Passez à la facturation électronique avec Indy : 
- Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun ou Relance Logement) est un nouveau régime fiscal applicable depuis le 21 février 2026 ;
- Il permet d’amortir jusqu’à 80 % du prix d’acquisition d’un logement afin de réduire les revenus fonciers imposables ;
- L’investisseur doit notamment louer un logement nu pendant au moins 9 ans, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources ;
- Ce régime constitue une alternative au Pinel et se distingue du LMNP, réservé à la location meublée.
L’investissement locatif évolue avec un nouveau cadre fiscal destiné aux propriétaires bailleurs. Créé par la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé, appelé dispositif Jeanbrun ou dispositif Relance Logement, remplace progressivement les anciens mécanismes de réduction d’impôt par un système d’amortissement appliqué à la location nue. À la différence de la fiscalité LMNP, ce régime permet de déduire chaque année une partie du prix d’acquisition d’un logement des revenus fonciers, selon certaines conditions. Découvrez son fonctionnement, ses avantages et les critères pour en bénéficier.
Toute la gestion de votre LMNP ou SCI devient facile avec Indy : du pilotage en temps réel à l’automatisation de votre comptabilité. 🤩
Qu’est-ce que le statut du bailleur privé ?
Définition du statut du bailleur privé
Le statut du bailleur privé (appelé dispositif Jeanbrun ou Relance Logement) correspond à un nouveau régime fiscal applicable partout en France depuis le 21 février 2026.
Ce statut vise à encourager les particuliers à investir dans des logements destinés à la location nue tout en développant une offre de logements à loyers modérés.
Contrairement aux anciens dispositifs qui reposaient sur une réduction d’impôt, le mécanisme du statut du bailleur privé repose sur un amortissement fiscal du bien immobilier. Ainsi, chaque année, une fraction du prix d’acquisition devient déductible des revenus fonciers, ce qui réduit l’impôt payé par le propriétaire.
💡Le statut du bailleur privé permet jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an.
Origine du dispositif Jeanbrun et contexte de la loi de finances 2026
Depuis la fin progressive du dispositif Pinel, les professionnels de l’immobilier réclamaient un mécanisme à la fois plus simple et plus pérenne dans le but de soutenir l’investissement locatif.
L’article 47 de la loi de finances pour 2026 répond à cette demande avec la création du dispositif Jeanbrun (du nom du ministre de la Ville et du Logement), également appelé Relance Logement. Son ambition consiste à instaurer une véritable neutralité fiscale entre la location nue et la location meublée.
Par là même, le Gouvernement souhaite :
- Soutenir la construction de logements neufs (objectif 2 millions de nouveaux logements d’ici 2030) ;
- Développer une offre de logements accessibles aux ménages ;
- Renforcer l’attractivité de l’investissement immobilier à long terme.
Qui peut bénéficier du statut du bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé s’adresse principalement :
- À tous les particuliers qui investissent dans un logement destiné à la location nue ;
- Aux investisseurs souhaitant développer leur patrimoine immobilier ;
- À certaines SCI relevant de l’impôt sur le revenu.
Le dispositif concerne les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, dans les conditions prévues par les textes.
Quelles différences entre le statut du bailleur privé et le Pinel ?
Le fonctionnement diffère profondément des anciens dispositifs fiscaux.
Le dispositif Pinel, par exemple, accordait une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition du logement.
Le statut du bailleur privé adopte une autre logique : il autorise l’amortissement d’une partie du bien, à l’image de ce qui existe depuis longtemps en LMNP (location meublée non professionnelle). Cette approche réduit directement les revenus fonciers imposables.
Autre évolution importante : le dispositif s’applique sur tout le territoire, sans classement par zones géographiques.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut du bailleur privé ?
Comme tout avantage fiscal, le dispositif Jeanbrun impose plusieurs critères d’éligibilité. Le non-respect de ces conditions peut entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal.
Type de bien éligible
Le statut du bailleur privé concerne les logements non meublés suivants :
- les logements dans un immeuble d’habitation collectif ;
- les logements acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
- certains logements anciens faisant l’objet de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.
En revanche, plusieurs catégories restent exclues :
- les maisons individuelles ;
- les résidences étudiantes ;
- les résidences seniors ;
- les résidences de tourisme.
⚠️ Pour bénéficier du dispositif, il est interdit de louer le bien à un membre du foyer fiscal ou à la famille proche (ascendant ou descendant jusqu’au deuxième degré).
Durée d’engagement de location
Le propriétaire doit louer le logement nu pendant au moins neuf ans. Aussi, la location doit constituer la résidence principale du locataire.
Le logement doit également être mis en location dans un délai maximal de douze mois après son achèvement ou son acquisition lorsque les travaux sont concernés. Une interruption durable de la location peut remettre en cause le bénéfice du dispositif.
💡Les loyers issus d’une location nue relevant du statut du bailleur privé sont exonérés de TVA.
Plafonds de loyers et conditions de ressources des locataires
Le propriétaire s’engage à respecter les plafonds de loyers.
Trois niveaux existent :
- loyer intermédiaire ;
- loyer social ;
- loyer très social.
💡Plus le loyer est encadré, plus le taux d’amortissement fiscal immobilier applicable au logement est élevé.
Les ressources du locataire doivent également respecter les plafonds fixés par décret ou par les conventions conclues avec l’Anah pour les logements sociaux et très sociaux. À noter que ces plafonds évoluent régulièrement selon la localisation du logement.
Respect des critères énergétiques du logement
Le logement doit répondre aux exigences de performance énergétique fixées par la réglementation. Pour un logement neuf, cela implique par exemple le respect des normes de construction en vigueur (comme la RE2020 pour réglementation environnementale 2020).
Pour un logement ancien, par exemple ceux classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), les travaux de rénovation doivent permettre d’atteindre un niveau de performance compatible avec les critères du dispositif Jeanbrun.
Quel avantage fiscal avec le statut du bailleur privé ?
Le principal intérêt du dispositif réside dans son mécanisme d’amortissement. En effet, contrairement à une réduction d’impôt, l’amortissement diminue directement les revenus fonciers soumis à l’impôt.
Cette approche est en mesure de générer une économie fiscale importante qui devient encore plus significative pour les contribuables fortement imposés.
Comment fonctionne l’amortissement fiscal ?
L’administration retient en pratique 80 % du prix d’acquisition comme base amortissable. Cette règle tient compte du fait que le terrain n’est jamais amortissable.
Vous achetez un appartement neuf pour 200 000 €. La base amortissable correspond à 160 000 € (200 000 € × 80 %).
Vous appliquez ensuite un taux annuel selon le niveau de loyer choisi :
| Typologie de loyer | Taux annuel | Plafond annuel d’amortissement |
| Intermédiaire | 3,5 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 12 000 € |
Si vous choisissez un loyer social, l’amortissement annuel atteint 7200 € (160 000 × 4,5 %).
↪️Cette somme vient diminuer vos revenus fonciers imposables, en complément des autres charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, charges de copropriété…).
Simulation : quel impact sur l’impôt avec le statut du bailleur privé ?
Continuons avec le même exemple :
- Vous achetez un appartement à 200 000 € ;
- Vous appliquez un loyer social ;
- Vous percevez 10 000 € de loyers ;
- Vous supportez 4 000 € de charges déductibles.
Votre amortissement annuel atteint 7200 €.
Le calcul devient :
10 000 €
– 4 000 €
– 7 200 €
Résultat foncier : – 1 200 €
En tant que propriétaire, vous créez ici un déficit foncier de 1200 €.
💡 Comme pour les autres revenus fonciers, ce déficit (hors intérêts d’emprunt) peut être imputé sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an d’après l’article 156 du Code général des impôts. L’éventuel excédent reste imputable sur les revenus fonciers des années suivantes selon les règles de droit commun.
Le statut du bailleur privé est-il cumulable avec d’autres dispositifs ?
Le statut du bailleur privé ne se cumule pas avec les dispositifs de réduction d’impôt portant sur le même logement, comme Pinel, Denormandie ou Malraux.
En revanche, il reste compatible avec certains mécanismes complémentaires, notamment le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) lorsque les conditions propres à ce dispositif sont réunies.
Le propriétaire peut également déduire les charges du régime réel et financer son acquisition grâce aux prêts immobiliers classiques.
🏘️ Plusieurs logements peuvent bénéficier du statut du bailleur privé. L’amortissement annuel reste toutefois plafonné au niveau du foyer fiscal.
Statut bailleur privé ou LMNP : quel régime choisir en 2026 ?
Le statut du bailleur privé et le statut LMNP poursuivent finalement le même objectif : optimiser la fiscalité d’un investissement locatif.
En revanche, chaque régime fiscal repose sur des règles différentes :
- Le statut du bailleur privé s’applique à la location nue et aux revenus fonciers ;
- La LMNP concerne la location meublée et relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le meilleur choix dépend, comme souvent, de plusieurs facteurs : votre stratégie patrimoniale, le type de bien et votre projet locatif.
Régime fiscal : revenus fonciers ou BIC
Le statut du bailleur privé relève des revenus fonciers. Il permet de déduire les charges habituelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété…) ainsi qu’un amortissement annuel du logement, dans les limites prévues par le dispositif.
Le LMNP relève quant à lui des BIC. Au régime réel, il permet également d’amortir le logement, le mobilier et certains équipements.
Les règles de calcul restent cependant différentes : elles répondent à un cadre comptable spécifique. Vous pouvez consulter notre guide complet sur la location meublée non professionnelle pour mieux comprendre son fonctionnement.
💡A contrario de certaines activités de location meublée, le statut du bailleur privé n’entraîne pas le paiement de la cotisation foncière des entreprises (CFE) puisque les revenus relèvent des revenus fonciers et non d’une activité commerciale.
Type de location : nue ou meublée
Le choix dépend aussi du mode de location souhaité.
Le statut du bailleur privé impose une location nue, utilisée comme résidence principale du locataire, avec un engagement de location de neuf ans minimum et des plafonds de loyers.
Le LMNP concerne exclusivement la location meublée. Il offre davantage de souplesse concernant les loyers et peut s’appliquer à une résidence principale, une résidence étudiante, un logement touristique (selon la réglementation locale) ou encore une résidence seniors.
Tableau comparatif : quel statut choisir selon votre projet ?
| Critère | Statut bailleur privé | LMNP |
| Type de location | Nue | Meublée |
| Catégorie de revenus | Revenus fonciers | BIC |
| Fiscalité | Amortissement du logement + charges déductibles | Amortissement du logement, du mobilier et des équipements |
| Engagement | 9 ans minimum | Aucun engagement légal de durée |
| Loyers | Plafonnés | Libres (hors réglementation locale) |
| Public visé | Investisseur recherchant une fiscalité avantageuse sur la location nue | Investisseur souhaitant louer un logement meublé avec une gestion plus flexible |
Avant d’investir, il peut également être utile de comparer cette solution avec un investissement LMNP, dont les règles restent différentes en matière de fiscalité et de comptabilité.
Des questions sur le statut du bailleur privé ? Laissez-nous un commentaire, l’équipe d’Indy revient vers vous rapidement ✨
