État des lieux non meublé en SCI : modèle et explications

L’état des lieux fait partie des étapes nécessaires lors de la mise en location d’un bien immobilier, y compris dans le cadre d’une gestion par une Société civile immobilière (SCI). Il permet de protéger à la fois le propriétaire et le locataire en attestant de l’état du logement à l’entrée et à la sortie de ce dernier. Dans le cas d’un logement non meublé, certaines spécificités sont à prendre en compte lors de la rédaction de votre état des lieux. Vous retrouverez dans ce guide un modèle pour réaliser votre état des lieux non meublé en SCI ainsi que toutes les explications sur son contenu.

État des lieux non meublé en SCI : modèle et explications

Résumé

  • Un état des lieux non meublé est un document joint au contrat de location qui décrit l’état du logement loué avant l’entrée et à la sortie du locataire ;
  • Plusieurs mentions obligatoires doivent apparaître sur l’état des lieux : relatives aux parties et au logement en location ;
  • L’état des lieux pourra être modifié dans les 10 jours suivant sa signature ;
  • En cas de litige, un commissaire de justice peut intervenir pour réaliser un constat locatif.

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État des lieux non meublé : qu’est-ce que c’est ?

Définition

L’état des lieux est un document qui permet de décrire avec précision l’état du logement loué au moment de l’entrée et de la sortie du locataire. Il est réalisé en présence des deux parties (le bailleur et le preneur) et sert de référence en cas de litige sur d’éventuelles dégradations du bien. 

Lors de l’état des lieux, il est impératif que le logement présente les caractéristiques mentionnées dans le bail ou le contrat de location.

Fondements légaux : l’article 3-2 issu de la loi du 6 juillet 1989, à consulter ici, définit les règles encadrant l’état des lieux d’un logement en location.

Est-il obligatoire pour une SCI ?

La Société civile immobilière (SCI) permet de faciliter l’acquisition et la gestion d’un bien à plusieurs. Une SCI dispose du droit de louer un logement, meublé ou non, en son nom. Son fonctionnement est prévu par ses statuts.

En SCI, l’état des lieux est obligatoire pour toute location d’un logement vide à usage d’habitation. Il est encadré par la loi ALUR de 2014 et doit être réalisé de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du locataire et du bailleur.

Si l’un des deux parties n’est pas disponible, il est possible de faire appel à un représentant. Il faut pour cela, donner procuration à un agent immobilier ou un notaire (l’état des lieux reste à l’amiable).

Vous réalisez de la location saisonnière ? L’état des lieux n’est pas obligatoire mais reste toutefois recommandé.

À quoi sert-il ?

L’état des lieux d’un logement non-meublé a plusieurs objectifs, servant aussi bien la SCI que le locataire : 

  1. Il protège le propriétaire contre les détériorations qui ne sont pas dues à l’usure normale ;
  2. Il garantit au locataire qu’il ne sera pas tenu responsable des défauts préexistants ;
  3. Il facilite la restitution du dépôt de garantie en fin de bail.

L’état des lieux peut également impacter le montant du loyer. En effet, un logement en bon état peut justifier un loyer plus élevé, tandis que des défauts peuvent entraîner une négociation du prix. La remise des clés a lieu après la signature de l’état des lieux d’entrée et le paiement du premier loyer.

Modèle d’un état des lieux non meublé à télécharger

Vous êtes à la recherche d’état des lieux d’un logement non meublé conformes aux dernières lois ? Nous vous invitons à télécharger notre modèle gratuit au format Google Doc, Word ou PDF.

Le modèle ci-dessus est un modèle qui vous permet de réaliser un état des lieux d’entrée ou de sortie dans un logement non meublé géré par une SCI. Il vous suffit, au début du document, de cocher la case correspondante.

Bon à savoir : la durée de l’état des lieux dépend de la taille de l’appartement. Il faut compter entre 30 minutes et 2 heures en moyenne.

Les mentions obligatoires dans un état des lieux non meublé

L’état des lieux pour une habitation non meublée doit comporter plusieurs éléments indispensables. La liste complète comporte des informations générales ainsi que des éléments relatifs à l’état du logement :

  1. Le type d’état des lieux (entrée ou sortie) ;
  2. La date ;
  3. L’adresse du logement ;
  4. Le nom et les coordonnées du propriétaire (SCI) et du locataire (ou le cas échéant ceux de la personne tierce) ;
  5. Une description détaillée de chaque pièce et équipement (sols, murs, plafonds, fenêtres, installations électriques, chauffage, sanitaires…) ;
  6. L’état de fonctionnement des équipements ;
  7. Le relevé des compteurs (électricité, gaz, eau) ;
  8. La signature du locataire et du bailleur (ou de son représentant). 

Contrairement à l’état des lieux d’un logement meublé, celui d’un logement vide reste tout de même très détaillé. En l’absence de mobilier, l’accent est mis sur l’état des revêtements muraux et du sol, l’état des installations électriques, sanitaires et de chauffage ainsi que les traces d’humidité ou de vétusté. 

Bon à savoir : l’ajout de photographies et de commentaires relatifs à l’état du logement est recommandé pour protéger aussi bien le locataire que le propriétaire.

état des lieux d'une maison non meublée détenue par une SCI

Que faire en cas de désaccord entre la SCI et le locataire ?

Si le locataire et le gérant de la SCI ne parviennent pas à s’accorder sur l’état du bien il est parfois nécessaire de faire appel à une aide externe. En cas de litige, l’état des lieux peut être réalisé par un professionnel du droit : le commissaire de justice. 

  • La première étape est d’essayer une négociation à l’amiable ;
  • En cas d’échec il est recommandé de faire appel à un commissaire de justice (anciennement l’huissier de justice et le commissaire-priseur judiciaire) ;
  • Le commissaire de justice sera habilité à procéder à un état des lieux litigieux, dit aussi constat locatif ;
  • Le commissaire de justice informe le locataire et le propriétaire (ou son représentant) par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 7 jours avant la date prévue pour l’état des lieux.

Les frais du commissaire de justice sont à partager entre le propriétaire et le locataire. 

Attention : dans le cas d’un constat locatif par un commissaire de justice, ce dernier n’est pas contestable par les parties.

Comment modifier un état des lieux ?

La modification d’un état des lieux peut être nécessaire si des erreurs ou des omissions sont constatées après sa signature. Voici les principales situations et démarches à suivre :

Modification dans les 10 jours suivant la signature de l’état des lieux

Le locataire dispose d’un délai de 10 jours après la signature de l’état des lieux d’entrée pour signaler tout oubli ou défaut non mentionné. Il est, en effet, fréquent que lors de l’aménagement du locataire, ce dernier se rend compte avec l’usage que certains éléments n’ont pas été repérés et signalés lors de l’état des lieux.

Il est recommandé d’envoyer les observations :

  1. Par courrier recommandé avec accusé de réception ;
  2. Ou par mail avec preuve de réception.

Modification en cours de bail

Si un problème apparaît après plusieurs mois (par exemple : un vice caché, des projets de travaux ou défaut structurel du bâtiment), le locataire et la SCI peuvent convenir d’un avenant à l’état des lieux initial. L’avenant au contrat est un document écrit qui permet de modifier ou de compléter certaines clauses d’un contrat. L’état des lieux initial n’est pas remplacé mais complété au vu des nouveaux éléments. Ce document doit être rédigé et signé par les deux parties.

📌 Bon à savoir : une modification unilatérale de l’état des lieux n’est pas valide. Toute correction doit être obligatoirement acceptée et signée par le locataire et la SCI.

Vous avez davantage de questions sur l’état des lieux non meublé en SCI ou tout autre élément du bail ? N’hésitez pas à utiliser l’espace commentaire, nous vous répondrons avec plaisir ! 🤝

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par Elsa Van Rompay

Elsa est rédactrice de contenu chez Indy. Ses articles comptables et juridiques vont vous permettre de naviguer plus facilement dans cet univers complexe.