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- Le bénéficiaire effectif d’une SCI est la ou les personnes physiques qui détiennent, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote, ou qui en contrôlent la gestion ;
- Toute SCI doit déclarer au moins un bénéficiaire effectif dans les 15 jours suivant son immatriculation ;
- Sans bénéficiaire effectif identifiable, c’est le gérant qui est déclaré par défaut ;
- Une absence ou une fausse déclaration expose à des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende ;
- Depuis le 31 juillet 2024, le registre des bénéficiaires effectifs n’est plus accessible au grand public.
Depuis 2017, toute société civile immobilière (SCI) a l’obligation de déclarer ses bénéficiaires effectifs, au même titre que les sociétés commerciales. Cette formalité, souvent méconnue des gérants, répond à un objectif précis : identifier les personnes physiques qui contrôlent réellement la société, dans le cadre de la lutte contre le blanchiment de capitaux. Une formalité à ne pas confondre avec les questions de fiscalité des SCI, qui relèvent d’un tout autre régime. On vous explique qui est concerné, comment déclarer, et ce que vous risquez en cas d’oubli.
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Qui peut être bénéficiaire effectif d’une SCI ?
Selon l’article L.561-2-2 du Code monétaire et financier, un bénéficiaire effectif d’une SCI (société civile immobilière) est toute personne physique qui :
- Détient, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital ou des droits de vote ;
- Exerce un contrôle sur ses organes de direction.
Cette identification sert à savoir qui contrôle réellement la société derrière la façade juridique, dans le cadre de la lutte contre le blanchiment de capitaux. Être associé (détenir des parts) et être bénéficiaire effectif ne se recoupent pas toujours : un associé minoritaire à 10 % n’est pas bénéficiaire effectif.
Plusieurs associés peuvent être bénéficiaires effectifs en même temps.
Si trois associés détiennent chacun 33,33 % des parts, les trois sont bénéficiaires effectifs. A contrario, si la SCI est détenue par deux associés dont l’un à 80 % des parts et l’autre 20 %, ce dernier ne sera pas considéré comme bénéficiaire effectif.
Bon à savoir : lorsque plusieurs associés appartiennent à la même famille (lien de parenté, mariage ou PACS), l’ensemble du groupement familial est pris en compte pour apprécier le seuil de 25 %. Si un associé est déjà déclaré bénéficiaire effectif et que deux autres associés ont un lien de parenté avec lui, ces derniers doivent également être déclarés. Ce cas est fréquent, la SCI étant souvent utilisée pour gérer un patrimoine immobilier entre proches.
Une détention directe ou indirecte
Lorsque les parts sont détenues directement par des personnes physiques, l’identification des bénéficiaires effectifs est relativement simple.
En revanche, lorsqu’une partie du capital est détenue par une autre société, il faut remonter la chaîne de détention pour déterminer quelles personnes physiques contrôlent réellement la SCI.
Une SCI est détenue à 50 % par une personne physique et à 50 % par une société A.
Cette société A appartient elle-même à deux personnes : l’une détient 25 % de son capital et l’autre 75 %.
La première détient donc indirectement 12,5 % de la SCI (25 % × 50 %), tandis que la seconde en détient 37,5 % (75 % × 50 %).
Cette dernière dépasse le seuil de 25 % et est donc bénéficiaire effectif de la SCI, au même titre que la personne qui en détient directement 50 %.
Le même raisonnement doit être appliqué lorsque plusieurs personnes détiennent ensemble des parts en indivision. Si deux personnes détiennent en indivision 40 % du capital d’une SCI, il faut prendre en compte les droits détenus par chacune des personnes composant cette indivision pour déterminer les bénéficiaires effectifs.
Le démembrement de propriété entre usufruitier et nu-propriétaire
En cas de démembrement des parts sociales, les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire doivent également être examinés.
En principe, le nu-propriétaire dispose du droit de vote, tandis que l’usufruitier vote notamment pour les décisions relatives à l’affectation des bénéfices.
L’identification du bénéficiaire effectif dépend alors de la répartition du capital, des droits de vote et, plus largement, du pouvoir de contrôle effectivement exercé.
Est-il obligatoire de déclarer les bénéficiaires effectifs d’une SCI ?
Depuis l’ordonnance du 1er décembre 2016, toute SCI immatriculée au RCS doit déclarer ses bénéficiaires effectifs, quelle que soit sa taille. Cette obligation légale vise à identifier les personnes physiques qui contrôlent réellement la société, dans le cadre de la lutte contre le blanchiment de capitaux.
L’obligation de tenir un registre des bénéficiaires effectifs (RBE) s’applique aux sociétés commerciales (SAS, SARL, SA…) comme aux sociétés civiles, dont les SCI. Aucune SCI n’y échappe, y compris les SCI familiales ou celles à associé unique.
Quelles démarches pour déclarer un bénéficiaire effectif d’une SCI ?
La déclaration s’effectue en ligne, via le guichet unique des formalités d’entreprises, généralement lors du montage de la SCI et de son immatriculation. Elle doit mentionner des informations précises sur la société et sur chaque bénéficiaire effectif identifié.
Les informations à fournir sur la SCI et le bénéficiaire effectif
- Dénomination sociale, forme juridique, numéro SIREN et greffe d’immatriculation de la SCI ;
- Nom, prénoms et éventuel pseudonyme du bénéficiaire effectif ;
- Date et lieu de naissance, nationalité et adresse personnelle ;
- Nature et modalités du contrôle exercé sur la SCI ;
- Date à laquelle la personne est devenue bénéficiaire effectif.
Le dépôt via le guichet unique de l’INPI
Le document relatif au bénéficiaire effectif (DBE) se dépose sur le site du guichet unique des formalités d’entreprises, géré par l’INPI. Il peut être rempli par le mandataire en charge de l’immatriculation de la SCI.
Le coût et le délai du premier dépôt
Le dépôt initial coûte 19,33 € lorsqu’il est réalisé en même temps que la demande d’immatriculation ou dans les 15 jours suivants la délivrance du récépissé de dépôt du dossier de création de la SCI.
Bon à savoir : en cas de changement (cession de parts, arrivée d’un nouvel associé, modification d’une information personnelle), une déclaration modificative doit être déposée dans les 30 jours suivant l’événement, pour un coût de 35,36 €.
Quels sont les risques en cas d’oubli de déclaration de bénéficiaire effectif d’une SCI ?
L’absence de déclaration ou la transmission d’informations erronées expose le bénéficiaire effectif, le mandataire et la SCI elle-même à des sanctions pénales et financières, pouvant aller jusqu’à la radiation d’office de la société.
La non-déclaration, la fourniture d’un document erroné ou le refus d’un bénéficiaire effectif de communiquer les informations nécessaires sont punis de 6 mois d’emprisonnement et 7 500 € d’amende pour le dirigeant.
Les sanctions encourues par la société
- Une amende pouvant atteindre 37 500 € pour la SCI ;
- L’interdiction, pendant 5 ans maximum, d’émettre des chèques ou d’utiliser des cartes de paiement ;
- La radiation d’office de la SCI par le greffier du tribunal de commerce en cas de mise en demeure restée sans suite ;
- L’affichage ou la diffusion de la décision dans la presse écrite.
La déclaration du gérant par défaut si aucun bénéficiaire effectif identifiable
Il est toujours obligatoire de déclarer au moins une personne. Si aucun associé ne remplit les critères de détention ou de contrôle (cas des SCI où chaque associé détient une part égale, par exemple), c’est le gérant, ou les cogérants, qui doivent être déclarés en tant que représentants légaux.
Comment accéder au registre des bénéficiaires effectifs ?
Bon à savoir : l’accès au registre des bénéficiaires effectifs (RBE) n’est plus libre depuis le 31 juillet 2024. Il est désormais réservé à certaines autorités et aux personnes justifiant d’un intérêt légitime en lien avec la lutte contre le blanchiment de capitaux.
Toute personne ou entité qui démontre un intérêt légitime dans le cadre de la lutte contre le blanchiment de capitaux ou le financement du terrorisme peut demander l’accès au RBE. L’INPI ou le greffier délivre alors un certificat d’accès valable trois ans, donnant droit à des informations limitées :
- Nom ;
- Mois et année de naissance ;
- Pays de résidence ;
- Nationalité ;
- Nature des intérêts détenus.
À retenir : les autorités judiciaires, l’administration fiscale, les officiers de police judiciaire, ainsi que les professionnels soumis aux obligations LCB-FT (banques, notaires, experts-comptables) et les journalistes d’investigation conservent un accès complet au registre dans le cadre de leurs missions.
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