SCI et divorce : que devient la société et comment se partagent les parts ?

Parmi les types de SCI possibles, vous pouvez choisir de vous associer avec votre conjoint pour acheter un bien immobilier. Néanmoins, que se passe-t-il en cas de divorce ? Que devient la société ? Contrairement à une idée répandue, le divorce ne provoque ni la dissolution automatique de la SCI, ni la vente forcée de l’immeuble qu’elle détient. Ce qui se joue réellement, c’est le partage des parts sociales entre les deux ex-époux. Et ce partage dépend directement de votre régime matrimonial, de la manière dont les parts ont été financées, et des choix que vous ferez ensemble, ou que le juge tranchera pour vous, sur l’avenir du bien.

Qu’est-ce qu’une SCI ? Rappel

Une SCI (société civile immobilière) est une société qui a pour objet la détention et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers par plusieurs personnes, appelées associés. Chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport, qui lui donnent droit à une quote-part des bénéfices, mais aussi des pertes de la société.

Ce n’est pas vous, en tant que personne physique, qui possédez l’immeuble : c’est la SCI. Vous, en tant qu’associé, détenez des parts de cette société. Cette distinction est la clé de tout ce qui suit : en cas de divorce, ce sont vos parts sociales qui sont en jeu, jamais l’immeuble directement.

Que se passe-t-il pour une SCI en cas de divorce ?

Une SCI ne disparaît pas avec le divorce : c’est une personne morale distincte de ses associés (article 1842 du Code civil : ici). Elle continue de posséder l’immeuble en son nom propre ; vous et votre conjoint, en tant qu’associés, ne détenez que des parts sociales. Le divorce dissout le mariage, pas la société.

En pratique, les statuts, le gérant et l’objet social de la SCI restent inchangés par le seul effet du divorce. L’immeuble reste la propriété de la société et n’entre donc pas directement dans la masse à partager entre les époux. Ce qui se partage, ce sont les parts sociales détenues par chacun, comme n’importe quel bien mobilier lors de la liquidation du régime matrimonial.

SCI classique ou SCI familiale, quelles différences en cas de divorce ?

Une SCI dite classique regroupe des associés sans lien de parenté. Le divorce de l’un d’eux n’a alors aucun impact sur l’existence ou le fonctionnement de la société.

Une SCI familiale, en revanche, est composée de personnes ayant un lien de parenté ou d’alliance, par exemple deux époux. Quand le divorce intervient, le lien qui unissait les deux associés est rompu, et le caractère familial de la SCI disparaît : elle devient une SCI classique aux yeux du droit, sans que cela change ses statuts ni son fonctionnement au quotidien.

Quel est l’avenir des biens immobiliers en cas de divorce d’une SCI ?

Les biens immobiliers détenus par la SCI ne font pas partie du patrimoine personnel des époux. Ils restent la propriété de la société, y compris pendant et après la procédure de divorce, et n’entrent donc pas directement dans le partage des biens des ex-conjoints. Ce sont les parts sociales qui représentent la valeur de ce bien et qui se partagent entre les ex-époux.

Le cas du domicile conjugal détenu par la SCI

Quand la SCI détient le domicile conjugal, la situation se complique. La SCI étant un tiers à la procédure de divorce, le juge aux affaires familiales ne peut en principe pas attribuer la jouissance du logement à l’un des époux : cette décision relève des statuts de la société ou d’une décision des associés, sauf convention d’occupation prévue à l’avance.

En l’absence d’une telle clause, l’époux qui occupe le logement peut être redevable d’une indemnité d’occupation envers la SCI.

Que deviennent les parts sociales d’une SCI après un divorce ?

Lors d’un divorce, les parts sociales détenues dans une SCI ne sont pas automatiquement partagées entre les deux époux. Leur sort dépend notamment de la manière dont elles ont été acquises et du régime matrimonial du couple.

Sous le régime de la communauté légale

C’est le régime par défaut des couples mariés sans contrat. Les parts sociales acquises pendant le mariage avec des fonds communs sont considérées comme des biens communs (article 1401 du Code civil), même si un seul des deux époux figure comme associé au registre de la SCI.

La jurisprudence distingue ici le titre (la qualité d’associé, propre à celui qui a souscrit les parts) de la finance (la valeur des parts, qui reste commune).

Concrètement, l’époux non associé a donc droit à la moitié de la valeur des parts au moment du divorce, même s’il n’apparaît jamais dans les statuts.

Sous le régime de la séparation de biens

Chaque époux conserve la propriété exclusive des parts qu’il a souscrites en son nom, qu’elles aient été acquises avant ou pendant le mariage. Le partage ne concerne que les parts éventuellement détenues en indivision, c’est-à-dire celles achetées à deux. Sur le papier, ce régime simplifie beaucoup la liquidation.

Le cas des parts reçues par donation, succession ou acquises avant le mariage

Quel que soit le régime matrimonial, certaines parts restent propres à l’époux qui les détient et échappent au partage :

• Les parts possédées avant le mariage ;
• Les parts reçues par donation ou succession ;
• Les parts souscrites pendant le mariage avec des fonds propres, à condition d’avoir effectué une déclaration de remploi (article 1434 du Code civil).

Sans cette déclaration de remploi, des parts financées par un héritage ou la vente d’un bien propre risquent de retomber dans la communauté, et donc d’être partagées. Un remploi a posteriori est parfois possible, mais avec une portée limitée.

Le sort du compte courant d’associé au moment du divorce

Lorsqu’un époux avance de l’argent à la SCI, cette somme est inscrite sur son compte courant d’associé. Il s’agit d’une somme que la SCI lui doit et qu’elle devra, en principe, lui rembourser. Ce compte est donc distinct des parts sociales détenues dans la SCI.

Au moment du divorce, il faut déterminer à qui appartient la somme inscrite sur ce compte :

• Si l’argent avancé provenait des biens communs du couple, la créance est commune et doit être prise en compte lors du partage ;
• À l’inverse, si l’époux a utilisé des fonds qui lui étaient propres, la créance peut rester personnelle ou donner lieu à une récompense due par la communauté.

Le conjoint qui n’est pas associé ne peut pas réclamer directement à la SCI le remboursement de ce compte courant. Il peut toutefois avoir des droits sur sa valeur dans le cadre du partage du patrimoine du couple.

Comment évaluer la valeur des parts sociales de la SCI ?

Une fois établi ce qui doit être partagé, reste à en déterminer la valeur. C’est souvent le point le plus délicat de la négociation : une part de SCI ne vaut jamais la simple quote-part de l’immeuble qu’elle représente.

La méthode de l’actif net réévalué

La valeur des parts se calcule à partir de l’actif net de la société, c’est-à-dire la valeur vénale de l’immeuble, à laquelle on ajoute la trésorerie disponible, puis on retranche le capital restant dû de l’emprunt et les autres dettes (dont les comptes courants d’associés).

La valeur d’une part correspond ensuite à l’actif net divisé par le nombre total de parts.

Les décotes à appliquer

Une part de SCI se revend plus difficilement qu’un bien immobilier classique, ce qui justifie souvent une décote sur la valeur théorique calculée ci-dessus :

• Une décote d’illiquidité, généralement comprise entre 10 et 20 %, car les parts ne trouvent pas facilement preneur (clause d’agrément, absence de marché) ;
• Une décote de minorité, si l’époux qui garde ses parts se retrouve associé minoritaire sans réel pouvoir de décision ;
• Une décote pour fiscalité latente, si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) et que l’immeuble est déjà largement amorti, ce qui fait peser une plus-value future importante sur l’actif.

Ces décotes ne sont jamais automatiques : elles se négocient et doivent être justifiées, notamment en cas de recours à un expert.

Qui tranche en cas de désaccord sur le prix des parts ?

À l’amiable, les époux fixent eux-mêmes la valeur des parts, généralement avec l’appui d’un notaire et de quelques estimations d’agences immobilières. En cas de désaccord persistant, un expert peut être désigné par les parties ou par le juge, sur le fondement de l’article 1843-4 du Code civil. Son évaluation s’impose alors aux deux ex-époux.

Quelles sont les options pour partager une SCI en cas de divorce ?

Une fois les parts évaluées, quatre issues sont envisageables. Le choix dépend surtout de ce que chacun peut financer, et de la qualité du dialogue entre les ex-époux.

Le rachat de parts par soulte

C’est la solution la plus fréquente lorsque l’un des ex-époux souhaite conserver le bien, notamment quand il s’agit de la résidence familiale. Il rachète les parts de l’autre et lui verse une soulte égale à sa quote-part de valeur. Cette soulte peut être financée par un emprunt, un rachat de crédit qui absorbe également le solde du prêt de la SCI, ou par de la trésorerie disponible.

L’attribution préférentielle du logement familial

L’attribution préférentielle permet, dans certaines conditions, à un époux de se voir attribuer en priorité certains biens lors du partage. Lorsque le logement familial appartient à une SCI, l’attribution préférentielle ne porte pas directement sur le logement, puisque celui-ci appartient à la société.

Elle peut en revanche porter sur les parts de la SCI lorsqu’elles sont communes ou indivises entre les époux. L’époux qui se voit attribuer les parts peut ainsi conserver indirectement la maîtrise du logement, à charge de verser une soulte à l’autre époux lorsque la valeur des parts l’exige.

En cas de désaccord entre les époux, le juge peut statuer sur l’attribution des parts en tenant compte des intérêts de chacun.

La vente de l’immeuble et la dissolution de la SCI

Si aucun des deux ex-époux ne veut ou ne peut conserver le bien, la SCI peut vendre l’immeuble à un tiers, distribuer le produit net de la vente, puis être dissoute. Cette solution déclenche l’imposition de la plus-value immobilière et suppose l’accord des associés selon les règles fixées par les statuts.

Le maintien temporaire en indivision post-communautaire

Rien n’oblige à trancher immédiatement. Entre le prononcé du divorce et le partage effectif, les parts communes basculent dans une indivision post-communautaire : les deux ex-époux les détiennent ensemble, à parts égales.

Cette situation reste par nature instable, puisque l’article 815 du Code civil pose le principe que nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Chacun peut donc, à tout moment, demander le partage judiciaire des parts. Mieux vaut considérer cette solution comme transitoire et trancher rapidement l’une des trois options précédentes.

Comment anticiper le cas d’un divorce dans les statuts d’une SCI ?

Le meilleur moment pour anticiper un divorce, c’est la rédaction des statuts, bien avant que la question ne se pose. Quelques précautions simples limitent les blocages le jour venu :

• Documenter l’origine des fonds à chaque apport (fonds propres, fonds communs, donation), avec une déclaration de remploi si nécessaire ;
• Prévoir des clauses d’agrément pour encadrer l’entrée d’un tiers en cas de cession de parts ;
• Préciser les modalités d’occupation du logement si la SCI détient la résidence familiale ;
• Tenir une comptabilité à jour, seule base fiable pour évaluer l’actif net des parts le jour venu.

Quelle fiscalité prévoir dans le cas d’un divorce au sein d’une SCI ?

Le droit de partage en cas de partage des parts

Lorsque les époux se répartissent leurs biens communs au moment du divorce, l’opération est soumise au droit de partage. C’est notamment le cas lorsqu’un époux conserve les parts de la SCI et verse une soulte à son ex-conjoint pour compenser la valeur de sa part.

Le droit de partage est calculé sur la valeur nette des biens partagés. Pour les divorces, le taux est actuellement de 1,10 %, contre 2,5 % pour un partage de droit commun.

Pas de plus-value en cas de partage entre les époux

Lorsque l’un des époux récupère les parts de SCI de son conjoint dans le cadre du règlement du patrimoine commun, il ne s’agit pas fiscalement d’une vente classique. Aucune plus-value n’est donc imposée sur ce transfert de parts.

La SCI vend son immeuble

En revanche, la situation est différente si la SCI vend son immeuble à une personne extérieure au couple. Dans ce cas, il s’agit bien d’une vente et une éventuelle plus-value peut être imposée. Le régime fiscal applicable dépend alors du fait que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).

Vous souhaitez en savoir plus sur le fonctionnement des SCI : translucide, en location meublée ou encore d’attribution ? Chez Indy, nous rédigeons des articles précis pour répondre à toutes vos questions. L’espace commentaire vous permet d’ailleurs de partager vos interrogations afin que nos équipes puissent vous répondre 😊