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- La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat corrigé (frais de notaire et travaux inclus). Elle est imposable dès la première année de détention, sauf exonération ;
- Le taux de base est de 36,2 % : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s’ajoute si la plus-value nette dépasse 50 000 €, portant le taux maximum à 42,2 % ;
- Des abattements pour durée de détention permettent de réduire la base imposable à partir de la 6ᵉ année. La plus-value est totalement exonérée d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans ;
- Plusieurs situations permettent une exonération totale : résidence principale, première cession sous conditions, vente inférieure à 15 000 € ou détention longue durée.
Vous vendez un bien immobilier et l’impôt sur la plus-value vous inquiète ? C’est une question qui se pose à de nombreux propriétaires, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou d’une location meublée non professionnelle (LMNP). Mal anticipé, cet impôt peut réserver de mauvaises surprises chez le notaire. Mais comment est calculé concrètement le taux de la plus-value immobilière ? Quels abattements permettent de le réduire ? Et dans quel cas êtes-vous totalement exonéré ? Vous découvrirez dans cet article tout ce qu’il faut savoir pour maîtriser votre taux de plus-value immobilière en 2026.
Toute la gestion de votre LMNP devient facile avec Indy : du pilotage en temps réel à l’automatisation de votre comptabilité. 🤩
Qu’est-ce que la plus-value immobilière et quand est-elle taxée ?
Définition et calcul de la plus-value brute
La formule de base
La plus-value immobilière correspond à la différence positive entre le prix auquel vous vendez un bien et le prix auquel vous l’avez acheté. Concrètement : si vous avez acquis un appartement à 200 000 € et que vous le revendez à 280 000 €, votre plus-value brute est de 80 000 €. C’est sur cette base que l’impôt est calculé, après corrections (art. 150 VB du CGI).
Bon à savoir : si vous vendez votre bien moins cher que vous ne l’avez acheté, le résultat est négatif et vous réalisez une moins-value immobilière. Contrairement aux plus-values mobilières (actions, obligations…), elle ne peut pas être imputée sur une plus-value réalisée par ailleurs. Elle est tout simplement sans effet fiscal.
Le prix de cession
Le prix de cession n’est pas le prix de vente brut. Il est minoré des frais supportés par le vendeur : honoraires d’agence, frais de diagnostic obligatoires, mainlevée d’hypothèque. Ces frais viennent réduire la base imposable.
Le prix d’acquisition corrigé
À l’inverse, le prix d’achat initial est majoré de plusieurs éléments pour réduire la plus-value :
- Les frais d’acquisition : frais de notaire réels ou, à défaut, un forfait de 7,5 % du prix d’achat ;
- Les dépenses de travaux : frais réels justifiés ou forfait de 15 % si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
Vous avez reçu votre bien par donation ou succession ? Le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value n’est pas zéro. Il correspond à la valeur déclarée lors du règlement des droits de succession ou de donation. Plus cette valeur est élevée, plus la plus-value imposable sera réduite.
Bon à savoir : depuis le 15 février 2025, les propriétaires LMNP au régime réel voient leur plus-value imposable augmenter : les amortissements déduits pendant la location sont désormais réintégrés dans le calcul. Découvrez toutes les implications dans notre guide sur le PLF 2025.
Les biens concernés (résidence secondaire, investissement locatif, terrain…)
La plus-value immobilière s’applique à la quasi-totalité des biens immobiliers détenus à titre privé. Sont concernés :
- Les résidences secondaires ;
- Les investissements locatifs, qu’ils soient loués nus ou en meublé (investissement en LMNP) ;
- Les terrains à bâtir et les terres agricoles ;
- Les parkings, caves et garages ;
- Les locaux commerciaux détenus à titre privé ;
- Les parts de SCI à prépondérance immobilière non soumise à l’impôt sur les sociétés ou des parts de FPI (Fonds de Placement Immobilier) ;
- Les droits attachés à un bien immobilier : servitude, usufruit ou nue-propriété ;
- Les échanges de bien, partage ou apport en société.
En revanche, la résidence principale bénéficie d’une exonération totale et ne génère donc jamais de plus-value imposable.
En outre, les biens inscrits à l’actif d’une entreprise ou détenus dans le cadre d’une activité professionnelle relèvent d’un régime distinct et ne sont pas traités dans cet article.
Les deux composantes du taux d’imposition
L’impôt sur le revenu (IR)
Première composante du taux de la plus-value immobilière : l’impôt sur le revenu. Celui-ci est fixé à un taux forfaitaire de 19 % (art. 200 B CGI). Ce taux s’applique sur la plus-value nette, c’est-à-dire après application des abattements pour durée de détention que nous détaillerons dans la section suivante.
Contrairement aux revenus fonciers, il n’existe aucune option pour le barème progressif : le taux de 19 % s’applique systématiquement, quel que soit votre niveau de revenus. Un contribuable imposé à 45 % paie le même taux qu’un contribuable à 11 %.
Bonne nouvelle : passé 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’IR.
Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité)
Deuxième composante : les prélèvements sociaux. Ceux-ci sont imposés au taux global de 17,2 %. Ils regroupent trois contributions distinctes :
- La CSG (Contribution Sociale Généralisée) à 9,2 % : elle finance la protection sociale (maladie, famille, retraite) ;
- La CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) à 0,5 % : elle rembourse la dette de la Sécurité sociale ;
- Le prélèvement de solidarité à 7,5 % : il finance des dépenses sociales diverses.
Ces prélèvements s’appliquent même lorsque vous êtes exonéré d’IR. Concrètement, entre 22 et 30 ans de détention, vous ne payez plus l’IR mais les prélèvements sociaux restent dus. L’exonération est totale uniquement après 30 ans.
Bon à savoir : les résidents UE/EEE affiliés à un régime de sécurité sociale étranger ne paient que le prélèvement de solidarité de 7,5 % et non les 17,2 %.
Les abattements pour durée de détention : comment réduire la note ?
Tableau des abattements sur l’impôt sur le revenu
Plus vous conservez votre bien longtemps, moins vous payez d’IR sur la plus-value. L’abattement commence à s’appliquer à partir de la 6ᵉ année de détention, selon le barème suivant :
| Durée de détention | Abattement annuel | Abattement cumulé |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6ᵉ à la 21ᵉ année | 6 % par an | Jusqu’à 96 % |
| 22ᵉ année | 4 % | 100 % |
| Au-delà de 22 ans | Exonération totale | 100 % |
Résultat : un bien détenu depuis 22 ans ou plus est totalement exonéré d’impôt sur le revenu.
Tableau des abattements sur les prélèvements sociaux
Le barème des abattements sur les prélèvements sociaux est différent et plus progressif que celui de l’IR. Pour les propriétaires de location meublée, il est particulièrement important de le connaître :
| Durée de détention | Abattement annuel | Abattement cumulé |
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6ᵉ à la 21ᵉ année | 1,65 % par an | Jusqu’à 26,4 % |
| 22ᵉ année | 1,60 % | 28 % |
| De la 23ᵉ à la 30ᵉ année | 9 % par an | Jusqu’à 100 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | 100 % |
Ainsi, entre 22 et 30 ans de détention, vous êtes exonéré d’IR mais continuez à payer les prélèvements sociaux. L’exonération totale n’intervient qu’après 30 ans.
Bon à savoir : il existe deux abattements exceptionnels, valables jusqu’au 31 décembre 2027, pour les biens vendus en vue d’être démolis et reconstruits en logements collectifs. En zones GOU (grande opération d’urbanisme) ou ORT (opération de revitalisation du territoire), l’abattement atteint 70 % voire 85 %. En zones A, Abis ou B1, il est de 60 %, voire 85 %. Ces abattements s’appliquent après l’abattement pour durée de détention, sur la plus-value nette déjà réduite. La promesse de vente doit être signée avant le 31 décembre 2027.
Exemple chiffré avec différentes durées de détention
| Durée de détention | Plus-value soumise à l’IR (19 %) | Plus-value soumise aux prélèvements sociaux (17,2 %) | Impôt total |
| 5 ans | 80 000 € | 80 000 € | 28 960 € |
| 10 ans | 56 000 € (- 30 %) | 73 400 € (- 8,25 %) | ~23 265 € |
| 22 ans | 0 € (exonéré) | 57 600 € (- 28 %) | ~9 907 € |
| 30 ans | 0 € (exonéré) | 0 € | 0 € |
Résultat : la durée de détention est le levier fiscal le plus puissant pour réduire votre impôt sur la plus-value. Attendre 22 ans permet d’économiser plus de 15 000 € d’IR sur cet exemple.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Quand s’applique-t-elle ?
La surtaxe s’applique lorsque votre plus-value nette imposable à l’IR (après abattements pour durée de détention) dépasse 50 000 € (art. 1609 nonies G CGI). Elle s’ajoute à l’IR et aux prélèvements sociaux dus sur la plus-value.
Avant de consulter le barème, trois règles de fonctionnement sont à bien retenir :
- Elle est calculée sur la PV nette imposable, après abattements. Ces derniers peuvent donc faire tomber la plus-value sous le seuil de 50 000 € et éviter la surtaxe ;
- Elle s’applique sur la totalité de la plus-value, pas seulement sur la fraction dépassant 50 000 € ;
- Si votre bien est détenu depuis plus de 22 ans, la PV est exonérée d’IR : la surtaxe ne s’applique pas non plus.
Barème progressif de 2 % à 6 %
La surtaxe suit un barème progressif appliqué sur l’ensemble de la plus-value nette imposable dès lors qu’elle dépasse 50 000 € :
| Montant de la plus-value nette imposable | Taux de surtaxe |
| De 50 001 € à 60 000 € | 2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % PV |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % PV |
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % PV |
| De 200 001 à 210 000 € | 5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % PV |
| De 250 001 à 260 000 € | 6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
| Supérieur à 260 000 € | 6 % PV |
En ajoutant la surtaxe maximale de 6 % aux 36,2 % de base, le taux global peut atteindre 42,2 % sur les plus-values les plus élevées.
Bon à savoir : pour un couple marié ou des indivisaires, le seuil de 50 000 € s’apprécie individuellement sur la quote-part de plus-value revenant à chacun. Un couple qui réalise une PV de 90 000 € ne sera pas soumis à la surtaxe si chaque époux n’en possède que 45 000 €.
Exemple de calcul avec surtaxe incluse
Une personne physique détient un bien LMNP acheté 180 000 € en 2015, qu’elle revend 330 000 € en 2025.
Soit une PV brute totale : 330 000 − 180 000 = 150 000 €
Détention de 10 ans → 5 années d’abattements depuis la 6e année :
IR : 5 × 6 % = 30 % → PV nette IR : 150 000 × 30 % = 45 000 €
Soit une PV nette imposable de 150 000 € – 45 000 € : 105 000 €
La plus-value nette imposable étant supérieure à 50 000 €, la surtaxe sur les plus-values immobilières s’applique. Le montant de la plus-value étant compris entre 100 001 € et 110 000 €, la taxe correspondante est calculée comme suit :
(3 % x 105 000) – [(110 000 – 105 000) x 1/10], soit 3 150 – 500 = 2 650 €.
Il ne reste plus qu’à additionner les trois composantes de l’imposition :
IR : 105 000 × 19 % = 19 950 €
PS : 150 000 × (1 − 8,25 %) = 137 625 €
PS : 137 625 × 17,2 % = 23 671 €
Surtaxe : 2 650 €
Total dû : 46 271 € sur une plus-value brute de 150 000 €, soit un taux effectif de 30,8 %.
Les cas d’exonération totale ou partielle
Plusieurs situations permettent d’échapper totalement ou partiellement à l’impôt sur la plus-value immobilière. Voici les principales :
- Résidence principale : exonération totale, sans condition de durée. Le bien doit constituer votre résidence principale (habitation habituelle et effective) au jour de la vente ;
- Première cession d’un logement autre que la résidence principale : exonération si le prix de vente est remployé dans les 24 mois pour posséder une résidence principale, et si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 dernières années ;
- Durée de détention : exonération totale de l’IR après 22 ans, exonération totale (IR + PS) après 30 ans ;
- Prix de cession inférieur à 15 000 € : exonération totale, appréciée par le vendeur ;
- Retraités et personnes titulaires d’une carte mobilité inclusion (CMI) : exonération sous conditions de ressources ;
- Résidents en EHPAD : vente de l’ancienne résidence principale dans les 2 ans suivant l’entrée en établissement ;
- Vente d’un droit de surélévation jusqu’au 31 décembre 2026 ;
- Expropriation : exonération sous condition de remploi du prix dans les 12 mois.
En cas de séparation ou de divorce, l’exonération au titre de la résidence principale reste applicable, à condition que l’un des ex-conjoints (qu’il s’agisse d’un couple marié, pacsé ou en concubinage) ait continué d’occuper le logement jusqu’à sa mise en vente.
Bon à savoir : la liste des cas d’exonération ne s’arrête pas là. Pour connaître tous les cas de figure, consultez notre guide complet sur les exonérations de plus-value immobilière.
Qui calcule et qui prélève l’impôt sur la plus-value ?
Bonne nouvelle : vous n’avez pas à calculer vous-même l’impôt sur la plus-value. C’est le notaire qui s’en charge entièrement via le formulaire 2048-IMM.
Il calcule la plus-value, applique les abattements et la surtaxe le cas échéant, prélève l’impôt directement sur le prix de vente et le reverse au Trésor public dans les 30 jours suivant la cession.
Pour réaliser ce calcul, le notaire a besoin des documents suivants :
- Les factures de travaux réalisés pendant la période de détention ;
- Pour les LMNP au régime réel : les tableaux d’amortissements cumulés et les liasses fiscales 2031/2033.
De votre côté, une seule démarche reste à effectuer : reporter la plus-value en case 3VZ de votre déclaration de revenus complémentaires 2042-C, pour le calcul du revenu fiscal de référence.
Pour en savoir plus sur vos obligations déclaratives, consultez notre guide sur la déclaration en LMNP.
Indy, l’outil pour suivre votre comptabilité immobilière au quotidien
Gérer votre LMNP au quotidien exige une comptabilité rigoureuse, surtout au régime réel. Indy vous simplifie la vie à chaque étape :
- Suivi des amortissements en temps réel pour anticiper l’impact fiscal à la revente ;
- Préparation automatisée de la liasse fiscale 2031 et de la déclaration 2042-C-PRO ;
- Gestion de la CFE et de la TVA selon votre situation ;
- Tableau de bord pour piloter votre activité locative en temps réel.
Indy est disponible à partir de 24 €/mois (formule premium), avec un compte pro gratuit inclus. Une alternative moderne et économique à l’expert-comptable, pensée pour les loueurs meublés non professionnels.
