Passez à la facturation électronique avec Indy : 
- Une quittance de loyer n’est pas une facture : elle reste hors du champ de la réforme de la facturation électronique ;
- Seuls les loyers soumis à la TVA (bail commercial avec option, para-hôtellerie) sont concernés par l’émission de factures électroniques ;
- Les bailleurs devront être en mesure de recevoir des factures électroniques via une Plateforme Agréée (PA) à compter du 1er septembre 2026, même lorsqu’ils ne sont pas tenus d’émettre des factures électroniques ;
- L’obligation d’émission pour les loyers assujettis à la TVA s’applique à partir du 1er septembre 2027 pour les SCI.
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous vous demandez si la réforme de la facturation électronique vous oblige à émettre vos quittances de loyer via une plateforme agréée ? Dans la grande majorité des cas, la réponse est non. Mais certaines situations particulières peuvent vous faire entrer dans le champ de l’envoi des facturations électroniques. Et attention, si vous êtes en SCI ou LMNP, le choix d’une PA est de toute manière obligatoire pour la réception dès septembre 2026. Dans ce cas, vous devrez être en mesure d’émettre vos factures via un logiciel de facturation électronique gratuit. Dans cet article, nous vous expliquons quels bailleurs sont concernés, les exceptions à connaître et les obligations qui pourraient s’appliquer à votre activité.
La facturation électronique arrive dès 2026. Avec Indy vous êtes sûr d’être en conformité le moment venu ⚖️
Quittance de loyer et facture : est-ce la même chose ?
Une quittance de loyer est un document attestant que le locataire a bien réglé son loyer et ses charges pour une période donnée. Elle est émise par le bailleur, soit automatiquement, soit à la demande du locataire. Elle accuse réception et confirme donc le paiement. C’est un document tourné vers le passé qui constitue une preuve.
À l’inverse, une facture est un document commercial qui formalise une demande de paiement ou une prestation vendue. C’est ce document qui entre dans le champ de la réforme de la facturation électronique, pas la quittance.
💡 Bon à savoir : la réforme e-invoicing s’applique uniquement aux factures échangées entre deux entreprises assujetties à la TVA. Une quittance de loyer reste donc hors champ, quel que soit le type de bail (habitation, meublé, colocation).
Vous pourrez donc continuer à émettre vos quittances comme aujourd’hui, au format papier ou en PDF par e-mail. En revanche, si vous percevez des loyers soumis à la TVA auprès d’un locataire professionnel, vous devez émettre une facture de loyer. Cette facture est soumise aux règles de la facturation électronique.
Qui sont les bailleurs concernés par la facturation électronique ?
Les sociétés civiles immobilières (SCI)
Les obligations des SCI en matière de facturation électronique ne sont pas les mêmes pour toutes. Si votre SCI est assujettie à la TVA et que vous louez à un professionnel, vous devrez émettre vos factures de loyer via l’e-invoicing à partir du 1er septembre 2027 suivant votre taille, et votre locataire les recevra sur sa propre plateforme agréée. Ces obligations dépendent de votre activité et concernent principalement les activités de para-hôtellerie, la location meublée de biens professionnels ainsi que la location de places de parking (hors bien à usage d’habitation).
Si vous louez à un particulier, vous relevez non pas de l’e-invoicing mais de l’e-reporting : vous transmettez alors les données de la transaction à l’administration via votre plateforme agréée, selon le même calendrier.
Les SCI qui louent uniquement des logements nus ou des logements meublés à usage d’habitation (sans prestations para-hôtelières) sont en principe exonérées de TVA. Elles ne sont donc pas soumises à l’obligation d’émettre des factures électroniques. En revanche, elles devront être en mesure de recevoir des factures électroniques à compter du 1er septembre 2026.
Bon à savoir : le régime fiscal ne change rien à cette obligation d’émission : une SCI à l’IR (impôt sur le revenu) et une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) ayant toutes deux opté pour la TVA sont logées à la même enseigne.
Le statut LMNP/LMP
En tant que loueur en meublé, vous disposez d’un numéro SIRET, ce qui vous rend concerné par l’obligation de réception dès le 1er septembre 2026, même si vous ne facturez pas de TVA à vos locataires.
Pour l’émission de factures électronique pour les LMNP, tout dépend de votre activité :
- Si vous louez à des particuliers sans prestations para-hôtelières, vous n’avez pas besoin d’émettre de factures électroniques ;
- Si vous exercez une activité de para-hôtellerie (au moins trois services parmi le petit-déjeuner, le ménage, la fourniture de linge et l’accueil de la clientèle), vous êtes assujetti à la TVA et devrez émettre des factures électroniques dès septembre 2027 pour vos clients professionnels ;
- Si vous avez une LMNP en résidence de services, vous avez signé un bail commercial avec un exploitant qui gère l’ensemble des prestations, vos loyers sont soumis à la TVA du fait de ce bail. Les mêmes échéances s’appliquent donc ;
- Si vous exercez une activité de location d’espaces de travail ou entrepôts avec option pour la TVA, vous êtes concerné.
💡 À noter : si vous êtes en résidence de services, il est fréquent que ce soit votre exploitant qui émette les factures en votre nom, dans le cadre d’un mandat de facturation. Dans ce cas, c’est lui qui reste techniquement l’émetteur via sa propre plateforme agréée, et vous n’avez pas à gérer l’émission vous-même. Il est toutefois recommandé de vérifier ce point directement avec votre gestionnaire.
Les loyers commerciaux
En principe, la location de locaux nus bénéficie d’une exonération de TVA. Toutefois, en application de l’article 260, 2° du CGI, le bailleur a la possibilité d’opter pour la soumission de ses loyers commerciaux à la TVA. Si vous louez des locaux commerciaux ou professionnels et que vous avez opté pour cette option, vous êtes concerné par la facturation électronique. Vous devez donc envoyer une véritable facture de loyer, qui devra être émise au format électronique structuré à partir :
- Du 1er septembre 2026 si vous êtes une grande structure ;
- Du 1er septembre 2027 pour les petites et moyennes structures.
Cette option s’exerce immeuble par immeuble, et non globalement sur l’ensemble de votre patrimoine locatif. Si vous possédez plusieurs biens, vous pouvez donc avoir un portefeuille mixte : certains immeubles soumis à la TVA, d’autres exonérés.
Votre plateforme agréée doit alors gérer simultanément ces deux types de factures, et ventiler correctement la TVA déductible sur les travaux et charges par immeuble concerné par l’option.
Dans chacun des cas, que vous facturiez électroniquement votre loyer ou non, que vous soyez professionnel ou non, un propriétaire reste dans l’obligation de fournir une quittance de loyer sur demande du locataire.
Quelles sont les obligations pour les bailleurs concernés par la facturation électronique ?
Émettre une facture électronique structurée pour un loyer B2B
Un simple PDF envoyé par e-mail ne sera plus considéré comme une facture conforme pour toutes les transactions BtoB. Vous devrez passer par une plateforme agréée (PA), qui transmettra la facture dans un format structuré à votre locataire professionnel.
Transmettre vos données via l’e-reporting
Si vous êtes assujetti à la TVA et que vous louez à des particuliers (par exemple dans le cadre d’une activité de para-hôtellerie ou de location meublée de tourisme), vous n’êtes pas concerné par l’e-invoicing, qui ne s’applique qu’aux factures échangées entre deux professionnels.
En revanche, vous restez soumis à l’e-reporting : vous devrez transmettre à l’administration fiscale les données relatives à vos opérations et à vos encaissements via votre plateforme agréée, à compter du 1er septembre 2027.
Renseigner la référence du bail sur la facture
Un loyer est un service récurrent, comme un abonnement. Il est donc essentiel d’indiquer sur la facture la référence du contrat de location, pour permettre l’identification et le rapprochement comptable de chaque échéance avec le bail correspondant.
Indiquer la période de facturation couverte par le loyer
De la même façon, chaque facture de loyer doit préciser la période couverte (un mois, un trimestre), pour éviter toute ambiguïté sur l’échéance concernée et faciliter le suivi des paiements.
Une SCI ayant opté pour la TVA loue un local commercial 1 500 € HT par mois. Chaque mois, elle doit émettre une facture électronique mentionnant la référence du bail, la période concernée (par exemple « loyer de juillet 2026 ») et le montant de TVA applicable.
Continuer à fournir une quittance classique pour les locations exonérées
Si votre location reste hors du champ de la réforme, rien ne change dans votre gestion quotidienne. Vous continuez à établir vos quittances comme avant, sur demande du locataire, en respectant les mentions obligatoires : identité des parties ; montants du loyer et des charges distincts ; période concernée ; date d’émission.
Calendrier de la réforme de facturation électronique
| Qui est concerné ? | Date de mise en oeuvre | Obligation |
| Toutes les entreprises avec SIREN (SCI, LMNP, LMP) | Dès le 1er septembre 2026 | Obligation de réception des factures électroniques |
| Bailleurs assujettis à la TVA sur leurs loyers | Dès le 1er septembre 2027 | Obligation d’émission des factures électroniques |
En bref, la réforme de la facturation électronique est un sujet encore complexe à comprendre pour la plupart des indépendants. C’est pourquoi nous avons rédigé pour vous des articles selon votre situation :
- Facturation électronique pour artiste-auteur ;
- Facturation électronique pour expert-comptable ;
- Facturation électronique pour médecin ;
- Facturation électronique pour coiffeur.
Si vous avez d’autres questions sur le sujet, l’espace commentaire est à votre disposition. Nos équipes s’assurent de vous apporter la réponse la plus complète possible suivant votre situation.
