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- L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) de 2026 s’applique aux patrimoines immobiliers nets taxables supérieurs à 1,3 million d’euros au 1er janvier ;
- Le barème IFI est progressif, de 0,50 % à 1,50 %, avec une décote pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros ;
- La résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale avant calcul de l’impôt ;
- La déclaration de l’IFI se fait via le formulaire 2042-IFI, à déposer en même temps que la déclaration de revenus 2025, avec un paiement attendu pour le 15 septembre 2026.
Chaque année, les propriétaires d’un patrimoine immobilier important doivent se pencher sur leur obligation fiscale liée à l’impôt sur la fortune immobilière. En 2026, les règles restent stables, mais il est indispensable de bien maîtriser le calcul de l’assiette taxable, les abattements applicables et les modalités déclaratives pour éviter toute erreur. Que vous déteniez des biens en direct ou via une société (notamment une SCI à l’IFI) cet article vous guide pas à pas.
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Qui est concerné par l’IFI en 2026 ?
Le seuil d’imposition à l’IFI
L’impôt sur la fortune immobilière concerne tous les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier 2026. Ce seuil n’a pas évolué depuis la création de l’IFI en 2018, en remplacement de l’ISF.
Sont concernés :
- Les personnes domiciliées en France, pour leurs biens immobiliers situés en France et à l’étranger ;
- Les personnes domiciliées hors de France, uniquement pour leurs biens immobiliers situés en France.
💡 À noter : les personnes qui transfèrent leur domicile fiscal en France après avoir résidé à l’étranger pendant au moins cinq années consécutives ne sont imposables, jusqu’au 31 décembre de la cinquième année suivant leur retour, que sur leurs biens situés en France.
La composition du foyer fiscal IFI
Le foyer fiscal IFI peut différer du foyer fiscal de l’impôt sur le revenu. Il inclut :
- Les personnes seules (célibataires, veufs, divorcés, séparés) ;
- Les couples mariés, quel que soit leur régime matrimonial ;
- Les couples pacsés ;
- Les concubins ;
- Les enfants mineurs dont l’un des membres du couple a l’administration légale des biens.
En revanche, un enfant majeur rattaché au foyer pour l’impôt sur le revenu constitue un foyer IFI à lui seul et déclare son patrimoine de manière indépendante.
Quels biens entrent dans l’assiette de l’IFI ?
Les biens imposables
L’assiette de l’IFI comprend l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le foyer fiscal. Parmi les biens imposables, on retrouve notamment :
- La résidence principale, après application de l’abattement IFI résidence principale de 30 % ;
- Les immeubles bâtis à usage personnel ou locatif (maisons, appartements, parkings, caves…) ;
- Les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles) ;
- Les bâtiments classés monuments historiques ;
- Les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2026 ;
- Les parts de sociétés immobilières (SCI, SCPI, OPCI…), à hauteur de la fraction représentative des biens immobiliers imposables.
⚠️ Concernant la fiscalité SCI : les parts d’une SCI détenues par un associé sont intégrées dans l’assiette IFI à proportion de la valeur des actifs immobiliers de la société. Cela concerne les SCI à l’IR comme à l’IS, dès lors que les biens ne sont pas affectés à une activité professionnelle principale.
Les biens exonérés ou partiellement exonérés
Certains biens sont totalement exonérés d’IFI :
- Les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle principale du redevable (exercée à titre habituel et constant, sous forme d’entreprise individuelle) ;
- Les parts ou actions de sociétés soumises à l’IR ou à l’IS lorsque le propriétaire exerce son activité principale dans la société.
D’autres biens bénéficient d’une exonération partielle :
- Les bois, forêts et parts de groupements forestiers, exonérés à hauteur de 75 % ;
- Les biens ruraux loués à long terme et les parts de groupements fonciers agricoles, exonérés à hauteur des trois quarts jusqu’à 101 897 €, et de moitié au-delà.
Les dettes déductibles
Pour déterminer le patrimoine net taxable, il est possible de déduire certaines dettes existantes au 1er janvier 2026, à condition qu’elles soient afférentes à des actifs imposables. Sont notamment déductibles :
- Les emprunts contractés pour l’acquisition de biens immobiliers ;
- Les dépenses d’amélioration, de construction ou de reconstruction ;
- Les dépenses d’entretien supportées par le propriétaire ;
- La taxe foncière et les autres impôts liés aux propriétés concernées.
⚠️ Attention : lorsque la valeur du patrimoine taxable dépasse 5 millions d’euros et que les dettes représentent plus de 60 % de cette valeur, la fraction de dettes excédant ce seuil n’est déductible qu’à hauteur de 50 %.
Comment calculer l’IFI : barème et décote ?
Le barème de l’IFI 2026 par tranches
Si le patrimoine net taxable dépasse 1,3 million d’euros, le calcul s’effectue par application d’un barème de l’IFI progressif.
| Tranche de patrimoine net taxable | Taux applicable |
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % (exonérée) |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
La décote pour les patrimoines proches du seuil
Les redevables dont le patrimoine net taxable est compris entre 1 300 000 € et 1 400 000 € bénéficient d’une décote permettant d’atténuer l’effet de seuil. Voici le calcul du montant de la décote :
Exemple : Pour un patrimoine net taxable de 1 350 000 €, la décote est de : 17 500 – (1,25 % × 1 350 000 €) = 17 500 – 16 875 = 625 €. Cette somme vient en déduction de l’IFI brut calculé sur le barème.
L’abattement de l’IFI d’une résidence principale
La résidence principale fait l’objet d’un traitement fiscal particulièrement favorable dans le cadre de l’IFI. L’abattement résidence principale IFI est fixé à 30 % de la valeur vénale du bien, applicable directement avant toute intégration dans l’assiette taxable.
Exemple : Si votre résidence principale est estimée à 800 000 €, la valeur retenue pour l’IFI sera de : 800 000 € × 70 % = 560 000 €. Cet abattement de l’IFI sur la résidence principale s’applique de plein droit, sans démarche particulière.
Le plafonnement de l’IFI
Un mécanisme de plafonnement permet de s’assurer que la somme de l’IFI et des autres impôts sur les revenus de l’année précédente ne dépasse pas 75 % des revenus nets mondiaux de cette même année. Si ce seuil est dépassé, l’IFI est réduit à due concurrence.
IFI et assurance vie : quel traitement en 2026 ?
Le principe général d’exclusion de l’assurance vie
Le traitement de l’assurance vie à l’IFI est un sujet souvent mal compris des contribuables. En règle générale, les contrats d’assurance vie ne sont pas soumis à l’IFI, car ils constituent des actifs financiers et non immobiliers. Cependant, cette règle connaît une exception importante.
Les unités de compte immobilières dans les contrats d’assurance vie
Lorsqu’un contrat d’assurance vie rachetable (ou un contrat de capitalisation) est investi en unités de compte représentatives d’actifs immobiliers (comme des parts de SCPI ou d’OPCI) la fraction de la valeur de rachat correspondant à ces actifs immobiliers est intégrée dans l’assiette de l’IFI. Elle doit être déclarée ligne 9CA de la déclaration 2042-IFI (🔎 retrouvez le formulaire ici).
💡 En revanche, les contrats en euros, les fonds en actions ou obligataires, et les unités de compte sans actif immobilier sous-jacent restent hors du champ de l’IFI, même si leur valeur est élevée. L’assurance vie reste donc un outil pertinent d’optimisation patrimoniale dans une logique IFI.
Comment effectuer la déclaration de l’IFI ?
Le formulaire 2042-IFI
La déclaration de l’IFI s’effectue via le formulaire n° 2042-IFI, à déposer simultanément avec la déclaration de revenus 2025. Le contribuable doit :
- Détailler ses actifs immobiliers sur les annexes 1 à 6 selon leur nature (biens détenus directement, biens détenus indirectement, passif déductible, dons, etc.) ;
- Reporter les montants totaux sur la déclaration principale ;
- Cocher la case ØIF sur la déclaration de revenus pour signaler le dépôt d’une 2042-IFI.
Aucun justificatif n’est à joindre à la déclaration, mais le contribuable doit être en mesure de les fournir en cas de contrôle.
Les délais de dépôt et de paiement
Les délais de dépôt de la déclaration de l’IFI sont les mêmes que ceux de la déclaration de revenus en ligne. En cas de déclaration papier, le formulaire est à adresser au centre des finances publiques indiqué sur la déclaration préimprimée.
L’avis d’imposition IFI est adressé en août 2026, avec un paiement exigible le 15 septembre 2026.
Cas particuliers de déclaration de l’IFI
Certaines situations donnent lieu à des règles spécifiques :
- Mariage ou Pacs en 2025 : le patrimoine net taxable du couple est déclaré ensemble, même en cas d’option pour l’imposition distincte des revenus ;
- Divorce ou rupture de Pacs en 2025 : chacun des ex-partenaires déclare séparément son patrimoine net taxable personnel ;
- Non-résidents sans revenus français : une déclaration spécifique n° 2042-IFI-COV doit être déposée en plus du formulaire principal ;
- Enfant majeur rattaché : si son patrimoine propre dépasse le seuil, il doit déposer sa propre 2042-IFI accompagnée d’une déclaration 2042-IFI-COV.
IFI et SCI : quelles spécificités pour les associés ?
La SCI dans l’assiette IFI
La détention de parts de SCI est l’une des situations les plus fréquentes pour les contribuables soumis à l’IFI. Quelle que soit sa forme fiscale (IR ou IS), une SCI dont l’actif est principalement constitué de biens immobiliers donne lieu à une intégration de la valeur des parts dans l’assiette IFI, à proportion de la valeur vénale des immeubles détenus.
Pour calculer la fraction imposable, il faut appliquer un ratio patrimoine immobilier net / valeur totale de l’actif de la société. Ce calcul peut être complexe lorsque la SCI détient également des actifs non immobiliers (liquidités, créances…).
💡 La fiscalité SCI dans le cadre de l’IFI impose aux associés de reconstituer chaque année la valeur des parts taxables à partir de la comptabilité de la société. Pour les SCI à l’IR comme à l’IS, une bonne tenue des comptes est indispensable pour justifier les montants déclarés.
Les dettes de la SCI déductibles de l’IFI
Les emprunts contractés par une SCI pour l’acquisition ou l’amélioration de biens immobiliers sont déductibles de la valeur des parts à hauteur de la quote-part de l’associé dans le capital de la société. Cette déductibilité est soumise aux mêmes conditions et limites que pour les biens détenus en direct, notamment la règle de plafonnement des dettes à 60 % pour les patrimoines supérieurs à 5 millions d’euros.
Les réductions d’IFI : les dons aux organismes d’intérêt général ?
Le principe de la réduction d’IFI par les dons
Il est possible de réduire son IFI en effectuant des dons à des organismes d’intérêt général établis en France ou dans un État membre de l’Union européenne. La réduction d’impôt est égale à 75 % des versements réalisés, dans la limite de 50 000 € de réduction par an.
Pour être pris en compte pour l’IFI 2026, les versements doivent avoir été réalisés entre la date limite de dépôt de la déclaration de revenus 2024 et la date limite de dépôt de la déclaration de revenus 2025. Ils sont à reporter lignes 9NC (organismes français) ou 9NG (organismes européens) de la déclaration 2042-IFI.
Organismes éligibles à la réduction IFI
Les dons ouvrant droit à la réduction IFI doivent être effectués au bénéfice d’organismes spécifiques, notamment :
- Les établissements de recherche ou d’enseignement supérieur (universités, grandes écoles, fondations reconnues d’utilité publique) ;
- Les fondations ou associations reconnues d’utilité publique à caractère scientifique, culturel, éducatif ou social ;
- Les organismes publics ou privés d’aide aux personnes en difficulté ;
- Les entreprises d’insertion et les associations intermédiaires.
⚠️ Attention : les dons aux associations loi 1901 classiques ou aux partis politiques ne donnent pas droit à la réduction IFI. Vérifiez bien que l’organisme bénéficiaire figure sur la liste des organismes éligibles avant d’effectuer votre versement.
💬 Si vous avez des questions sur la déclaration d’impôts sur la fortune immobilière, n’hésitez pas à utiliser l’espace commentaires, nous vous répondrons avec plaisir !
