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- Acheter en SCI avec son fils est parfaitement légal, qu’il soit majeur ou mineur ;
- Ce montage permet de transmettre le patrimoine progressivement grâce à l’abattement de 100 000 € renouvelable tous les 15 ans ;
- La création passe par la rédaction des statuts, la répartition des parts et l’immatriculation de la société ;
- Deux régimes fiscaux sont possibles : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) ;
- La SCI évite les blocages de l’indivision, mais n’élimine pas tous les risques de désaccord familial.
Vous envisagez d’acheter un bien immobilier avec votre fils et vous hésitez entre l’indivision et la société civile immobilière (SCI) ? La SCI est une solution de plus en plus utilisée par les familles pour investir ensemble et organiser à l’avance la transmission du patrimoine. Le choix du type de SCI, son fonctionnement et sa fiscalité sont toutefois des éléments à étudier avant de vous lancer. Aujourd’hui, on vous explique tout sur ce sujet, étape par étape.
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Peut-on acheter en SCI avec son fils ?
Rien ne s’oppose à ce qu’un parent et son enfant deviennent associés d’une même SCI, même lorsque le bien est ensuite loué à l’un d’eux ou destiné à sa résidence principale.
Ce que dit la loi sur l’association parent-enfant en SCI
La SCI est encadrée par les articles 1832 et suivants du Code civil, qui définissent la création et le fonctionnement des sociétés civiles. Aucun texte n’interdit à un ascendant et à son descendant de s’associer : la loi impose seulement un minimum de deux associés, sans restriction de lien de parenté. C’est même l’un des montages les plus courants pour les SCI familiales.
Fils majeur ou mineur : quelles différences ?
Un fils majeur devient associé sans limitation particulière : il signe lui-même les statuts, participe aux décisions et détient ses parts en toute autonomie.
Un fils mineur peut également être associé, mais il n’agit jamais seul. Ses droits sont exercés par ses représentants légaux, généralement ses parents, conformément aux règles rappelées par Service-public.fr sur la capacité juridique des mineurs. Concrètement, c’est l’administrateur légal qui signe les actes en son nom et gère ses parts jusqu’à sa majorité.
Bon à savoir : le siège social de la SCI doit obligatoirement être établi en France, quel que soit le lieu de résidence des associés.
Pourquoi créer une SCI avec son fils ?
Au-delà de l’achat en lui-même, la SCI répond à des objectifs patrimoniaux précis, qui expliquent son succès auprès des familles.
Anticiper et optimiser la transmission du patrimoine
Plutôt que de transmettre un bien immobilier en une seule fois, souvent lourdement taxé, la SCI permet d’organiser une cession progressive des parts sociales. Chaque parent peut transmettre jusqu’à 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans droits de donation, conformément à l’article 779, I du Code général des impôts (ici). Vous conservez le contrôle du bien tout en préparant sa transmission, étape par étape.
Éviter les blocages de l’indivision
Dans une indivision, toute décision importante se décide à la majorité des 2/3 des droits indivis, tandis que les actes de disposition graves (vente du bien) requièrent l’unanimité.
Dans une SCI, les règles de majorité sont fixées à l’avance dans les statuts, ce qui fluidifie la prise de décision et limite les situations de blocage, notamment lors d’une succession impliquant plusieurs héritiers.
Protéger le patrimoine familial
La SCI établit une séparation juridique entre le patrimoine de la société et celui des associés à titre personnel. Cette distinction ne protège pas totalement le bien contre les créanciers personnels d’un associé en difficulté, mais elle limite les risques directs pesant sur l’immeuble lui-même, qui reste la propriété de la société.
Organiser une gestion à plusieurs générations
La SCI offre une vraie souplesse pour faire évoluer la répartition du capital dans le temps : le parent peut conserver la majorité des parts au départ, puis intégrer progressivement son fils dans la gestion, sans jamais perdre la main brutalement.
Quelles sont les étapes pour acheter une SCI avec son fils ?
La création d’une SCI père/mère et fils suit un parcours balisé, qu’il vaut mieux anticiper avant de se lancer dans la recherche du bien.
Rédiger les statuts
Les statuts doivent préciser :
- Le nom de la SCI ;
- Son siège social ;
- Son objet social ;
- Le montant du capital ;
- La répartition des apports ;
- La durée de vie de la société (généralement 99 ans) ;
- Les modalités de gérance ;
- Les règles de prise de décision collective.
Un objet social trop large peut fragiliser le montage : mieux vaut le circonscrire précisément à l’activité envisagée.
Répartir les parts sociales entre parent et fils
Le capital est divisé en parts sociales réparties selon les apports de chacun et les objectifs patrimoniaux visés. Dans un montage classique, le parent conserve la majorité au démarrage pour garder le contrôle, tandis que le fils détient une part minoritaire appelée à croître au fil des donations futures.
Réaliser les apports (numéraire ou immobilier)
Chaque associé peut apporter une somme d’argent (apport en numéraire) ou un bien immobilier déjà détenu (apport en nature) :
- L’apport en nature nécessite une évaluation précise du bien et peut entraîner des droits d’enregistrement ;
- L’apport en numéraire doit quant à lui être déposé sur un compte jusqu’à l’immatriculation de la société.
Immatriculer la SCI et publier l’annonce légale
Une fois les statuts signés, il faut publier une annonce légale dans un support habilité, puis déposer le dossier de création auprès du guichet unique des formalités des entreprises. La SCI obtient alors son immatriculation et devient une personne morale à part entière, capable d’acheter un bien en son nom propre.
Financer et signer l’achat immobilier
La SCI peut contracter un crédit immobilier en son nom, mais les banques exigent le plus souvent une caution solidaire du parent et du fils. La signature de l’acte authentique chez le notaire rend ensuite la SCI officiellement propriétaire du bien.
Quelle fiscalité pour une SCI parent-fils ?
SCI à l’IR
Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, la SCI ne paie pas directement d’impôt sur les bénéfices : ce sont les associés qui sont imposés sur leur quote-part des revenus fonciers, en fonction du nombre de parts qu’ils détiennent. Par exemple, si un parent possède 70 % des parts et son fils 30 %, chacun déclare respectivement 70 % et 30 % des revenus fonciers de la SCI.
SCI à l’IS
La SCI peut toutefois, sous certaines conditions, opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Dans ce cas, la SCI devient elle-même redevable de l’impôt sur ses bénéfices. Ce régime permet notamment de déduire l’amortissement du bien immobilier, ce qui peut réduire le bénéfice imposable et donc la fiscalité pendant la période de location.
En contrepartie, la fiscalité lors de la revente est généralement moins favorable. À l’IS, les amortissements pratiqués viennent réduire la valeur comptable du bien : la plus-value est donc calculée à partir d’une valeur diminuée des amortissements, ce qui peut augmenter fortement le montant imposable. La SCI à l’IS ne bénéficie par ailleurs pas des mêmes abattements pour durée de détention que la SCI à l’IR.
Tableau récapitulatif SCI à l’IR vs SCI à l’IS
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
| Qui paie l’impôt ? | Les associés, selon leur quote-part | La SCI sur son bénéfice |
| Imposition des loyers | Revenus fonciers au nom des associés | Résultat fiscal de la SCI |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Taux d’imposition | Selon la situation fiscale de chaque associé | 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà |
| Fiscalité à la revente | Plus-value immobilière des particuliers, avec abattements selon la durée de détention | Plus-value calculée à partir de la valeur nette comptable, généralement plus élevée après amortissements |
Bon à savoir : le taux réduit d’IS de 15 % s’applique sous conditions sur la fraction du bénéfice allant jusqu’à 42 500 €. La SCI doit notamment réaliser un chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros et son capital doit être libéré et détenu à au moins 75 % par des personnes physiques. Au-delà de 42 500 €, le taux normal de 25 % s’applique (article 219 du Code général des impôts).
Les abattements sur les donations de parts tous les 15 ans
La donation de parts sociales permet de transmettre progressivement un patrimoine immobilier à son enfant, tout en profitant des abattements fiscaux prévus pour les donations. Chaque parent peut ainsi donner à son enfant jusqu’à 100 000 € de patrimoine tous les 15 ans sans droits de donation.
Dans une SCI familiale, cette possibilité permet de fractionner la transmission du patrimoine immobilier. Plutôt que de transmettre directement un bien immobilier dans son ensemble, les parents peuvent donner progressivement des parts de la SCI à leur enfant, en plusieurs fois. La valeur des parts données est alors prise en compte pour déterminer le montant de l’abattement utilisé.
Un bien immobilier détenu par une SCI est valorisé 300 000 €. Un parent peut donner progressivement des parts de la société à son fils, en veillant à ne pas dépasser l’abattement de 100 000 € sur une période de 15 ans. Si les conditions sont réunies, la transmission de 100 000 € de parts peut ainsi être réalisée sans droits de donation. L’abattement pourra ensuite se reconstituer après 15 ans.
L’abattement est individuel et s’apprécie entre chaque donateur et chaque bénéficiaire. Ainsi, lorsque les deux parents détiennent des parts de la SCI, chacun peut utiliser son propre abattement de 100 000 € au profit de son fils. Celui-ci peut donc recevoir jusqu’à 200 000 € de parts de SCI sans droits de donation, sous réserve de respecter les règles applicables aux donations.
Ce qui se passe en cas de décès du parent associé
Au décès du parent, ses parts sont transmises à ses héritiers selon les règles de succession classiques. Si des donations de parts ont déjà été réalisées de son vivant, la base taxable au moment de la succession s’en trouve d’autant réduite. Les statuts peuvent également prévoir des clauses spécifiques pour organiser la répartition des pouvoirs après le décès d’un des fondateurs.
