Barème IFI 2026 : seuil, taux et calcul de l’impôt

Vous détenez plusieurs biens immobiliers, des parts de SCI ou un contrat d’assurance vie investi en SCPI ? Vous vous demandez si vous franchissez le seuil de l’IFI en 2026 et combien vous devrez payer. L’impôt sur la fortune immobilière repose sur un barème progressif proche de celui de l’impôt sur le revenu : chaque tranche de patrimoine est taxée à son propre taux. Mais comprendre le barème IFI ne suffit pas : encore faut-il savoir à quelle base l’appliquer.

Le barème IFI 2026 et ses six tranches

Le barème IFI s’applique à la valeur nette taxable de votre patrimoine immobilier au 1er janvier 2026, que vos biens soient détenus en direct ou à travers une société. Côté SCI, IFI et barème fonctionnent de la même façon : ce sont vos parts, évaluées au prorata des immeubles détenus par la société, qui s’ajoutent à vos biens personnels avant application des taux.

Pour 2026, rien ne change. Le projet d' »impôt sur la fortune improductive », voté en première lecture à l’Assemblée nationale fin 2025, a été écarté du texte définitif de la loi de finances pour 2026. Le seuil, les tranches et les abattements restent ceux en vigueur depuis 2018.

Le tableau des tranches et des taux

Le seuil de l’impôt sur la fortune reste fixé à 1 300 000 € de patrimoine immobilier net. Mais une fois ce seuil franchi, le calcul démarre dès la tranche de 800 000 €. C’est la principale subtilité du barème IFI.

La troisième colonne donne l’impôt total dû lorsque le patrimoine atteint exactement la limite haute de chaque tranche, avant décote et réductions.

Calcul IFI 2026 : combien payer pour 1,5 ou 2 millions d’euros ?

Pour savoir rapidement combien d’IFI vous paierez, voici le montant dû pour les niveaux de patrimoine net taxable les plus fréquents :

Ces montants s’entendent avant réduction pour dons et plafonnement.

Une formule rapide pour estimer votre IFI

Pour un montant qui ne figure pas dans le tableau, une formule simplifiée donne exactement le même résultat que le calcul tranche par tranche : multipliez votre patrimoine net taxable (P) par le taux de sa tranche, puis retranchez un montant fixe.

Pour vérifier votre résultat en intégrant la décote et les dons, vous pouvez aussi utiliser le simulateur IFI 2026 mis à disposition par l’administration sur impots.gouv.fr.

Les biens sur lesquels s’applique le barème IFI

L’IFI vise les personnes physiques dont le foyer fiscal IFI détient un patrimoine immobilier net supérieur au seuil. Ce foyer regroupe les couples mariés, pacsés ou en concubinage notoire, ainsi que les enfants mineurs dont les parents administrent les biens. Un enfant majeur, même rattaché à votre déclaration de revenus, forme un foyer IFI distinct.

Sont imposables les biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement :

• la résidence principale et les résidences secondaires ;
• les logements mis en location, nue ou meublée (hors statut de loueur en meublé professionnel sous conditions) ;
• les terrains à bâtir, terres agricoles et immeubles en construction ;
• les parts de SCI, de SCPI, d’OPCI et plus largement de sociétés détenant de l’immobilier, pour leur fraction immobilière ;
• la fraction immobilière de certains contrats d’assurance vie et de capitalisation.

Les résidents fiscaux français sont taxés sur leur immobilier situé en France et à l’étranger, tandis que les non-résidents ne sont imposés que sur leurs biens situés en France.

IFI et résidence principale : l’abattement de 30 %

La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale pour le calcul de l’IFI. Pour en bénéficier, le logement doit être occupé comme résidence principale par le redevable au 1er janvier de l’année d’imposition.

IFI et SCI : comment valoriser vos parts ?

Les parts de société sont imposables à l’IFI uniquement pour la part correspondant à la valeur des biens immobiliers détenus par la société. Pour une SCI qui ne détient que de l’immobilier, cette fraction est en pratique proche de 100 %. Pour une société mixte (immobilier et trésorerie ou titres financiers), seule la quote-part immobilière est retenue.

La valeur des parts se calcule à partir de l’actif réel de la société (valeur vénale des immeubles), diminué de ses dettes, puis multipliée par votre pourcentage de détention. Pour les SCPI, les sociétés de gestion communiquent chaque année un coefficient immobilier à appliquer à la valeur de retrait des parts au 1er janvier.

IFI et assurance vie : seule la fraction immobilière compte

Côté IFI, assurance vie ne rime pas avec exonération totale. Pour les contrats rachetables, seule la fraction de la valeur représentative d’actifs immobiliers imposables entre dans l’assiette de l’IFI : c’est notamment le cas des unités de compte investies en SCPI, SCI ou OPCI, que le formulaire IFI 2026 vise expressément. Les sommes investies dans des supports qui ne correspondent pas à des biens immobiliers taxables ne sont pas prises en compte.

Les biens professionnels exonérés

Les immeubles affectés à votre activité professionnelle principale (industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale) sont totalement exonérés, à condition que l’activité soit exercée par vous, votre conjoint, partenaire de Pacs, concubin ou enfant mineur, et que le bien soit nécessaire à cette activité. L’exonération vaut aussi pour les parts de société détenant ces biens, si vous exercez votre activité principale dans la société.

Dettes déductibles IFI : ce que vous pouvez retrancher

Le barème IFI s’applique au patrimoine net : vous pouvez retrancher les dettes existantes au 1er janvier 2026, à condition qu’elles se rapportent à des biens imposables et que vous puissiez les justifier. C’est souvent là que se joue l’essentiel de l’optimisation.

Les dettes admises en déduction

Peuvent être déduits : 

• le capital restant dû des emprunts ayant financé l’acquisition d’un bien imposable ;
• les dettes liées à des travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
• les dépenses d’entretien dues par le propriétaire et non encore payées au 1er janvier ;
• les impôts dus au titre des biens imposables, comme la taxe foncière ou les droits de succession afférents ;
• les emprunts ayant financé l’achat de parts de société, à hauteur de la fraction immobilière imposable.

Ne sont pas déductibles : la taxe d’habitation (impôt de l’occupant), l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux afférents aux revenus fonciers.

Les dettes exclues ou plafonnées, notamment en SCI

Le législateur a encadré plusieurs montages pour éviter les dettes artificielles :

• les prêts contractés auprès du redevable ou d’un membre du foyer fiscal (conjoint, partenaire de Pacs, concubin notoire, enfants mineurs) ne sont pas déductibles ;
• les prêts contractés auprès d’un ascendant, d’un descendant, d’un frère ou d’une sœur sont en principe exclus de la déduction, sauf lorsque le contribuable peut justifier du caractère normal du prêt, notamment au regard de son montant, de ses conditions et de l’effectivité des remboursements ;
• les prêts in fine sont déductibles selon un amortissement linéaire fictif, soit le capital emprunté multiplié par la durée restante et divisé par la durée totale du prêt ;
• les prêts sans terme fixé pour le remboursement du capital sont déductibles à hauteur de leur montant diminué d’un vingtième par année écoulée ;
• lorsque la valeur vénale brute des biens et parts imposables, avant déduction des dettes, dépasse 5 millions d’euros et que les dettes admises en déduction excèdent 60 % de cette valeur, seul l’excédent au-delà de ce seuil de 60 % est retenu à hauteur de 50 %.

Pour la déduction des charges d’une SCI, la logique est différente d’un bien détenu en direct : les dettes de la société (emprunt bancaire, taxe foncière due) sont prises en compte dans la valorisation de vos parts, et uniquement pour leur quote-part qui se rapporte aux immeubles imposables.

Les comptes courants d’associés et autres dettes contractées par une société auprès du redevable, de son foyer ou de son cercle familial peuvent être exclus de la valorisation des parts dans certaines situations prévues par les règles anti-abus de l’IFI. Leur traitement dépend notamment de l’objet de la dette et de votre niveau de participation dans la société : il doit donc être examiné au cas par cas.

Exemple de calcul de l’IFI 2026

Prenons un couple pacsé dont le patrimoine au 1er janvier 2026 se compose ainsi :

• une résidence principale détenue en direct, estimée à 1 500 000 € ;
• un appartement locatif estimé à 600 000 €, avec 150 000 € de capital restant dû sur l’emprunt bancaire ;
• 50 % des parts d’une SCI propriétaire d’un immeuble de 900 000 €, financé par un emprunt bancaire dont il reste 300 000 € à rembourser ;
• un contrat d’assurance vie rachetable de 400 000 €, dont 100 000 € en unités de compte de SCPI (coefficient immobilier de 90 %) et 300 000 € sur des supports non représentatifs d’actifs immobiliers taxables.

Étape 1, calcul du patrimoine taxable IFI :

• résidence principale : 1 500 000 € x 70 % = 1 050 000 € ;
• appartement locatif : 600 000 € – 150 000 € = 450 000 € ;
• parts de SCI : (900 000 € – 300 000 €) x 50 % = 300 000 € ;
• assurance vie : 100 000 € x 90 % = 90 000 €, les 300 000 € restants n’étant pas retenus ;
• total : 1 890 000 €.

Le patrimoine dépasse 1 300 000 €, le couple est donc redevable de l’IFI.

Étape 2, application du barème IFI tranche par tranche :

• tranche de 0 à 800 000 € à 0 % : 0 € ;
• tranche de 800 001 € à 1 300 000 € à 0,5 % : 2 500 € ;
• tranche de 1 300 001 € à 1 890 000 € à 0,7 % : 590 000 € x 0,7 % = 4 130 € ;
• IFI brut : 6 630 €.

Avec la formule rapide : (1 890 000 x 0,7 %) – 6 600 = 6 630 €. Sans l’abattement sur la résidence principale, la base aurait atteint 2 340 000 € et l’IFI 9 780 €, soit 3 150 € de plus.

Décote, dons et plafonnement : ce qui réduit l’IFI après le barème

L’IFI calculé selon le barème IFI n’est pas forcément celui que vous paierez. Trois mécanismes s’imputent successivement.

La décote entre 1,3 et 1,4 million d’euros

Pour éviter un effet de seuil brutal, une décote s’applique si votre patrimoine net taxable est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 €. Elle se calcule ainsi : 17 500 € – (1,25 % x patrimoine net taxable).

La réduction pour dons

Les dons à certains organismes d’intérêt général (fondations reconnues d’utilité publique, établissements de recherche ou d’enseignement supérieur, entreprises d’insertion, etc.) ouvrent droit à une réduction égale à 75 % des sommes versées. Le plafond de 50 000 € par an porte sur la réduction, et non sur le don. Le don maximal efficace est donc de 66 667 € (50 000 ÷ 0,75). Au-delà, la réduction reste fixée à 50 000 € et l’excédent n’est ni remboursé ni reportable sur les années suivantes.

Le plafonnement à 75 % des revenus

Si vous êtes domicilié fiscalement en France, le total formé par votre IFI et vos impôts sur les revenus de l’année précédente (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, impôts étrangers) ne peut pas dépasser 75 % de vos revenus mondiaux de cette même année. L’excédent vient en diminution de l’IFI.

Ce mécanisme protège surtout les propriétaires d’un patrimoine immobilier important mais peu rentable.

Déclaration IFI 2026 : formulaires, dates et paiement

La déclaration IFI se fait en même temps que la déclaration de revenus, en ligne sur impots.gouv.fr. Si vous ne pouvez pas déclarer vos revenus en ligne, vous pouvez utiliser le formulaire papier 2042-IFI.

Si vous ne déposez pas de déclaration de revenus, vous devez remplir la 2042-IFI pour déclarer votre patrimoine, ainsi que la 2042-IFI-COV, qui permet de vous identifier.

L’IFI donne lieu à un avis d’imposition distinct de celui de l’impôt sur le revenu, avec une date limite de paiement fixée au 15 septembre 2026. Tout montant supérieur à 300 € doit être payé en ligne ou par prélèvement.

La campagne 2026 étant désormais close, une erreur d’évaluation ou un oubli peut encore être corrigé par une déclaration rectificative. Mieux vaut régulariser spontanément : les pénalités sont plus lourdes en cas de contrôle.