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- Les droits de succession ne sont exigibles qu’au décès de l’associé, jamais avant ;
- Ils se calculent sur la valeur des parts sociales, et non sur le bien immobilier détenu par la SCI ;
- Plusieurs mécanismes permettent de réduire ou d’annuler la taxation : abattement de 100 000 € par enfant, exonération totale pour le conjoint marié ou pacsé, et démembrement de propriété ;
- La déclaration et le paiement doivent intervenir dans un délai de 6 à 12 mois après le décès.
La succession d’une SCI peut parfois poser une question fréquente : faut-il anticiper le paiement de droits avant même de recevoir cet héritage ? La réponse est non, mais le sujet mérite d’être détaillé, car le calcul des droits de succession en SCI obéit à des règles particulières, différentes de celles applicables à un bien immobilier détenu en direct. Dans cet article, nous faisons le point sur les droits de succession de ce type de société.
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Doit-on payer les droits de succession avant de recevoir les parts d’une SCI ?
Si le défunt était associé d’une SCI (société civile immobilière), les droits de succession ne sont dus qu’à l’ouverture de la succession, c’est-à-dire au moment de son décès. Vous n’avez donc rien à avancer de votre vivant ni au moment où vous apprenez que vous allez hériter : l’impôt se paie une fois la déclaration de succession déposée auprès des services fiscaux. En pratique, les droits sont payés après le dépôt de la déclaration de succession auprès de l’administration fiscale, dans les délais prévus par la loi.
Bon à savoir : lorsqu’un associé de SCI décède, ses héritiers ne deviennent pas propriétaires du bien immobilier détenu par la société. Ils reçoivent des parts sociales, qui représentent une fraction du capital de la SCI. C’est la valeur des parts transmises, après évaluation de l’actif et du passif de la société, qui est taxée.
Sur quelle base les droits de succession sont-ils calculés en SCI ?
La valeur des parts sociales
L’administration fiscale évalue les parts à leur valeur vénale au jour du décès. Cette valeur dépend de l’actif net de la société : la valeur du patrimoine immobilier, diminuée des dettes en cours.
La déduction des dettes de la SCI dans le calcul
Si la SCI a encore un emprunt immobilier en cours, ce passif vient réduire la valeur des parts, et donc l’assiette taxable. Une SCI fortement endettée génère ainsi des droits de succession plus faibles qu’une SCI sans dette pour un même bien.
La décote appliquée pour absence de liquidité des parts
Les parts d’une SCI ne se vendent pas aussi facilement qu’un bien immobilier classique : il n’existe pas de marché secondaire actif et la sortie d’un associé suppose souvent l’accord des autres. Cette illiquidité justifie, dans la pratique, l’application d’une décote sur la valeur vénale retenue, généralement de l’ordre de 10 à 20 %, à apprécier au cas par cas selon les statuts et la situation de la société.
Comment se calculent les droits de succession ?
Déterminer la part nette taxable de chaque héritier
La première étape consiste à calculer l’actif net de la succession, c’est-à-dire la valeur des parts de SCI diminuée des dettes de la société, puis à répartir cette somme entre les héritiers selon les règles de dévolution légale ou le testament.
Appliquer l’abattement selon le lien de parenté
Chaque héritier bénéficie ensuite d’un abattement qui vient réduire sa part taxable avant application du barème :
| Lien de parenté | Montant de l’abattement |
| Enfants/parents | 100 000 € |
| Frère et soeur | 15 932 € |
| Neveu et nièce | 7 967 € |
| Jusqu’au 4e degré, au-delà du 4e degré, concubin et sans lien de parenté | 1 594 € |
Bon à savoir : un frère ou une sœur peut bénéficier d’une exonération totale, comme le conjoint, à condition de réunir trois conditions cumulatives : avoir été constamment domicilié avec le défunt durant les 5 années précédant son décès, être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps, et avoir plus de 50 ans ou être atteint d’une infirmité empêchant de travailler.
Appliquer le barème progressif sur la part taxable restante
Une fois l’abattement déduit, le solde est taxé par tranches. Seule exception notable, les frais de succession entre époux qui sont nuls. Pour une transmission en ligne directe (enfant/parent), le barème applicable est le suivant :
| Tranche taxable | Taux |
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Les frères et sœurs, les neveux/nièces et les héritiers sans lien de parenté relèvent de barèmes spécifiques :
- 35 % (part imposable ≤ 24 430 €) puis 45 % (part imposable ≥ 24 431 €) pour les frères et sœurs ;
- 55 % pour les neveux et nièces et les liens de parenté jusqu’au 4e degré ;
- 60 % au-delà du 4e degré de parenté ou en l’absence de tout lien familial comme le concubin.
un enfant hérite de parts de SCI d’une valeur de 130 000 €. Après application de l’abattement de 100 000 € dont il bénéficie, seuls 30 000 € sont soumis aux droits de succession. En appliquant le barème progressif en vigueur, il devra régler environ 4 200 € de droits de succession.
Existe-t-il des cas où l’on n’a rien à payer lors de la succession d’une SCI ?
La donation de parts sociales de son vivant
Anticiper la transmission des parts de SCI par une donation permet souvent d’alléger la facture fiscale. En revanche, les abattements applicables ne sont pas exactement les mêmes que pour une succession : les petits-enfants et le conjoint bénéficient notamment d’un régime spécifique.
Tableau montant de l’abattement de donation suivant lien de parenté
| Lien de parenté | Montant de l’abattement |
| Conjoint ou partenaire de PACS | 80 724 € |
| Enfant/parent | 100 000 € |
| Petits-enfant/grand-parent | 31 865 € |
| Arrière-petit-enfant/arrière-grand-parent | 5 310 € |
| Frère et soeur | 15 932 € |
| Neveu et nièce | 7 967 € |
| Personne en situation de handicap | 159 325 € supplémentaires, cumulables avec son abattement lié à la parenté |
L’absence de droits grâce à l’abattement
Il est possible de ne payer aucun droit de succession si l’abattement applicable à l’héritier couvre l’intégralité de la valeur des parts de SCI transmises. Son montant dépend du lien de parenté avec le défunt.
Attention toutefois : cet abattement est le même que celui utilisé pour les donations. Si le défunt a déjà consenti une donation au cours des 15 années précédant son décès, l’abattement disponible pour la succession peut être réduit, voire déjà entièrement utilisé.
L’exonération totale pour le conjoint marié ou pacsé
Depuis la loi TEPA de 2007, le conjoint survivant marié ainsi que le partenaire de PACS sont totalement exonérés de droits de succession, quel que soit le montant des parts reçues. Cette exonération ne s’applique en revanche pas aux concubins, qui restent soumis au taux de 60 % après un abattement de 1 594 €.
Bon à savoir : si les parts de SCI sont transmises du vivant de leur propriétaire par donation, le conjoint ou le partenaire de PACS est soumis aux droits de donation après application d’un abattement de 80 724 €, renouvelable tous les 15 ans. Au-delà de cet abattement, le calcul des droits de succession se fait selon le barème applicable entre époux ou partenaires de PACS.
Le démembrement de propriété comme outil d’optimisation
Lorsque les parts ont été démembrées avant le décès (par exemple, un parent conserve l’usufruit et donne la nue-propriété à ses enfants), seule la valeur de la nue-propriété est taxée au moment de la transmission, selon un barème fonction de l’âge de l’usufruitier. Au décès de l’usufruitier, les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété des parts, sans taxation supplémentaire.
Bon à savoir : pour un concubin qui serait taxé à 60 % sur la valeur des parts reçues, une autre forme de démembrement protège efficacement : le démembrement croisé. Chaque partenaire détient une moitié des parts en pleine propriété, et l’autre moitié en nue-propriété pendant que le partenaire en détient l’usufruit (et inversement). Au décès de l’un, le survivant récupère automatiquement l’usufruit sur les parts qu’il détenait déjà en nue-propriété, sans aucun droit de succession.
Barème de l’usufruit
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 ans à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 ans à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 ans à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 ans à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 ans à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 ans à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 ans à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
un parent de 65 ans détient 300 000 € de parts. Il donne la nue-propriété à ses deux enfants et garde l’usufruit.
- À 65 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la valeur des parts, soit 180 000 € au total, 90 000 € par enfant ;
- Avec l’abattement de 100 000 €, la base taxable tombe à 0 € ;
- Au décès du parent, les enfants deviennent pleins propriétaires sans aucun droit à régler.
Quel délai pour payer les droits de succession sur des parts d’une SCI ?
La déclaration de succession doit être déposée dans :
- Les 6 mois suivant le décès lorsque celui-ci a eu lieu en France métropolitaine ;
- Les 12 mois dans les autres cas.
Les droits sont en principe réglés à ce même moment, lors du dépôt de la déclaration. Passé ce délai, une majoration de 10 % s’applique à compter du treizième mois, en plus des intérêts de retard.
| Situation | Délai pour déclarer et payer |
| Décès en France métropolitaine | 6 mois à compter du décès |
| Succession comportant des parts en nue-propriété (réunion à l’usufruit) | 6 mois après la réunion de l’usufruit à la nue-propriété |
| Décès à l’étranger | 12 mois à compter du décès |
À noter : hériter de parts d’une SCI ne signifie pas disposer immédiatement de liquidités : le patrimoine est immobilisé dans la société. Si vous ne pouvez pas régler les droits comptant, vous pouvez éventuellement demander, au moment du dépôt de la déclaration, un paiement fractionné. Celui-ci s’étale sur une période maximale d’1 an (3 versements max). Cette période est portée à 3 ans (7 versements max) uniquement si l’actif successoral est composé d’au moins 50 % de biens non liquides.
Que se passe-t-il si les héritiers ne peuvent pas payer les droits de succession ?
Si les héritiers ne disposent pas des liquidités nécessaires et que les délais de paiement fractionné ou différé ne suffisent pas à résoudre la difficulté, une solution consiste à faire racheter les parts par la SCI elle-même ou par les autres associés, contre une indemnité correspondant à leur valeur.
Dans certains cas, l’absence de solution amiable peut conduire à la dissolution de la société et à la vente du bien immobilier pour permettre le règlement des droits dus.
Vous souhaitez en savoir plus sur la transmission d’une SCI ? L’espace commentaire est là pour vous aider. Posez vos questions et l’équipe d’Indy se fera un plaisir de vous répondre.
