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La SCI familiale est une forme de société civile avantageuse pour gérer un patrimoine immobilier et le transmettre. Mais que faut-il entreprendre comme démarches en cas de décès d’un associé ou du gérant ? Comment se passe la succession dans une société civile immobilière à caractère familial ? Comment s’opère la cession des parts dans la SCI ? Voici l’essentiel à connaître sur la succession et l’usufruit dans une SCI familiale.
En résumé
- C’est la SCI familiale qui est propriétaire du bien et les associés détiennent des parts sociales de la SCI ;
- Créer une SCI à de nombreux avantages en cas de succession : éviter les blocages liés à l’indivision, assurer la conservation du patrimoine au sein de la famille, réduire les frais de succession et protéger le conjoint ;
- Les démarches à effectuer en cas de décès sont prévues dans les statuts de la SCI.
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Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
Pour rappel, une SCI familiale est une société civile immobilière (SCI) constituée d’au moins 2 membres ayant un lien de parenté ou d’alliance. Comme toute SCI, elle a pour vocation d’acquérir et de gérer des biens immobiliers.
Les biens immobiliers sont propriétés de la SCI, personne morale. Les associés de la SCI détiennent en échange des parts sociales, dont le montant est déterminé par leur participation dans la SCI.
De manière globale, le statut juridique de la SCI est particulièrement intéressant sur le plan fiscal. De façon plus spécifique, la SCI familiale revêt également de nombreux avantages en matière de succession et transmission des biens au sein de la famille.
Les avantages de la SCI familiale en matière de succession et d’usufruit
Les règles de droit appliquées lors d’une succession hors SCI
En l’absence de legs ou de donations, les biens d’un défunt sont en règle générale répartis entre le conjoint survivant et les enfants du couple. Lors du règlement de la succession, le conjoint survivant peut alors demander :
- l’usufruit de la totalité de la succession ;
- ou le quart de la succession en pleine propriété.
Dans ce cas, les héritiers se retrouvent en situation d’indivision et doivent payer des droits de succession sur le patrimoine reçu. Mais si le couple n’est pas marié, un concubin ou partenaire PACSÉ n’a aucun droit sur la succession, sauf s’ils sont nommés dans un testament. Ce qui peut conduire à des situations compliquées.
Les atouts de la SCI familiale en matière de succession et démembrement des parts
Face aux problématiques évoquées précédemment, la SCI familiale peut constituer une solution intéressante pour investir dans l’immobilier et anticiper la transmission des biens au sein de la famille.
Créer une SCI familiale peut ainsi vous permettre :
- d’éviter les blocages liés à l’indivision : en SCI, les décisions courantes sont prises par le gérant selon les règles fixées dans les statuts. Ce qui permet de contourner les blocages décisionnels en cas de mésentente des héritiers pouvant survenir au moment de la succession ;
- d’assurer la conservation du patrimoine au sein de la famille : en vertu d’une clause d’agrément prévue par la loi, les associés peuvent s’opposer à une cession de parts en dehors de la famille, et les racheter pour maintenir les biens immobiliers dans le patrimoine familial ;
- de réduire les frais de succession : le démembrement des parts sociales d’une SCI familiale, entre usufruit et nue-propriété, permet de réduire l’assiette des droits de mutation grâce à un abattement de 100 000 € applicable tous les 15 ans, et de bénéficier une décote pouvant aller jusqu’à 15 % ;
- de protéger votre conjoint si vous êtes en couple hors mariage (en concubinage ou PACS) : par le biais d’un démembrement des parts sociales dit croisé, chaque membre du couple reçoit la moitié des parts en usufruit et l’autre moitié des parts en nue-propriété. Au décès de l’un des membres du couple, le conjoint survivant récupère la totalité des biens de la SCI en pleine propriété.
Succession en SCI familiale : les démarches à effectuer en cas de décès
Au décès d’un associé, il convient de se reporter aux statuts pour entamer les démarches. Deux options peuvent alors se présenter :
- la SCI familiale continue de fonctionner, avec les héritiers et/ou les associés survivants ;
- la SCI familiale est dissoute.
Poursuite de la SCI familiale avec ou sans les héritiers
Au décès d’un associé de la SCI, la répartition du capital social est, de fait, modifiée. Si la SCI n’est pas dissoute, il faudra déclarer les modifications actées en assemblée générale auprès du tribunal de commerce, afin qu’elles soient enregistrées au registre du commerce et des sociétés (RCS).
Si le défunt était gérant de la SCI familiale, les associés survivants doivent se réunir en AG pour nommer un nouveau gérant, et modifier les statuts en conséquence.
Si l’agrément des associés n’est pas requis
Si rien n’est prévu dans les statuts, la SCI continue ses activités avec les héritiers du défunt, sans que les associés ne puissent s’y opposer.
Sauf si le défunt a choisi de léguer ses parts (tout ou partie) à une société ou une association, c’est-à-dire une personne morale.
Lorsqu’un agrément des associés est requis
Les statuts de la SCI peuvent toutefois prévoir des conditions restrictives à l’entrée des héritiers dans la société. Lorsque ce type d’agrément est prévu, l’acceptation ou le refus d’intégrer les héritiers doit être mentionné dans un délai de 3 mois maximum à compter du décès de l’associé. Sans réponse formulée dans ce délai, l’agrément est acquis.
Mais les associés réunis en assemblée générale peuvent aussi choisir de transformer ou dissoudre la SCI familiale au décès d’un associé. Cette situation se présente parfois lorsque la plupart des héritiers sont des mineurs.
Si l’entrée des héritiers dans la société est refusée, ou si les héritiers refusent les parts sociales, les associés de la SCI familiale disposent d’un délai de 3 mois pour acquérir les parts du défunt. Les héritiers reçoivent alors une indemnité correspondant à la valeur des parts estimée à la date du décès de l’associé décédé.
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Dissolution de la SCI familiale
La dissolution d’une SCI familiale au décès d’un associé peut être prévue dans les statuts, mais elle n’est pas automatique. Si le décès d’un membre de la SCI conduit à la réunion des parts dans les mains d’un seul associé, ce dernier dispose d’un délai d’un an pour régulariser la situation et trouver un nouvel associé. Passé ce délai, toute personne intéressée peut demander la dissolution de la SCI, même si la société peut continuer à exister avec un seul associé.
Conclusion
Outre des avantages fiscaux, la SCI familiale présente de nombreux atouts en matière de succession : pour éviter les blocages liés à l’indivision, maintenir le patrimoine au sein de la famille, réduire les frais de succession ou protéger un conjoint survivant grâce au démembrement des parts entre usufruit et nue-propriété. Cette forme de société impose toutefois la réalisation de formalités supplémentaires en cas de décès du gérant ou de l’un des associés, conduisant à la poursuite de la SCI ou sa dissolution.
Bonjour
Ma mère a constitué une SCplacement en démembrement de propriété. Elle était usufruitière pour 100% des parts. Son décès rend les nu-propriétaires en pleine propriété. Ils décident de dissoudre et liqui der la SCP. Quelles sont les obligations en matière fiscale et comptable( bilan de liquidation) Sort de la plus-value? Merci
Bonjour,
Au décès de l’usufruitier, les nus-propriétaires deviennent automatiquement pleins propriétaires des parts. Si les associés décident de dissoudre et liquider la SCI (ou SC), ils doivent :
– Réaliser un bilan de liquidation afin d’arrêter la comptabilité et déterminer le résultat de liquidation ;
– Déclarer la dissolution auprès du greffe et des impôts (formulaire M4) ;
– S’acquitter des obligations fiscales : si une plus-value est constatée lors de la liquidation (par exemple, en cas de revalorisation des biens), elle est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers ou des sociétés, selon la nature de la SCI.
Nous vous recommandons de vous faire accompagner par un expert-comptable ou un notaire pour sécuriser ces démarches, notamment pour le calcul de la plus-value et la répartition du boni de liquidation.
Bonjour et merci Madame pour cet article très clair.
J’ai une petite question : notre SCI familiale sans activité a vendu son seul bien, elle possède donc le prix de vente (moins les frais). Nous voulons répartir le solde entre les associés : les enfants ont 1/4 en pleine-propriété et 3/4 en nue-propriété des parts de leur père décédé, et la mère possède des parts en PP plus l’usufruit des précédentes. Comment peut-on récupérer les sous en conservant cette répartition. Je ne vois pas comment de l’argent liquide doit être démembré.
Encore merci pour votre travail
Nicolas
Bonjour Nicolas,
Pour répartir une somme d’argent issue d’une vente en SCI avec des parts démembrées, vous avez deux options principales :
Le « quasi-usufruit » : l’usufruitière (votre mère) reçoit 100% de la somme. Elle peut l’utiliser, et les nus-propriétaires (les enfants) récupéreront ce montant à son décès, sur sa succession. C’est la solution par défaut.
La répartition immédiate : d’un commun accord, vous pouvez vous partager le capital tout de suite. Le partage se fait alors selon un barème fiscal qui dépend de l’âge de votre mère (ex: 60% pour vous, 40% pour elle).
Pour choisir la solution la plus adaptée à votre situation, nous vous recommandons vivement de passer par un notaire.
j’ai donné la nue-propriété de mes parts sociales de plusieurs SCI soumise à l’IR à mes enfants, je leur avait déjà donné à la constitution des SCI à chacun des trois 25% du capital social, je n’ai conservé que 25%, Puis en 2011 je leu ai donné la nue-propriété de mes 25% en conservant l’usufruit.
Les statuts ont prévus que l’épouse pouvait demandé la qualité d’associé.
A présent un usufruitier n’est plus un associé, je veux savoir si mon épouse a droit de mon vivant aux revenus des SCI alors qu’elle n’est ni associée, ni usufruitière. Mes enfants ayant décidé sans mon accord de verser à leur mère dont je suis séparé depuis 32 ans la moitié de mes dividendes. je veux savoir si je peux contester cette décision sans mon accord.
Merci de votre réponse.
Bonjour Albert,
Puisque vous avez gardé l’usufruit de vos 25 % de parts dans les SCI, vous avez toujours droit aux revenus liés à ces parts, que ce soit les loyers ou les éventuels bénéfices distribués. C’est une règle de base, sauf si les statuts des SCI prévoient quelque chose de différent.
La qualité d’associé peut être donnée soit à l’usufruitier, soit au nu-propriétaire, selon ce que prévoient les statuts. Mais dans tous les cas, les revenus restent attachés à l’usufruit. Comme votre épouse n’est ni associée, ni usufruitière, elle n’a aucun droit légal sur ces sommes.
Si vos enfants ont décidé de lui verser une partie de vos revenus sans votre accord, ils n’en avaient pas le droit. Vous pouvez donc contester cette décision et demander, si besoin, le remboursement des montants versés à tort. Si la situation ne se règle pas à l’amiable, nous vous conseillons vivement de consulter un notaire ou un avocat pour faire valoir vos droits.