans un JAL (Journal d’Annonces Légales) et le capital social déposé dans un établissement bancaire ou chez un notaire. L’attestation de dépôt de fonds, délivrée suite à cette démarche, fait partie des pièces à fournir à l’administration fiscale lors de la demande d’immatriculation.

Quels sont les frais de notaire lors de l’acquisition d’un bien en SCI ?

Comme vu précédemment, lorsqu’une SCI acquiert un immeuble, un terrain ou tout autre bien, le notaire joue un rôle central. Toutefois, il convient de souligner que la majorité des sommes qu’il perçoit à ce titre sont en réalité destinées au Trésor public.

1- Les droits de mutation

Tout d’abord, les droits de mutation varient en fonction de la nature du bien acquis. En effet, dans le neuf, ils s’élèvent à 0,71% de la valeur du bien acquis hors taxes (HT).

Dans l’ancien, en revanche, la SCI devra s’acquitter de 5,11% à 5,81% du prix d’acquisition, répartis entre :

• L’État : 2,50% ;
• Le département : 3,80% à 4,50% ;
• Et la commune : 1,20%.

Le saviez-vous ? Ces droits incluent les frais de publicité foncière et les droits d’enregistrement. Ils sont donc comptabilisés dans le calcul global des frais de notaire pour une SCI.

Les droits de mutation ont augmenté depuis le 1er avril 2025 !

Depuis le 1er avril 2025, les départements sont autorisés, dans le cadre de la loi de finances pour 2025, à relever de 0,5 point le taux des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sur les ventes immobilières. Le plafond peut ainsi atteindre 5% du prix de vente pour la part départementale, contre 4,5% auparavant.

Cette mesure vise à soutenir les finances des collectivités territoriales et s’applique jusqu’au 30 avril 2028. Elle ne concerne pas les primo-accédants, soit les personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années.

La hausse n’est pas automatique ! En effet, chaque conseil départemental doit délibérer de l’adoption ou non de cette mesure. Une trentaine de départements sont concernés depuis avril 2025 mais toute décision prise après le 15 avril 2025 ne pourra entrer en vigueur qu’à partir de janvier 2026.

Pour savoir si votre département applique ce nouveau taux, rapprochez-vous de votre notaire ou consultez les informations publiées par votre conseil départemental.

2- La rémunération du notaire

Les émoluments du notaire, encadrés par la réglementation, dépendent du prix de vente TTC du bien immobilier.

Dans le cadre d’une transaction immobilière, la rémunération du notaire est strictement encadrée par l’État. Ces frais sont dégressifs : leur pourcentage diminue à mesure que le prix du bien augmente.

• Pour un achat dans l’ancien, les frais de notaire représentent généralement entre 7% et 8% du prix de vente ;
• Pour un bien neuf, ils sont réduits, oscillant entre 2% et 3%.

Voici le barème en vigueur en 2025 :

3- Les débours

Le notaire peut également avancer certaines dépenses au nom de l’acheteur, qui les lui remboursera par la suite. Ces débours comprennent, par exemple, les frais de déplacement ou les sommes versées à des tiers pour l’obtention de documents administratifs nécessaires au transfert de propriété.

Quel est le calcul des frais de notaire pour une SCI ?

Les frais de notaire liés à l’acquisition d’un bien immobilier en SCI varient généralement entre 1000€ et 3000€ hors taxes, selon la nature du projet immobilier. Dans certains cas, ils peuvent aller jusqu’à 10% du prix d’achat du bien.

SCI : les frais de notaire pour un achat immobilier ancien

Comme vu plus haut, l’achat d’un bien immobilier ancien engendre des frais de notaire plus élevés que dans le neuf. Ils sont généralement compris entre 7% et 8% du prix de vente. Un bien est considéré comme ancien dès lors qu’il a déjà fait l’objet d’une mutation de propriété, même s’il est récent ou neuf au moment de la revente.

Exemple de calcul des frais de notaire pour une SCI :

Pour la vente d’un bien ancien dont le prix est fixé à 200 000€, les frais de notaire seront compris entre 14 000€ et 16 000€.

Les frais d’agence ne doivent pas être inclus dans la base de calcul des émoluments du notaire, sous peine d’augmenter la facture.

SCI : les frais de notaire pour un achat immobilier récent

Dans le cas d’un achat de logement neuf, les frais sont bien plus avantageux : ils s’élèvent en moyenne entre 2% et 3% du prix du bien. Un bien est considéré comme neuf dès lors qu’il n’a jamais été occupé ou exploité et que sa construction remonte à moins de 5 ans.

Exemple de calcul des frais de notaire pour une SCI :

En reprenant le même exemple que le précédent, les frais de notaire seront ici compris entre 4000€ et 6000€. Cela met en évidence une différence notable entre les frais applicables à un bien neuf et à un bien ancien.

Bon à savoir : en plus de droits de mutation réduits, les acheteurs dans le neuf peuvent parfois récupérer la TVA sur les coûts de construction.

Peut-on négocier ou réduire les frais notariés ?

Depuis la réforme Macron du 1er janvier 2021, les notaires ont la possibilité d’accorder une remise allant jusqu’à 20% sur leurs rétributions, à condition toutefois que le montant de l’opération dépasse 100 000€. Pour les acquisitions de bureaux d’un montant supérieur à 10 millions d’euros, la remise peut même aller jusqu’à 40%.

Plusieurs méthodes existent pour diminuer les frais de notaire :

• Vous pouvez exclure la valeur du mobilier (exemples : cuisine équipée, électroménager, équipements du garage…) du prix de vente. Cette déduction est toutefois limitée à 5% de la valeur totale du bien ;
• Vous pouvez payer séparément les frais d’agence afin de les exclure du prix de vente et donc de réduire les frais de notaire ;
• Vous pouvez aussi demander une remise au notaire de 20% et opter pour l’immobilier neuf.

Qui est tenu de payer les frais de notaire ?

Conformément à l’article 1593 du Code civil, c’est à l’acheteur de régler les frais de notaire. Ce paiement intervient au moment de la signature de l’acte de vente, rédigé par le notaire.

C’est pourquoi il est essentiel d’estimer en amont le montant des frais, incluant à la fois les émoluments du notaire et les droits d’enregistrement. Pour ce faire, plusieurs simulateurs en ligne sont disponibles comme celui-ci accessible directement sur le site du Service Public. Il est également possible de demander une estimation à votre notaire, et ce, sans frais.

De leur côté, les vendeurs peuvent également être amenés à régler certaines charges liées à la vente, notamment :

• La quittance hypothécaire ;
• Les frais de copropriété ;
• Les diagnostics techniques obligatoires ;
• La taxe sur la plus-value, si applicable.

À noter que le montant des frais annoncé au départ reste indicatif. Une fois la vente finalisée, le notaire procède à une régularisation : si un trop-perçu a été encaissé, la différence est remboursée à l’acquéreur.

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