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- Après un divorce, les ex-époux peuvent conserver un bien immobilier en indivision ;
- Chaque indivisaire possède une quote-part du bien et participe aux décisions importantes ;
- L’un des ex-conjoints peut racheter la part de l’autre en lui versant une soulte ;
- La sortie de l’indivision peut se faire par cession, partage amiable ou procédure judiciaire de licitation.
Lors d’un divorce, le partage du patrimoine est une étape essentielle. Lorsque les ex-époux possèdent ensemble un bien immobilier, plusieurs solutions sont possibles : vente du bien, attribution à l’un des conjoints, indivision ou SCI. Le régime de l’indivision consiste à conserver temporairement le bien en commun. Il implique des règles précises concernant la gestion du bien, les droits de chacun et les modalités de sortie.
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Comment fonctionne l’indivision en cas de divorce ?
L’indivision désigne une situation dans laquelle plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien sans que celui-ci soit matériellement divisé. Elle peut survenir lors d’un divorce, mais aussi d’un partage en succession.
L’indivision peut concerner aussi bien des biens mobiliers qu’immobiliers. Toutefois, dans le cadre d’un divorce, elle vise le plus souvent un logement familial détenu conjointement par les ex-époux.
Naissance de l’indivision lors de la séparation
L’indivision s’impose dès lors que deux personnes deviennent copropriétaires d’un même bien sans en avoir défini les parts physiques. En cas de divorce, cette situation advient lorsque la procédure est engagée, mais que les époux n’ont pas encore procédé à la liquidation de leur régime matrimonial.
Concrètement, le jugement de divorce met fin au mariage mais ne règle pas automatiquement le sort des biens communs. Jusqu’à ce qu’un partage soit effectué, les deux ex-époux sont co-indivisaires et doivent gérer ensemble les biens concernés.
Cette situation de fait peut être volontairement prolongée par les anciens conjoints. Certains décident par exemple de conserver une maison en indivision pour maintenir un cadre de vie stable pour les enfants.
Biens concernés selon le régime matrimonial
Le périmètre de l’indivision dépend directement du régime matrimonial, qui définit les règles de partage du patrimoine.
Biens indivis ou biens communs : comprendre la différence
Pour bien comprendre le fonctionnement des différents régimes, il faut distinguer la notion de bien en indivision et celle de bien commun :
- Un bien commun appartient à la communauté des époux, considérée comme un seul ensemble ;
- Un bien indivis est détenu par plusieurs personnes (selon un système de quote-part), sans pour autant être matériellement divisé.
En d’autres termes, en indivision, la maison n’appartient pas au couple en tant qu’entité unique, mais aux deux époux distinctement. Elle n’est pas physiquement divisée pour autant : chacun dispose d’une quote-part sur l’ensemble du bien.
Communauté de biens : indivision post-communautaire
Il existe deux régimes de communauté de biens :
- la communauté réduite aux acquêts, qui est le régime par défaut des mariages en France et distingue biens propres (antérieurs au mariage) et biens communs (acquis pendant le mariage) ;
- la communauté universelle, qui étend la notion à l’ensemble des biens.
Dans les deux cas, le principe de l’indivision ne s’applique pas pendant la durée du mariage. Les biens communs peuvent en revanche devenir temporairement indivis au moment du divorce, tant que la liquidation n’est pas achevée.
Séparation de biens : indivision des biens achetés conjointement
Au régime de la séparation de biens, il n’y a pas de notion de bien commun. Les biens immobiliers ou mobiliers achetés conjointement sont automatiquement considérés comme des biens indivis. De même pour les biens dont aucun époux ne peut prouver la propriété exclusive.
L’indivision existe donc déjà pendant la durée du mariage, et est maintenue après le divorce jusqu’à la liquidation définitive.
Droits et obligations de chaque ex-époux
Principe de la quote-part
En indivision, chaque ex-époux détient une quote-part du bien, qui lui ouvre :
- des droits : percevoir une partie des loyers si le bien est loué, céder sa part ;
- des obligations : participer aux charges, aux travaux d’entretien ou aux impôts fonciers proportionnellement à sa quote-part.
La quote-part est définie dans l’acte d’achat du bien, le contrat de mariage, ou égale par défaut à 50 %.
Prise de décision
Les modalités de prise de décision diffèrent selon la nature des choix à faire :
- les actes conservatoires (exemple : travaux de toiture) peuvent être décidés par un seul indivisaire ;
- les actes de gestion (exemple : administration, établissement de bail) nécessitent une majorité des 2/3 des droits indivis, sauf dispositions particulières ;
- les actes de disposition (exemple : vente d’un bien immobilier) sont pris à l’unanimité.
Cette règle d’unanimité est l’une des principales sources de blocage dans les indivisions post-divorce.
Convention d’indivision
Pour faciliter la gestion, le périmètre et le fonctionnement de l’indivision peuvent être précisés dans une convention écrite. Sa rédaction est notamment recommandée lorsque les ex-époux décident d’un commun accord de maintenir une situation d’indivision sur le moyen terme.
Si la convention d’indivision concerne des biens immobiliers, le recours à un notaire est indispensable.
Peut-on rester en indivision après un divorce ?
Durée légale et prolongation par accord
L’indivision est en principe une situation transitoire ; le code civil établit d’ailleurs que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Pour autant, la loi française ne prévoit aucun délai pour liquider et partager les biens. L’indivision peut donc se prolonger indéfiniment tant qu’aucun partage n’est effectué.
Les ex-époux peuvent également décider de maintenir et formaliser cette situation en concluant une convention d’indivision. Ce cas de figure se présente notamment lorsque le couple s’accorde pour :
- conserver ensemble le bien en vue de le louer ;
- maintenir les enfants dans le logement familial le temps de leur scolarité ;
- attendre une conjoncture économique plus favorable pour vendre.
La convention d’indivision peut être conclue pour une durée de cinq ans renouvelable, ou pour une durée indéterminée.
Risques d’un maintien dans l’indivision
Rester en indivision après un divorce comporte des limites et des risques.
Le principal est le blocage décisionnel : si l’un des ex-époux refuse de vendre ou de louer le bien, l’autre ne peut pas l’y contraindre sans passer par la justice. Le JAF (juge aux affaires familiales) peut alors être saisi pour débloquer la situation, voire ordonner une vente aux enchères publiques. On parle alors de procédure de licitation.
Sur le plan financier, le maintien en indivision peut générer des tensions autour du paiement des charges, du remboursement du crédit immobilier ou de l’utilisation du bien. Le maintien de l’indivision peut également compliquer certains projets personnels, notamment l’acquisition d’un nouveau bien immobilier ou la réorganisation du patrimoine.
Quelles sont les options pour sortir de l’indivision ?
Vente du bien à un tiers
La solution la plus simple, lorsque les deux ex-époux y consentent, est la vente du bien immobilier à un acheteur extérieur. Le produit de la vente est ensuite partagé entre les indivisaires proportionnellement à leur quote-part respective, après remboursement du crédit immobilier en cours et déduction des frais de vente.
Cette solution permet :
- de liquider définitivement les liens patrimoniaux ;
- de récupérer des liquidités ;
- d’éviter les conflits futurs liés à la gestion du bien.
Rachat de la part de l’ex-conjoint
Le rachat de part en indivision est une alternative courante à la vente à un tiers : l’un des ex-époux rachète la quote-part de l’autre pour devenir seul propriétaire du bien. Cette opération implique le versement d’une soulte, c’est-à-dire d’une compensation financière calculée sur la valeur nette du bien.
La soulte est déterminée sur la base de la valeur vénale du bien estimée par un notaire ou un expert immobilier, diminuée du montant restant dû sur le crédit. Le rachat doit être acté devant notaire et peut nécessiter un nouveau financement bancaire pour l’ex-époux acheteur. Celui-ci doit justifier d’une capacité de remboursement suffisante pour reprendre seul le crédit existant.
Partage amiable devant notaire
Lorsque les deux parties s’entendent, le partage amiable est la voie la plus rapide et la moins coûteuse pour sortir d’une indivision. Il se réalise devant un notaire, qui rédige l’acte de partage, procède aux formalités de publicité foncière et règle la répartition des actifs et des dettes entre les ex-époux.
Ce partage peut s’inscrire dans la liquidation globale du régime matrimonial, qui couvre l’ensemble du patrimoine commun (biens immobiliers, épargne, véhicules, dettes…).
Création d’une SCI
Une solution alternative pour sortir de l’indivision après un divorce consiste à apporter le bien immobilier à une société civile immobilière (SCI). Le bien est alors détenu par la société, et les ex-époux deviennent associés.
Cette organisation permet de remplacer l’indivision par un cadre plus structuré, régi par les statuts de la SCI. Elle facilite la gestion du bien (prise de décision, location, travaux) et limite certains blocages fréquents entre indivisaires. En revanche, la SCI implique des contraintes supplémentaires : coûts de création et de fonctionnement, gestion administrative plus lourde et règles juridiques spécifiques.
Quelle fiscalité s’applique lors du partage du bien indivis ?
Droits de partage et frais associés
Le droit de partage applicable lors de la dissolution d’une indivision entre ex-époux est fixé à 1,1 % de l’actif net partagé, avec un montant minimum de 25 €.
À ce droit de partage peuvent s’ajouter les émoluments proportionnels du notaire, calculés sur la valeur des biens partagés. Il faut également anticiper les honoraires de l’avocat qui intervient dans la procédure de partage.
Traitement de la plus-value immobilière
Lors de la vente d’un bien indivis, une plus-value immobilière peut être constatée. Elle correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, après application des correctifs prévus par la réglementation fiscale.
Chaque ex-époux est imposable sur sa quote-part de plus-value immobilière. La plus-value est en principe soumise :
- à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % ;
- aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Des abattements pour durée de détention s’appliquent progressivement à partir de la sixième année. Ils aboutissent à une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Cas de la résidence principale lors du divorce
La fiscalité française prévoit une exonération totale de plus-value sur la vente de la résidence principale. Cependant, elle est conditionnée à l’occupation effective de cette résidence par le cédant au moment de la vente.
En cas de divorce, l’administration fiscale admet que l’exonération s’applique même si l’un des époux a quitté le logement, à condition que la vente intervienne dans un délai normal apprécié au cas par cas par l’administration.
