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- L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont copropriétaires d’un même bien sans division matérielle des parts ;
- Elle peut résulter d’une succession, d’un divorce ou d’un achat commun ;
- Chaque indivisaire détient une quote-part et doit respecter des règles précises pour gérer ou vendre le bien indivis ;
- Plusieurs solutions permettent de sortir de l’indivision : le partage amiable, la licitation, le rachat de parts ou la création d’une SCI ;
- En cas de blocage, le tribunal peut être saisi pour forcer le partage.
Vous venez d’hériter d’un bien immobilier avec vos frères et sœurs, ou vous possédez toujours un logement en commun après un divorce ? Vous êtes alors ce que l’on appelle un propriétaire en indivision. Cette situation, très fréquente en France, soulève de nombreuses questions pratiques : qui décide quoi ? Comment gérer le bien au quotidien ? Et surtout, comment en sortir ? Deux options s’offrent généralement à vous : rester en indivision ou créer une SCI pour mieux organiser la gestion du bien. Voici tout ce qu’il faut savoir.
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Qu’est-ce qu’être propriétaire en indivision ?
L’indivision est une situation juridique dans laquelle un bien appartient simultanément à plusieurs personnes, appelées indivisaires ou cohéritiers. Chacun détient une quote-part du bien (par exemple 50 %, 33 % ou toute autre proportion), mais cette part ne correspond pas à une portion physique du bien : tous les indivisaires sont copropriétaires de l’intégralité du bien, sans qu’aucune zone ne soit attribuée exclusivement à l’un d’eux.
Cette situation se rencontre le plus souvent dans trois contextes :
- La succession : au décès d’un proche, ses biens passent en indivision entre tous les héritiers jusqu’au partage de la succession ;
- Le divorce ou la séparation : les ex-époux ou ex-concubins ayant acquis un bien ensemble restent propriétaires en indivision du logement commun tant qu’ils n’ont pas procédé au partage ;
- L’achat en commun : deux personnes (en couple, entre amis ou en famille) qui acquièrent un bien ensemble sans créer de structure juridique dédiée.
A noter, que l’indivision est en principe un régime temporaire. La loi française reconnaît que « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision » (article 815 du Code civil disponible ici). Chaque indivisaire peut donc, à tout moment, demander le partage.
Comment fonctionne la gestion d’un bien en indivision ?
Être propriétaire en indivision implique de prendre des décisions à plusieurs, ce qui peut rapidement devenir source de tensions. La loi distingue trois niveaux de décision selon l’importance des actes à accomplir.
Les actes conservatoires
Un seul indivisaire peut, de sa propre initiative, prendre toute mesure urgente pour conserver le bien (réparation d’une toiture qui fuit, traitement d’une infestation, etc.). Ces dépenses pourront ensuite être remboursées par les autres indivisaires.
Les actes d’administration courante
Pour les actes de gestion courante, comme conclure un bail d’habitation, effectuer des travaux d’entretien ou désigner un gérant, une majorité des deux tiers des droits indivis est requise. Ce seuil de 2/3 des quotes-parts est important à retenir : il n’est pas calculé en nombre de têtes, mais en proportion des droits détenus.
Les actes de disposition
Pour vendre le bien indivis ou effectuer tout acte qui en affecte définitivement la valeur, l’unanimité de tous les indivisaires est en principe exigée. C’est souvent là que les blocages apparaissent : un seul indivisaire opposé à la vente peut empêcher l’opération. Toutefois, la loi prévoit qu’un indivisaire détenant au moins les deux tiers des droits peut saisir le tribunal judiciaire pour être autorisé à vendre malgré l’opposition des autres.
Attention : si un indivisaire occupe seul le bien indivis sans l’accord des autres, il doit en principe verser une indemnité d’occupation aux autres copropriétaires, proportionnelle à leurs quotes-parts respectives.
La convention d’indivision : organiser la cohabitation
Pour éviter les conflits, les indivisaires peuvent conclure une convention d’indivision, acte notarié qui organise les règles de vie commune du bien. Cette convention peut notamment :
- Désigner un gérant de l’indivision, chargé des actes d’administration au quotidien ;
- Fixer les modalités d’occupation du bien et, le cas échéant, le montant de l’indemnité d’occupation ;
- Prévoir les conditions de sortie de l’indivision ;
- Bloquer le droit au partage pour une durée maximale de 5 ans renouvelables.
La convention d’indivision offre une vraie soupape de sécurité pour les indivisaires qui souhaitent maintenir le bien dans un patrimoine commun sans être soumis à la pression permanente d’un partage.
Comment sortir d’une indivision ? Les 4 principales solutions
La question que se posent le plus souvent les propriétaires en indivision est : comment sortir d’une indivision ? Plusieurs voies sont possibles, selon que les parties s’entendent ou non.
1. Le partage amiable de succession ou de bien indivis
C’est la solution la plus simple et la moins coûteuse. Lorsque tous les indivisaires sont d’accord, ils peuvent procéder à un partage amiable devant notaire. Chacun reçoit alors un lot correspondant à sa quote-part, soit une partie physique du bien (si cela est possible), soit une somme d’argent en contrepartie de la cession de ses droits. Dans le cadre d’un partage de succession, le notaire est obligatoire dès lors que la succession comporte des biens immobiliers.
2. Le rachat de parts en indivision
Un indivisaire peut proposer aux autres de racheter leurs droits, ce qui lui permet de devenir seul propriétaire du bien. C’est le mécanisme du rachat de part en indivision. À l’inverse, si un indivisaire veut sortir de l’indivision sans que les autres ne veuillent vendre, il peut leur proposer de lui racheter sa quote-part. Dans les deux cas, le prix est fixé d’un commun accord ou, en cas de désaccord, évalué par un expert désigné par le tribunal.
3. La licitation : vendre la maison en indivision en justice
Quand les indivisaires ne parviennent pas à s’entendre, la licitation d’un appartement ou d’une maison en indivision est une option judiciaire. Il s’agit d’une vente aux enchères publiques du bien indivis, ordonnée par le tribunal judiciaire. Le produit de la vente est ensuite réparti entre les indivisaires proportionnellement à leurs quotes-parts. Cette procédure est souvent utilisée en dernier recours car elle est longue, coûteuse, et le prix obtenu aux enchères peut être inférieur à la valeur de marché.
Bon à savoir : lors d’une licitation, les indivisaires eux-mêmes peuvent participer aux enchères et racheter le bien. C’est parfois une stratégie si l’un d’eux souhaite devenir seul propriétaire.
4. Transformer l’indivision en SCI
Une alternative très prisée pour sortir d’une indivision tout en conservant le bien dans un patrimoine commun est la création d’une SCI (Société Civile Immobilière). Les indivisaires apportent le bien à la société et reçoivent en échange des parts sociales proportionnelles à leurs droits. La SCI offre plusieurs avantages par rapport à l’indivision :
- Une gouvernance plus souple avec des statuts sur mesure ;
- Une transmission du patrimoine simplifiée (donation de parts) ;
- Une protection des associés en cas de décès ou de départ de l’un d’eux.
Il existe plusieurs types de SCI adaptés à des besoins différents :
| Type de SCI | Usage principal | Particularité |
| SCI de gestion / location | Gérer et louer un patrimoine immobilier | La plus courante, IR ou IS au choix |
| SCI familiale | Transmettre un patrimoine en famille | Associés liés par des liens de parenté |
| SCI de construction-vente (SCCV) | Construire pour revendre | En principe soumis à l’IR |
| SCI d’attribution | Partager un immeuble entre associés | Chaque associé obtient un lot en propriété |
La transformation d’une indivision en SCI nécessite l’accord de tous les indivisaires et se fait devant notaire. Les frais d’apport sont toutefois limités si le bien n’est pas destiné à être vendu rapidement.
Indivision et divorce : une situation à régler rapidement
L’indivision en cas de divorce est l’une des situations les plus délicates. Après une séparation, les ex-époux restent souvent propriétaires en indivision du logement familial, ce qui les oblige à continuer de prendre des décisions communes alors que la relation est rompue. Plusieurs issues sont possibles :
- L’un rachète la part de l’autre : c’est la solution la plus rapide. Une soulte est alors versée à l’ex-conjoint qui cède ses droits. Cette opération est formalisée par un acte notarié appelé état liquidatif ;
- La vente du bien à un tiers : si aucun des deux ne souhaite ou ne peut racheter, le logement est mis en vente et le produit partagé ;
- Le maintien temporaire de l’indivision : dans l’intérêt des enfants notamment, les ex-époux peuvent décider de maintenir l’indivision quelques années. Une convention précise alors les modalités d’occupation et de financement.
Attention : en l’absence de partage officiel, chaque ex-époux reste solidairement responsable du remboursement du crédit immobilier commun, même si l’un d’eux n’occupe plus le bien. Il est donc fortement conseillé de régler rapidement l’indivision pour éviter tout litige ultérieur.
Quelle fiscalité pour un propriétaire en indivision ?
Sur le plan fiscal, chaque indivisaire est imposé selon sa quote-part dans l’indivision :
- Revenus fonciers : si le bien indivis est mis en location, chaque indivisaire déclare sa quote-part des loyers dans ses revenus fonciers, proportionnellement à ses droits ;
- Taxe foncière : elle est due solidairement par tous les indivisaires. En pratique, l’administration fiscale s’adresse à l’un d’eux pour le recouvrement, à charge pour celui-ci de se faire rembourser par les autres ;
- Plus-value immobilière : lors de la cession du bien indivis ou du rachat de parts indivision, chaque indivisaire est redevable de l’impôt sur la plus-value immobilière sur sa quote-part, selon les règles de droit commun (abattements pour durée de détention inclus) ;
- IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : chaque indivisaire intègre dans son patrimoine IFI la valeur de sa quote-part du bien indivis.
Si vous créez une SCI pour sortir de l’indivision, la fiscalité dépend du régime choisi. Une SCI soumise à l’IR est dite « transparente » : les associés sont imposés directement sur leur quote-part de résultat. Une SCI soumise à l’IS peut offrir plus de souplesse pour les investisseurs actifs, mais entraîne une double imposition lors de la distribution des bénéfices.
