Tout savoir sur la SARL de famille en LMNP

Bonne nouvelle ! Vous n’avez pas forcément à choisir entre un investissement en LMNP (location meublée non professionnelle) ou la création d’une SARL (société à responsabilité limitée) pour optimiser votre investissement locatif ! Il est en effet possible de constituer votre patrimoine immobilier en famille tout en profitant des avantages fiscaux de la LMNP. Voici tout ce que vous devez savoir sur la SARL de famille en LMNP.

📝 En résumé

• La SARL de famille permet d’acquérir un bien meublé pour le mettre en location et constituer son patrimoine immobilier ;
• SARL de famille et LMNP sont parfaitement complémentaires pour bénéficier des avantages de ces deux statuts (investissement individuel moindre, meilleure transmission, optimisation fiscale, amortissement en LMNP, etc.) ;
• Création, comptabilité, fiscalité, un accompagnement par des experts de la comptabilité se révèle souvent nécessaire pour optimiser votre projet immobilier et limiter les erreurs.

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La SARL de famille et la location en LMNP sont-elles compatibles ?

Qu’est-ce qu’une SARL de famille ?

La SARL de famille est une société à responsabilité limitée dont les membres appartiennent à la même famille. Il peut s’agir de:

• parents en ligne directe: enfants, parents et grands-parents;
• frères et sœurs;
• conjoints et partenaires de Pacs.

Son fonctionnement est identique à celui d’une SARL classique :

• elle doit compter entre 2 et 100 associés ;
• la responsabilité des associés est limitée au montant de leur apport ;
• il n’existe pas de capital social minimal ;
• chaque associé reçoit des parts sociales en fonction de son apport dans le capital.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : rappels essentiels

Pour être éligible au statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez remplir un certain nombre de conditions, vous devez notamment : 

• louer un bien meublé en respectant les critères d’équipement de la loi Alur. Pour consulter la liste des équipements obligatoires en LMNP, cliquez juste ici ;
• les revenus annuels ne peuvent dépasser 23 000 € par an ou dépasser le montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC, etc) ;
• être un particulier et non un investisseur immobilier professionnel ;
• respecter les critères de décence.

Comment la SARL de famille et le statut LMNP s’articulent-ils ?

Créer une SARL familiale pour gérer la mise en location d’un bien immobilier meublé est tout à fait envisageable.

La SARL devient alors propriétaire du logement meublé et perçoit les revenus locatifs. Les revenus de chaque associé sont ensuite calculés selon leur quote-part dans la SARL de famille.

In fine, la gestion est identique à celle d’une LMNP classique. Seule différence : les décisions ne sont pas individuelles, la majorité des associés doit donner son accord concernant les décisions liées à l’investissement locatif (travaux, revente de LMNP, etc.).

Quels sont les avantages de la SARL de famille pour une activité LMNP ?

Les avantages significatifs

Faire le choix de la SARL de famille pour un achat en LMNP offre des avantages sur divers plans :

• la SARL est tenue d’avoir un objet social, la location meublée en est justement un ;
• grâce à la SARL familiale, vous réalisez un investissement offrant une transparence fiscale via le choix de l’option pour l’impôt sur le revenu (IR) ;
• la SARL de famille en LMNP permet de simplifier et d’anticiper la transmission du patrimoine via la cession des parts sociales ou leur démembrement ;
• les associés de la même famille participent au financement du bien immobilier pour un investissement individuel moindre ;
• le risque financier est réparti entre les différents associés ;
• la responsabilité des associés est limitée aux apports.

Les risques et points de vigilance à prendre en compte

Choisir la structure familiale pour un investissement en LMNP n’offre pas uniquement des avantages. Aussi, certaines limites sont à considérer avant de faire ce choix :

• la SARL familiale est limitée à certains membres de la famille. En cas de divorce, par exemple, la SARL familiale devient une SARL de droit commun ;
• les pertes générées par votre activité de location meublée (appelées déficits BIC) ne peuvent pas être imputées sur vos autres revenus personnels. Elles sont uniquement reportables sur les bénéfices futurs de votre activité de location meublée pour une durée de 10 ans ;
• la SARL de famille limite l’activité. En effet, elle se cantonne aux activités commerciales, artisanales ou agricoles et ne peut, à ce titre, pas diversifier ses investissements locatifs en intégrant de la location nue ;
• selon l’article 50-2-c du Code général des impôts (CGI), le régime micro-BIC est interdit aux associés d’une SARL. De ce fait, il faudra faire un choix entre LMNP et SARL, pour bénéficier d’un abattement sur les loyers perçus ;
• la complexité de la structure et son montage peuvent être un frein.

Comment créer et gérer une SARL de famille en LMNP ?

Vous êtes convaincu par les avantages de la SARL de famille ? Il est temps de nommer le gérant et de respecter les étapes pour créer et immatriculer votre nouvelle structure.

Étape 1 : la rédaction rigoureuse des statuts

Rédiger les statuts est une étape incontournable de la création d’une SARL de famille. C’est pourquoi il est conseillé de la déléguer à des experts, même si rien ne l’impose légalement. Parmi les informations obligatoires devant figurer dans les statuts, nous pouvons notamment citer : 

• la dénomination sociale ;
• le montant du capital social ;
• l’adresse du siège social ;
• l’objet social ;
• le nom du gérant ;
• l’identité des associés ;
• la répartition des parts sociales ;
• les règles de majorité.

Étape 2 : l’accomplissement des formalités de constitution

Une fois les statuts rédigés, avant de lancer votre activité de location meublée, déposez le capital social auprès d’un avocat, d’un notaire ou d’une banque. Une attestation de dépôt doit être fournie pour compléter votre dossier de création de SARL.

Le capital social peut être fixé à 1 euro, libre à vous de choisir un montant plus élevé.

Ensuite, publiez un avis de création dans un journal d’annonces légales (JAL). Cet avis mentionne notamment :

• les modalités de rédaction des statuts (acte notarié ou sous seing privé) ;
• la dénomination sociale de la SARL et son sigle le cas échéant ;
• la forme de la société créée ;
• le montant du capital social;
• l’objet social ;
• l’adresse du siège ;
• la durée de la SARL ;
• l’identité du gérant et des co-gérants ;
• le greffe du tribunal procédant à l’immatriculation.

Enfin, complétez votre dossier de création auprès du guichet unique en ligne de l’INPI. Cette fois, les éléments suivants sont nécessaires :

• un formulaire complété (auparavant, il s’agissait du formulaire M0) ;
• les statuts signés ;
• l’attestation de parution de l’avis de création dans un journal ;
• la pièce d’identité du gérant et sa déclaration de non-condamnation ;
• la déclaration des bénéficiaires effectifs.

Étape 3 : l’exercice de l’option fiscale pour l’impôt sur le revenu

Dans le cadre de votre investissement immobilier locatif meublé en SARL, vous devez déclarer vos revenus locatifs à l’administration fiscale. Pour votre imposition, vous avez le choix entre :

• l’impôt sur les sociétés (IS) : les bénéfices de la SARL sont d’abord taxés au niveau de la société. Ensuite, lorsque les associés perçoivent des dividendes, ces sommes sont à nouveau imposées à l’impôt sur le revenu. Cela entraîne donc une double imposition ;
• l’impôt sur le revenu (ou transparence fiscale) : la société n’est pas imposée directement. Ce sont les associés qui déclarent leur part des bénéfices dans leur propre déclaration, au prorata de leurs parts sociales. Ces revenus sont alors imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En cas de revente du bien, la plus-value est soumise au régime des plus-values immobilières.

En SARL de famille, le choix de l’imposition sur le revenu n’est pas limité dans le temps.

Par ailleurs, le régime micro-BIC n’étant pas accordé aux SARL de famille, le régime réel est la seule option possible… et ce n’est pas nécessairement une mauvaise nouvelle ! En effet, même si vous ne bénéficiez pas d’un abattement forfaitaire, le régime réel permet de déduire vos charges et de bénéficier de l’amortissement LMNP dans l’ancien ou le neuf. Bénéficier du régime fiscal de la LMNP est avantageux, il limite le poids de la fiscalité pour une meilleure rentabilité de votre LMNP en SARL.

Étape 4 : la gestion comptable et administrative au quotidien

Comptabilité, obligations fiscales, la SARL de famille nécessite une gestion rigoureuse. Nous vous recommandons de vous faire accompagner par un expert-comptable pour :

• éviter les erreurs donnant lieu à un redressement en cas de contrôle ;
• bénéficier des conseils d’experts pour optimiser la fiscalité de la LMNP.

Vous souhaitez obtenir des informations sur différents projets immobiliers (LMNP en résidence principale, LMNP pour étudiant, LMNP d’occasion, etc.), laissez-nous un commentaire, nous serions ravis de vous éclairer !