Impôts sur la location meublée : comment bien déclarer ?

L’investissement en LMNP (Loueur en meublé non professionnel) séduit de plus en plus de particuliers de par sa souplesse et sa fiscalité très avantageuse. Tous les revenus perçus de la location meublée en LMNP sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cependant, l’impôt sur la location meublée peut susciter plusieurs interrogations. Quel régime fiscal choisir ? Comment déclarer ses revenus locatifs meublés ? Quels sont les risques à éviter ? Indy vous explique tout !

📝 En résumé :

• Les revenus issus de la location meublée sont soumis à la catégorie d’imposition des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) ;
• Au régime micro-BIC avec des recettes < ou égales à 77 700 €, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50% mais pas de déduction de charges ;
• Sous le régime réel avec des recettes > à 77 700 €  ou sur option, vous profitez d’une déduction des charges réelles et des amortissements ; 
• Des exonérations sont possibles en cas de location d’une chambre meublée au sein de sa résidence principale à loyer modéré.

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Qu’est-ce que la location meublée ?

La location meublée est le fait de louer un logement équipé du mobilier nécessaire pour y vivre convenablement. On parle à minima d’un lit, d’une table, d’une cuisine équipée, de la vaisselle nécessaire etc. Vous trouverez la liste des éléments mobiliers obligatoires en cliquant ici.

La location meublée peut aussi bien concerner un LMNP neuf qu’un LMNP ancien.

L’ensemble de ces revenus sont imposables et doivent être déclarés à l’administration fiscale. La location meublée bénéficie d’un traitement fiscal différent de celle de la location nue (logement non meublé). En effet, les revenus de locatifs meublés relèvent de la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), et non des revenus fonciers.

Cependant, il existe une situation pour laquelle ces revenus ne sont pas imposables. il faut répondre à ces critères :

• Vous devez louer ou sous-louer une partie de votre habitation principale ;
• La ou les pièces louées doivent représenter pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale (ou bien sa résidence temporaire s’il est salarié saisonnier) ;
• Le montant de la location doit être fixé raisonnablement et basé sur un plafond annuel au mètre carré de l’année en cours (ces plafonds sont relevés au 1er janvier de chaque année).

Il existe deux statuts en location meublée : 

• LMNP (Loueur en meublé non professionnel) : uniquement en cas de revenus locatifs inférieurs à 23 000€ par an ou en cas de revenus représentant moins du montant total des autres revenus de votre foyer fiscal ;
• LMP (Loueur en meublé professionnel) : dans le cas où vos revenus locatifs dépassent les seuils ci-dessus. Pour ce statut, le système de déduction est basé sur vos revenus globaux.

Quel régime fiscal choisir pour vos revenus locatifs meublés ?

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est le régime par défaut jusqu’à ce que vos loyers annuels dépassent le plafond de 77 700 €. Très simple, il vous suffit de déclarer vos loyers bruts, puis l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50% pour les charges (taux applicable en 2025 pour les revenus 2024).

Ce régime est idéal pour les locations occasionnelles ayant peu de charges. Plus simple, il vous évite une comptabilité trop complexe.

Les meublés de tourisme

La fiscalité des LMNP de tourisme suit la règle des 50% d’abattement pour les recettes (taux applicable en 2025 pour les revenus 2024) allant jusqu’à 77 700 €.

Pour les chambres d’hôtes, et les meublés de tourisme classés, l’abattement est de 71% et s’applique jusqu’à 188 700 € de recettes par an.

⚠️ Attention, en 2025, le seuil du régime micro-BIC a été abaissé uniquement pour les activités de meublés de tourisme classés (77 700€ au lieu de 188 700€) et non classés (15 000€ au lieu de 77 700€). S’en est suivi également une réduction du taux forfaitaire :

• Pour les meublés de tourisme non classés : le taux d’abattement passe de 50% à 30% ;
• Pour les chambres d’hôtes et meublés de tourisme classé : le taux passe de 71% à 50% ;
• Pour la location meublée de longue durée : le taux reste inchangé (50%).

Le régime réel

Dans le cas où vos charges sont supérieures à 50% de vos loyers, le régime réel est plus avantageux. En effet, il vous offre la possibilité de déduire les dépenses réelles telles que les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les assurances, ou encore les taxes foncières, mais aussi d’amortir le bien pour réduire fortement la base imposable.

Attention : Depuis la loi de finance de 2025, les règles ont changé pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Lors de la revente d’un bien, les amortissements déduits pendant la location doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value LNMP (sauf pour les biens situés en résidences étudiantes, seniors ou EHPAD). Concrètement, cela augmente mécaniquement la plus-value imposable, et donc l’impôt à payer au moment de la vente.

Comment déclarer ses revenus de location meublée ?

Les recettes perçues de la location de logements meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC. Vous êtes donc dans l’obligation de déclarer ces revenus à l’occasion de votre déclaration annuelle.

Avant même de vous pencher sur la fiscalité LMNP, vous devez déclarer le début de votre activité et obtenir un numéro SIRET. Cette formalité obligatoire se fait sur le site de l’INPI via le formulaire P0i et permet à l’administration de vous identifier comme loueur. 

Pour déclarer vos revenus locatifs en micro-BIC

Si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 € et que vous êtes sous le régime fiscal micro-BIC alors vous devez :

• Remplir la déclaration 2042-C-PRO (déclaration de revenus complémentaires des professions non salariés) en indiquant vos recettes locatives brutes (à déposer en ligne avant le jeudi 22 mai 2025 pour les départements n°01 à 19, avant le mercredi 28 mai 2025 pour les départements n°20 à 54 et avant le jeudi 5 juin 2025 pour les départements n°55 à 976 ; 
• L’abattement forfaitaire de 50% s’applique automatiquement. Si les recettes sont inférieures ou égales à 305€ par an, les revenus ne sont pas imposables ;
• Le résultat est ajouté à vos autres revenus pour le calcul de l’impôt.

Pour déclarer vos revenus en régime réel

Si vos recettes annuelles sont supérieures à 77 700 €, vous êtes automatiquement soumis au régime réel. (Sauf dans le cas où vous avez opté pour le régime réel en option). Vous devez :

• Remplir la déclaration 2031 avec ses annexes à chacun de vos exercices comptables et la déposer en ligne au Service des impôts des entreprises (SIE) avant mi-mai à juin ;
• Indiquer le montant de votre bénéfice sur votre déclaration complémentaire de revenus 2042-C-PRO au moment de votre déclaration d’impôts.

Vous êtes également soumis à la taxe foncière (en tant que propriétaire du logement que vous louez), à la cotisation foncière des entreprises (CFE), ainsi qu’à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE) pour celles dont les revenus se situent entre 152 500€ et 500 000€. Cependant, au vu des seuils très élevés, les chances d’être redevable de cette dernière sont très faible.

Quelles sont les cotisations sociales à payer en location meublée ?

Comment fonctionnent les amortissements en location meublée ?

Les amortissements permettent de déduire une fraction du prix du bien chaque année pour tenir compte de sa dépréciation. Cette action réduit visiblement votre bénéfice imposable. Dans de nombreux cas, vos revenus LMNP deviennent fiscalement nuls voire déficitaires.

Vous pouvez amortir un bien immobilier (hors terrain) sur 20 à 30 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans ou encore les frais de notaire, d’agence, certains travaux etc.

Cependant, l’amortissement a quelques limites à connaître :

• L’amortissement ne peut pas créer de déficit en LMNP, il affecte uniquement les bénéfices ;
• Une comptabilité stricte est indispensable.

Quels sont les cas particuliers et pièges à éviter en location meublée ?

L’impôt sur la location meublée présente plusieurs particularités : 

Le cas de la location saisonnière (type Airbnb)

Les revenus issus des plateformes locatives telle que Airbnb sont aussi soumis au régime BIC. Cependant : 

• Vous devez en principe obtenir un numéro d’enregistrement en mairie ;
• Si vos revenus annuels dépassent 23 000€, vous pouvez être redevable des cotisations sociales via l’Urssaf.

Consultez notre article sur la déclaration Airbnb pour tout savoir sur l’imposition des revenus sur Airbnb.

En cas de dépassement des seuils du micro-BIC

Si votre LMNP dépasse les seuils du micro-BIC et donc 77 700 € de revenus, alors vous passez automatiquement au régime réel l’année suivante, sauf si vous optez volontairement pour ce changement au préalable.

Quelles sont les erreurs fréquentes ?

Comme toute démarche fiscale, les erreurs peuvent vite arriver. Lors de la déclaration de l’impôt en location meublée, les erreurs les plus courantes sont : 

• Ne pas demander de numéro SIRET ;
• Mal ventiler les charges ou les amortissements ;
• Ne pas déclarer les revenus de location saisonnière.

Vous avez des questions ? N’hésitez-pas à utiliser l’espace commentaire pour nous les poser. Nous vous répondrons avec plaisir !