L’investissement LMNP en résidence étudiante

Investir dans une LMNP en résidence étudiante, c’est miser sur un secteur où la demande est constante. Avec des étudiants toujours plus nombreux et des loyers garantis, il s’agit d’une option rassurante pour se lancer dans l’immobilier. Entre avantages fiscaux et gestion facilitée, ce type d’investissement mérite qu’on s’y intéresse de près.

Résumé

• Une résidence étudiante est un bâtiment composé d’un ensemble de logements destinés à l’habitation des étudiants ;
• Les résidences étudiantes affichent un taux d’occupation proche de 100 %, ce qui garantit une rentabilité LMNP stable ;
• Le bail commercial vous sécurise sur plusieurs années, avec des loyers versés même en cas de logement vacant ;
• En LMNP, vous pouvez percevoir des loyers réguliers et ne payer presque aucun impôt grâce à l’amortissement.

Concentrez-vous sur la rentabilité de votre investissement, pas sur l’administratif
Avec Indy, automatisez vos calculs, préparez vos déclarations fiscales et obtenez une gestion claire, rapide et sécurisée de votre investissement en résidence étudiante ! 😍
Je crée mon compte

Qu’est-ce qu’une résidence étudiante ?

Définition

Une résidence étudiante est un immeuble composé de plusieurs logements, destiné à accueillir des étudiants pendant la durée de leurs études. Ce type de logement peut aussi accueillir d’autres types de locataires comme des jeunes actifs ou des touristes (dans le cadre d’un investissement en LMNP de tourisme par exemple). Le taux d’occupation est en moyenne de 90 %. Les résidences étudiantes se situent généralement proches des campus universitaires.

Les critères d’éligibilité

Pour être qualifié en résidence étudiante, chaque logement doit être entièrement meublé et équipé pour vivre et étudier, tout en respectant une surface minimale décente et les normes de sécurité en vigueur.

Pour une qualification en « résidence services » (dont font partie les résidences étudiantes), et notamment pour la récupération de la TVA, il faut proposer au moins trois des quatre services para-hôteliers suivants :

• Un espace d’accueil ;
• Des prestations d’entretien ;
• Un service de restauration (repas complet ou petit déjeuner) ;
• Du linge de maison.

Conditions obligatoires pour louer un logement étudiant en LMNP

1. Propriétaire et déclaration LMNP étudiant

Pour louer un logement étudiant en LMNP, vous devez être un particulier et ne pas être inscrit comme loueur professionnel. Depuis 2023, il est également nécessaire de déclarer votre activité auprès de l’INPI pour obtenir un numéro SIRET. Attention : vous ne pouvez pas utiliser le bien LMNP en résidence principale, ni l’occuper temporairement.

2. Logement meublé et décent

Le logement doit être meublé selon la liste officielle prévue par la loi, avec tout le mobilier nécessaire. Il doit aussi répondre aux critères de décence, notamment en termes de surface minimale et en sécurité. La liste des meubles et équipements obligatoires à fournir est définie par un décret publié le 31 juillet 2015.

Cette location meublée doit comporter au minimum une pièce principale. Elle doit avoir soit une surface habitable d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, soit un volume habitable de 20 m³.

3. Conditions de revenus

Pour bénéficier du statut LMNP, les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an, ni représenter plus du montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal. Si ces plafonds sont dépassés, vous basculerez automatiquement du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) à celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

4. Usage du logement et bail étudiant

Le logement doit être destiné à l’habitation, principalement pour les étudiants. Le bail étudiant, souvent d’une durée de 9 mois, est recommandé pour correspondre à l’année universitaire.

5. Respect des règles et avantages fiscaux

Le bail doit respecter les règles légales et le propriétaire doit assurer l’entretien du logement. La déclaration en LMNP étudiant permet également de bénéficier d’un régime fiscal avantageux.

Pourquoi viser le marché étudiant en LMNP ?

Les avantages à investir dans un logement en résidence étudiante

Un marché en pleine croissance et très dynamique

Le nombre d’étudiants ne cesse d’augmenter chaque année, ce qui crée une demande locative constante et forte pour les résidences étudiantes. Ce secteur représente ainsi une opportunité d’investissement à rentabilité élevée. Vous misez sur un marché solide, ancré dans une réalité démographique durable.

Des revenus locatifs immédiats et sécurisés

En LMNP, les loyers sont souvent perçus mensuellement ou même trimestriellement à l’avance, ce qui vous garantit des rentrées d’argent régulières dès la mise en location. Cette source de revenus immédiate est un véritable atout pour équilibrer votre budget et envisager sereinement la gestion de votre investissement.

Une fiscalité avantageuse

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables. Grâce à l’amortissement du bien et des meubles possible pour les LMNP au régime réel, vous pouvez réduire vos impôts sur les revenus locatifs. Cela améliore donc la rentabilité nette de votre investissement.

Une gestion locative simplifiée grâce à la délégation

La gestion d’un logement étudiant peut être chronophage, surtout si vous êtes loin ou n’êtes pas disponible pour vous en occuper. Pour y remédier, vous pouvez déléguer la gestion locative. Cela vous libère des démarches administratives, de la recherche de locataires et de l’entretien courant.

Une sécurité renforcée grâce au bail commercial

En investissant en LMNP dans une résidence étudiante, vous signez un bail commercial sécurisé, souvent avec un exploitant professionnel. Ce type de bail vous protège en cas de non-paiement des loyers et vous assure une stabilité dans vos revenus.

Les inconvénients de devenir LMNP pour ce type de logement

Investir dans une résidence étudiante en LMNP peut sembler séduisant à première vue. Pourtant, derrière les avantages fiscaux et la gestion simplifiée, certains points méritent tout de même un peu d’attention avant de se lancer !

Un bail commercial qui manque de souplesse

Le bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence engage sur plusieurs années, sans grande flexibilité. Ce contrat peut devenir un frein si vous souhaitez reprendre la main sur votre bien ou changer de gestionnaire.

Une revente parfois moins évidente

La revente en LMNP dépend beaucoup de l’attractivité de la résidence et de la rentabilité affichée. Si le rendement baisse ou que le quartier évolue moins favorablement, trouver un acheteur peut prendre du temps. La plus-value LMNP lors de la revente peut aussi être plus difficile à optimiser si le bien a perdu de son attractivité avec le temps.

Une dépendance forte à la qualité du gestionnaire

La gestion est déléguée, ce qui allège votre charge mentale, mais vous place aussi dans une position de dépendance. En cas de mauvaise gestion ou de faillite du gestionnaire, vos loyers peuvent être impactés, tout comme la valeur du bien. Il est donc essentiel de bien choisir l’exploitant dès le départ, notamment si vous investissez via une SARL de famille LMNP, qui permet une certaine souplesse en matière de transmission et d’organisation patrimoniale.

Aucun usage personnel possible

Le logement est destiné à être loué via la résidence. Il ne peut pas servir de pied-à-terre, ni accueillir un proche étudiant. Vous restez lié au cadre strict du bail commercial, sans possibilité d’usage libre du bien.

Une rentabilité parfois surestimée

Les taux de rendement mis en avant dans les brochures ne prennent pas toujours en compte les charges de copropriété, les frais de gestion ou la fiscalité locale. En analysant de plus près, le gain réel peut s’avérer plus modeste que prévu.

Et si vous investissiez en LMNP d’occasion ?

Une alternative intéressante pour débuter ou diversifier vos investissements est l’acquisition d’un bien en LMNP d’occasion. Il s’agit d’un logement déjà meublé, en général situé dans une résidence existante avec bail commercial en cours. Ce type d’achat LMNP vous permet de bénéficier d’un prix d’acquisition plus attractif et d’une rentabilité immédiate, sans avoir à attendre l’achèvement d’un programme neuf ou la signature d’un nouveau contrat de location.

Les avantages fiscaux de l’investissement LMNP étudiant

Investir dans une résidence étudiante en LMNP vous permet de ne pas payer d’impôts supplémentaires si vous achetez à crédit. En effet, les intérêts de votre prêt viennent compenser les revenus locatifs, ce qui rend votre opération fiscalement neutre (oui, 0 € d’impôts en plus !).

Vous bénéficiez aussi de plusieurs avantages :

• L’amortissement du bien réduit vos revenus imposables sans sortir d’argent ;
• Une fiscalité avantageuse et une imposition des revenus au régime des BIC ;
• Une gestion souvent prise en charge par la résidence ;
• Un locataire fiable (la résidence ou l’exploitant) qui garantit vos loyers.

L’amortissement en LMNP, comment ça marche ?

Quand vous investissez en LMNP et que vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs une partie de la valeur de votre bien chaque année, sans que cela nécessite une dépense réelle. C’est ce qu’on appelle l’amortissement comptable.

Concrètement, c’est la prise en compte du fait que votre appartement, vos meubles et même certains frais (travaux, frais d’acquisition) perdent de la valeur au fil du temps. Cette perte de valeur peut être déduite chaque année, ce qui réduit le montant des revenus sur lesquels vous êtes imposé.

Quel régime fiscal choisir ?

Pour un investissement en LMNP, deux régimes sont possibles :

• Le micro-BIC, simple mais avec un abattement forfaitaire ;
• Le régime réel, plus avantageux si vous souhaitez amortir le bien et réduire vos impôts.

Le choix dépend de vos revenus locatifs et de vos charges.