SCI IS : tout savoir sur ce régime d’imposition pour votre SCI

Vous avez un projet immobilier à plusieurs et vous envisagez de créer une SCI ? Excellente idée ! Mais encore faut-il choisir le bon régime fiscal…impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS) : chaque option présente ses propres atouts et contraintes, selon vos objectifs et le type de SCI que vous souhaitez créer. Voici tout ce que vous devez savoir sur la SCI à l’IS.  

📝 En résumé : 

• La SCI est en principe soumise à l’impôt sur le revenu, elle peut néanmoins opter pour l‘impôt sur les sociétés ; 
• Contrairement à la SCI à l’IR qui est une structure transparente, une SCI à l’IS payera son propre impôt. Les associés sont ainsi imposables uniquement s’ils se versent des dividendes ; 
• L’IS peut être intéressant si vous envisagez de générer un chiffre d’affaires particulièrement important, et si vous souhaitez le réinvestir dans votre structure ; 
• L’IS présente tout de même certaines limites : vous devrez impérativement tenir une comptabilité complète, les plus-values professionnelles, pourront éventuellement faire augmenter l’impôt, la SCI est soumise à une double imposition, etc.

Vous souhaitez créer une SCI à l’IS ?
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Qu’est-ce qu’une SCI ? 

Avant de rentrer dans le vif du sujet, un petit rappel s’impose. 

Qu’entend-on par SCI ? Une SCI (pour Société civile immobilière) est une forme de société civile qui permet à 2 associés ou plus (personnes physiques ou morales) de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.

Il existe plusieurs types de SCI, chacune répondant à des projets précis : 

• La SCI classique : destinée à l’acquisition, la gestion ou la location d’un bien immobilier ;
• La SCI familiale : utilisée entre membres d’une même famille pour gérer un patrimoine immobilier commun ;
• La SCI de jouissance à temps partagé : permet à plusieurs personnes de se partager l’usage d’un bien selon un calendrier défini ;
• La SCI construction-vente : dédiée à l’achat de terrains, à la construction de bâtiments et à leur revente ;
• La SCI agricole : destinée à gérer ou exploiter des biens à vocation agricole ;
• La SCI d’attribution : a pour but de construire ou acquérir un bien, puis d’en attribuer la propriété à chaque associé.

Le régime fiscal de la SCI (IS ou IR) joue également un rôle clé, car il détermine de quelle manière sont imposés vos bénéfices (au niveau des associés ou de la société elle-même. 

SCI à l’IS ou SCI à l’IR : choisir le bon régime fiscal

La première question à laquelle vous devez répondre au moment de choisir entre l’impôt sur les sociétés et l’impôt sur le revenu pour votre Société civile immobilière est : quel est l’objectif de cette SCI ?

Votre stratégie fiscale ne sera pas la même si le but de la structure est de transmettre du patrimoine à des descendants, ou si l’objectif premier est de générer des revenus à la suite d’un investissement locatif.

Qu’est-ce qu’une SCI à l’IS ?

À la différence de la SCI soumise à l’impôt sur le revenu, la SCI à l’impôt sur les sociétés voit ses bénéfices imposés directement au niveau de la société, selon les règles de l’IS.

Bon à savoir : la SCI est en principe soumise à l’impôt sur le revenu, vous n’avez ainsi aucunement l’obligation d’opter pour l’IS. Même si ce choix reste entièrement libre, il doit être clairement signalé à l’administration fiscale.

Il est toutefois important de garder à l’esprit que l’option pour l’IS, qui obéit à des règles fiscales différentes de celles de l’IR, entraîne certaines conséquences.

A l’IS, les revenus générés par la SCI (après déduction des charges comme les intérêts d’emprunt, les travaux, etc.) subissent une double imposition :

• D’abord au niveau de la SCI elle-même, soumise à l’impôt sur les sociétés : 15 % sur la part des bénéfices inférieure à 42 500 €, et 25 % au-delà ;
• Puis au niveau des associés, lorsqu’ils perçoivent des dividendes, imposés à un taux forfaitaire de 30 % (dont 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). 

Qu’est-ce qu’une SCI à l’IR

Définition

Le régime de l’impôt sur le revenu est celui appliqué par défaut et reste sans doute le plus répandu chez les détenteurs de SCI.

D’abord parce qu’il est simple à mettre en œuvre, mais aussi parce qu’il est souvent plus avantageux pour l’acquisition de biens immobiliers une opération fréquente lors de la création d’une SCI. Avant d’examiner les avantages de la SCI soumise à l’IS, intéressons-nous à ce qui fait du régime à l’IR un choix privilégié par de nombreux associés. 

Aussi appelé régime de transparence fiscale, l’impôt sur le revenu fonctionne de manière simple : les revenus générés par la SCI qu’il s’agisse des loyers perçus régulièrement ou des plus-values issues de la vente d’un bien ou de parts, sont directement imposés entre les mains de chaque associé. En d’autres termes, ces bénéfices sont considérés comme des revenus personnels par l’administration fiscale, au même titre que des salaires, et sont donc pris en compte dans le calcul de leur impôt sur le revenu.

Des avantages à nuancer

On entend parfois dire que la fiscalité d’une SCI IR est avantageuse. Cette idée est en réalité à nuancer.

La transparence fiscale permet certes de profiter de certains dispositifs fiscaux réservés aux particuliers (loi Pinel, loi Malraux, déficit foncier, etc.), mais, sur le plan fiscal, elle n’offre pas d’avantage supplémentaire par rapport à la détention immobilière en nom propre, à laquelle elle est équivalente.

Dans ce contexte, les principales motivations pour créer une SCI soumise à l’impôt sur le revenu sont avant tout patrimoniales, on peut notamment citer : 

• La transmission de patrimoine à ses héritiers tout en évitant le régime de l’indivision ; 
• La mise en commun de capitaux pour procéder à l’achat d’un bien immobilier à plusieurs ;
• La possibilité d’assurer la transmission progressive d’un patrimoine immobilier via une donation.

SCI à l’IS vs SCI à l’IR : notre tableau comparatif

Les avantages de l’IS en SCI 

Conscient de la double imposition que génère le régime de l’IS, tout associé de SCI est légitimement amené à se demander si ce choix est réellement avantageux, tant pour sa société que pour sa situation personnelle. 

Pourtant, opter pour l’IS présente des bénéfices réels pour certains profils d’investisseurs immobiliers, notamment : 

• Ceux déjà imposés dans des tranches d’imposition élevées ;
• Ceux qui souhaitent développer leur patrimoine immobilier en réinvestissant les bénéfices issus d’autres activités, afin de réduire leur charge fiscale globale.

Développez votre patrimoine immobilier locatif 

Pour éviter la double imposition liée au régime de l’IS, les associés peuvent choisir de ne pas se verser de dividendes. Ils conservent ainsi les bénéfices dans la SCI, et peuvent les réinvestir pour développer le patrimoine immobilier de la société.

En d’autres termes, si vous souhaitez pouvoir utiliser les revenus d’un bien locatif pour financer de nouveaux investissements, la SCI à l’IS peut être une option intéressante.

Réduisez vos impôts grâce à la SCI à l’IS

Construire une stratégie d’investissement solide, c’est essentiel. Mais n’oublions pas que s’agissant de fiscalité, le nerf de la guerre, ce sont les impôts !

Selon votre tranche d’imposition, il peut être judicieux d’opter pour la SCI à l’IS pour réduire la fiscalité liée à vos revenus locatifs. 

*Sur une base d’IS de 15 % et application de la flat tax (30 %) sur le versement des recettes locatives sous la forme de dividendes

Il apparaît clairement avec ce tableau que, passé une certaine tranche d’imposition, opter pour le régime de l’IS pour votre SCI devient plus avantageux d’un point de vue fiscal. Tandis qu’à l’inverse, cette solution est loin d’être idéale pour les foyers aux revenus plus modestes.

Amortissez votre bien grâce à l’IS

Opter pour l’impôt sur les sociétés offre à la SCI un avantage fiscal de taille : la possibilité d’amortir ses biens immobiliers. Concrètement, cela signifie que la société peut déduire chaque année une fraction de la valeur de ses biens de sa base imposable, tout au long de leur durée d’utilisation.

Lors du calcul de l’impôt, la SCI peut ainsi retrancher de son résultat :

• L’amortissement du prix d’acquisition de l’immeuble ;
• Les frais liés à l’achat du bien ;
• L’amortissement des dépenses de travaux ou de reconstruction.

Ce mécanisme permet de réduire significativement le bénéfice imposable, et donc d’alléger la charge fiscale. Résultat : la SCI est soumise à l’impôt sur un revenu diminué, ce qui contribue à optimiser sa rentabilité sur le long terme. 

Reportez vos déficits grâce à la SCI à l’IS

L’IS offre également la possibilité de reporter vos éventuels déficits sur les années bénéficiaires qui suivent, dans la limite d’un million d’euros.

Ce mécanisme est particulièrement avantageux si vous envisagez de réaliser des travaux importants sur votre bien, car il vous permet de compenser un déficit éventuel généré cette année-là avec les bénéfices des années suivantes. 

À noter : ce report de déficits n’est soumis à aucune limite dans le temps, ce qui en fait un avantage précieux pour un projet immobilier de grande envergure.

Déduisez vos charges en SCI à l’IS

Un autre avantage de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés réside dans la possibilité de déduire les charges liées à son activité. Ces charges peuvent concerner aussi bien l’acquisition d’un bien immobilier que les dépenses nécessaires à la conservation du patrimoine de la société.

À noter : seules les charges indispensables au bon fonctionnement de la SCI sont déductibles. Si une dépense vise uniquement à améliorer le confort des associés, sans lien direct avec l’activité de la société, elle ne pourra pas être déduite.

Parmi les charges couramment admises en déduction, on peut citer :

• Les frais liés à l’acquisition d’un bien (frais de notaire, droits d’enregistrement, etc.) ;
• La rémunération du gérant ;
• Les primes d’assurance ;
• Les intérêts des emprunts contractés pour acheter ou entretenir un bien ;
• La taxe foncière ;
• Les frais de gestion du bien immobilier ;
• Les dépenses d’entretien et de réparation. 

Les inconvénients de la SCI à l’IS

Si la SCI à l’IS se révèle fiscalement avantageuse dans certaines situations, cette option comporte tout de même quelques inconvénients.

La double imposition

Comme vu plus haut, la double imposition constitue la principale limite d’une SCI IS.

Mais nous avons également vu que, passé un certain niveau de revenu, cette option demeure tout de même intéressante.

La plus-value professionnelle

À l’inverse de ce qui se pratique sous le régime de l’impôt sur le revenu, au sein duquel les plus-values immobilières des particuliers sont calculées sur le prix d’acquisition du bien, les plus-values professionnelles sont calculées à partir de la valeur nette comptable du bien.

Cela signifie que la base imposable de la plus-value peut augmenter avec le temps, ce qui entraîne un montant d’impôt plus élevé à régler lors de la revente du bien. 

L’obligation de tenir une comptabilité commerciale

Tout comme une société commerciale, une SCI soumise à l’IS est tenue de tenir une comptabilité commerciale, qui implique de respecter plusieurs règles strictes. Cette comptabilité devra notamment :

• Tenir une comptabilité d’engagement ;
• Établir et déposer ses comptes annuels (ces derniers incluent le compte de résultat, le bilan ainsi que l’annexe) ;
• Tenir des livres comptables avec notamment un grand livre et un livre journal.

Si vous n’êtes pas familier avec ces pratiques, n’hésitez pas à vous tourner vers un logiciel de comptabilité en ligne (👋🏽 Indy). Ce coût supplémentaire ne sera rien à côté d’un éventuel redressement fiscal dû à des erreurs au niveau de la comptabilité de votre SCI !

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Nous proposons deux offres à destination des SCI :

• Une offre gratuite, qui vous permet de bénéficier de nos fonctionnalités de base ;
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Avec l’offre Premium d’Indy vous pouvez :

• Synchroniser le compte bancaire de votre SCI avec Indy : toutes vos transactions remontent sur l’application et sont catégorisées dans les bons comptes comptables par notre logiciel ;
• Accéder à votre tableau de pilotage afin de suivre en temps réel les recettes et les dépenses de votre SCI ;
• Enregistrer tous vos justificatifs afin de les avoir sous la main en cas de contrôle fiscal ;
• Réaliser toutes vos déclarations comptables obligatoires (bilan, compte de résultat, etc) en deux clics ;
• Nous nous chargeons de télétransmettre vos déclarations aux impôts ! ; 
• Notre service client compétent et réactif vous accompagne en cas de pépin ;
• Vous êtes alertés des prochaines échéances pour être toujours en règle quant à vos déclarations ; 
• Et bien plus ! 

Vous avez la moindre interrogation au sujet des SCI  en général ou sur un type de SCI précis (SCI de location, SCI location saisonnière, SCI classique, etc.) ? Écrivez-nous un message en commentaire, nous serions plus que ravis de vous éclairer !💡