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- Le projet de loi de finances pour 2027 plafonnerait l’amortissement des locaux en LMNP à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal ;
- Les meublés de tourisme auraient des limites plus basses : 1,5 % et 5 000 € par an ;
- Un amortissement qui ne peut pas être déduit une année serait définitivement perdu, sans report possible ;
- Le stock d’amortissements accumulé avant 2027 resterait utilisable jusqu’en 2036, dans la limite de la moitié du résultat ;
- Rien n’est voté : tant que la loi n’est pas promulguée, les règles actuelles s’appliquent.
Déposé le 1er octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 (PLF 2027) prévoit, dans son article 7, de modifier la fiscalité des LMNP au régime réel. Le texte limiterait notamment la déduction des amortissements et supprimerait le report des amortissements non utilisés. Si le texte est adopté, certains loueurs aujourd’hui non imposés pourraient donc commencer à payer de l’impôt sur leurs loyers. Zoom sur ce que prévoit l’article, les contribuables concernés et son impact potentiel.
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🚨 Article mis à jour au fil des débats 🚨
Le projet de loi de finances pour 2027 est actuellement examiné par le Parlement. Les mesures présentées dans cet article sont donc susceptibles d’évoluer au fil des débats. Nous mettons régulièrement l’article à jour pour suivre les différentes étapes du vote (dernière mise à jour : 20 octobre 2026). En attendant l’adoption et la promulgation du texte définitif, les règles actuelles restent applicables.
Que prévoit le PLF 2027 pour le LMNP ?
L’article 7 du projet de loi, intitulé « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée », réécrit l’article 39 C du Code général des impôts. C’est cet article qui encadre aujourd’hui la déduction des amortissements des biens donnés en location meublée.
Tableau récapitulatif du PLF 2027 pour les LMNP
| Règles actuelles | PLF 2027 (si adopté) | |
| Taux d’amortissement des locaux | 2,5 % à 4 % par an (par composants) | 2,5 % max (1,5 % en meublé de tourisme) |
| Plafond annuel | Aucun | 7 000 € par foyer (5 000 € en meublé de tourisme) |
| Amortissement non déduit | Reporté sans limite | Perdu |
| Stock reporté avant 2027 | Utilisable sans limite de durée | Jusqu’en 2036, max 50 % du résultat |
| Résidences étudiantes, seniors, EHPAD | Pas de plafond, report possible | Pas de plafond, mais plus de report |
Un amortissement des locaux plafonné à 2,5 % et 7 000 € par foyer
Aujourd’hui, le logement est amorti par composants : gros œuvre, toiture, installations techniques ou encore agencements. Selon leur durée d’amortissement, ces éléments conduisent généralement à un taux global de 2,5 % à 4 % par an de la valeur du bien. Le terrain, lui, n’est pas amortissable et aucun plafond en euros ne s’applique.
Le PLF 2027 (ici) prévoit de plafonner la déduction de l’amortissement des locaux à 2,5 % de leur valeur par an, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond s’appliquerait à l’ensemble des biens du foyer, et non à chaque logement. Il commencerait donc à produire ses effets au-delà de 280 000 € de valeur amortissable cumulée, hors terrain.
Pour rappel : l’amortissement vous permet de déduire chaque année de vos loyers une fraction du prix de votre logement, comme si vous étaliez son coût sur plusieurs dizaines d’années. C’est ce mécanisme qui permet à beaucoup de LMNP au réel de ne payer aucun impôt sur leurs loyers.
Des limites plus basses pour les meublés de tourisme
Pour les meublés de tourisme, classés ou non, le taux serait ramené à 1,5 % par an, avec un plafond de 5 000 € par foyer fiscal. Ces locations ont d’ailleurs déjà vu leur fiscalité durcie par la loi Le Meur, les meublés de tourisme non classés n’ont plus droit au micro-BIC qu’avec un plafond de 15 000 € et un abattement de 30 %.
À noter : le projet ne précise pas comment les deux plafonds se combinent pour un foyer qui loue à la fois un meublé de tourisme et un logement à l’année. Si vous êtes dans ce cas, attendez les précisions officielles avant de faire vos calculs.
La fin du report des amortissements non déduits
Aujourd’hui, l’amortissement ne peut pas, à lui seul, créer de déficit. Il est déductible dans la limite des loyers diminués des autres charges. La part qui ne peut pas être utilisée est ensuite reportée sans limite de durée sur les années suivantes.
Le PLF 2027 prévoit de mettre fin à ce report pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Un amortissement non utilisé au cours de l’année serait alors définitivement perdu.
À retenir : la mesure pourrait aussi concerner les loueurs de LMNP dont la dotation reste inférieure à 7 000 € : une année avec des charges importantes, notamment en début de crédit ou lors de travaux, pourrait suffire à réduire leur capacité à utiliser leurs amortissements.
Toutefois, les amortissements déjà en report avant le 1er janvier 2027 ne seraient pas perdus immédiatement. Le PLF 2027 prévoit de permettre leur déduction sur les exercices clos entre 2027 et 2036, dans la limite de 50 % du résultat imposable après déduction des amortissements de l’année. Cette limite dépend donc du bénéfice réalisé.
Avec un résultat de 6 000 €, seuls 3 000 € d’amortissements en stock pourraient être déduits cette année-là. Le reliquat non utilisé à la fin de 2036 serait définitivement perdu.
Qui serait concerné par le plafonnement de l’amortissement LMNP ?
Les loueurs au régime réel, pas au micro-BIC ni en LMP
Seuls les loueurs en meublé non professionnels imposés au régime réel sont visés. Les loueurs au micro-BIC et les loueurs en meublé professionnels (LMP) ne sont pas concernés :
- Au micro-BIC, les charges sont prises en compte via un abattement forfaitaire : aucun amortissement n’est donc déduit et le plafonnement ne change rien pour vous ;
- Côté LMP, le régime fiscal reste également en dehors du dispositif. Pour rappel, vous êtes LMP si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
Pour les LMNP qui envisagent de passer au réel, l’équation pourrait donc changer. Avec un amortissement plafonné, l’écart d’intérêt entre le réel et le micro-BIC se réduirait, en particulier lorsque les charges sont faibles.
Résidences étudiantes, seniors et EHPAD : hors plafond, mais pas hors report
Le projet de loi prévoit une exception pour certains types de résidences, dont les biens seraient exclus du plafond d’amortissement :
- Les résidences pour étudiants ou jeunes en formation ;
- Les résidences services pour personnes âgées ou handicapées ;
- Les EHPAD et établissements de soins de longue durée.
Il s’agit des mêmes catégories que celles déjà exclues de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Les résidences de tourisme et d’affaires ne seraient pas concernées par cette exception.
Cette exclusion concernerait uniquement le plafonnement de l’amortissement. La suppression du report des amortissements resterait, elle, applicable à ces résidences : un amortissement non utilisé au cours d’un exercice serait donc perdu.
À noter : un appartement classique loué à un étudiant ne constitue pas une résidence étudiante au sens du texte.
Les biens achetés avant 2027 ne sont pas protégés
Le texte du gouvernement ne prévoit aucune clause pour les biens déjà détenus. Un logement acheté en 2015 ou en 2024 serait soumis aux mêmes règles qu’un achat de 2027. Un amendement de séance, appelé aussi « clause de grand-père », propose d’exclure les logements acquis avant 2027 et loués en résidence principale, mais il n’a pas été adopté à ce stade.
Les foyers qui détiennent plusieurs biens meublés
Comme le plafond de 7 000 € est commun à tout le foyer, les investisseurs qui louent plusieurs biens sont les plus exposés.
Avec trois studios de 110 000 € de valeur amortissable chacun, l’amortissement à 2,5 % atteint 8 250 € par an. Le plafond en laisse 1 250 € non déductibles chaque année et, faute de report, ce montant serait définitivement perdu.
Bon à savoir : si vous détenez plusieurs biens meublés au réel, additionnez leur valeur amortissable, terrain exclu. Au-delà de 280 000 €, une partie de votre amortissement ne serait plus déductible.
Combien la réforme coûterait-elle concrètement ?
L’effet dépend surtout de votre marge après charges et de votre dotation annuelle aux amortissements. Si vous avez un stock reporté, il entre aussi en jeu.
Les deux exemples ci-dessous appliquent le texte du gouvernement tel qu’il a été déposé, avec une tranche marginale d’imposition de 30 % et des prélèvements sociaux de 18,6 %.
Exemple 1 : un T2 loué à l’année sous le plafond de 7 000 €
Prenons un T2 meublé acheté 220 000 €, frais inclus. Après avoir retiré 15 % correspondant au terrain, la valeur amortissable du logement est de 187 000 €.
Le bien rapporte 11 400 € de loyers par an et génère 4 200 € de charges. Le résultat avant amortissement est donc de 7 200 €.
Avec les règles actuelles, l’amortissement par composants de ce logement représente environ 3,2 % par an, soit 5 984 €.
| Règles actuelles | PLF 2027 | |
| Amortissement déduit | 5 984 € | 4 675 € |
| Résultat imposable | 1 216 € | 2 525 € |
| Impôt et prélèvements sociaux | 591 € | 1 227 € |
Dans cet exemple, le plafond de 7 000 € n’est pas atteint. C’est donc le taux de 2,5 % qui fait la différence : l’amortissement déductible passe de 5 984 € à 4 675 €. Résultat, l’impôt et les prélèvements sociaux augmenteraient d’environ 636 € par an.
À retenir : à la revente, l’impact serait toutefois à nuancer. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Un amortissement moins important pendant la période de location pourrait donc aussi réduire la plus-value taxable au moment de la vente.
Exemple 2 : un stock d’amortissements reportés à écouler
Vous louez depuis plusieurs années un appartement dont l’amortissement est de 4 000 € par an. Fin 2026, vous avez 18 000 € d’amortissements en report, c’est-à-dire une réserve d’amortissements que vous n’avez pas encore pu déduire.
En 2027, vos loyers, une fois les charges déduites, vous laissent 9 000 €. Après avoir déduit les 4 000 € d’amortissement de l’année, il reste donc 5 000 € de résultat.
Avec les règles actuelles, vous pourriez utiliser 5 000 € de votre stock d’amortissements. Votre résultat imposable serait alors nul.
Avec le PLF 2027, vous ne pourriez en utiliser que la moitié, soit 2 500 €. Il resterait donc 2 500 € à imposer, ce qui représenterait environ 1 215 € d’impôt et de prélèvements sociaux.
| Règles actuelles | PLF 2027 | |
| Loyers après charges | 9 000 € | 9 000 € |
| Amortissement de l’année | – 4 000 € | – 4 000 € |
| Résultat avant ancien stock | 5 000 € | 5 000 € |
| Ancien stock utilisé | – 5 000 € | – 2 500 € |
| Résultat imposable | 0 € | 2 500 € |
| Impôt et prélèvements sociaux | 0 € | 1 215 € |
Dans cet exemple, les 18 000 € de stock ne seraient pas perdus : en utilisant 2 500 € par an, ils pourraient être entièrement déduits avant 2036. En revanche, le changement se ferait sentir dès 2027 : vous commenceriez à payer de l’impôt alors que vous n’en auriez pas payé avec les règles actuelles.
Plus le stock est important ou le résultat faible, plus le risque de ne pas pouvoir tout utiliser avant fin 2036 augmente.
À partir de quand les nouvelles règles du PLF 2027 s’appliqueraient-elles ?
La fin du report s’appliquerait explicitement aux exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Pour la plupart des LMNP, dont l’exercice suit l’année civile, cela concernerait donc les revenus de 2027, déclarés au printemps 2028.
Pour le plafond d’amortissement, le calendrier est moins précis. L’article 7 ne prévoit pas de date spécifique, le texte définitif devra préciser ce point.
Tant que la loi de finances pour 2027 n’est pas promulguée, rien ne change pour vos déclarations. À la date de mise à jour de cet article, voici les règles qui s’appliquent :
- Au régime réel, l’amortissement LMNP se calcule par composants, sans plafond en euros, et la part non déduite est reportée sans limite de durée ;
- Au micro-BIC, l’abattement est de 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes pour la location de longue durée et les meublés de tourisme classés, et de 30 % jusqu’à 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés ;
- À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value depuis le 15 février 2025, sauf pour les résidences étudiantes, résidences seniors et EHPAD ;
- Les bénéfices LMNP supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la hausse de la CSG votée pour 2026, les plus-values immobilières restant à 17,2 %.
Où en est le vote de la réforme LMNP 2027 ?
Les amendements adoptés puis tombés
Le 8 octobre, la commission des finances a adopté deux amendements qui modifient l’article 7 :
- L’amendement I-CF1588 exclurait notamment du plafonnement les logements loués sous bail de résidence principale ou bail mobilité, ainsi que certaines locations à des étudiants ;
- L’amendement I-CF776 supprimerait toute déduction de l’amortissement immobilier pour les meublés de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027.
Le lendemain, la commission a rejeté l’ensemble de la partie « recettes » du budget, qui regroupe toutes les mesures fiscales, dont l’article 7. Avec ce vote global, les amendements adoptés la veille sont tombés. Pour s’appliquer de nouveau, ces exclusions devront être votées à nouveau dans l’hémicycle.
Les prochaines étapes jusqu’à la promulgation
Les débats en séance ont commencé le 13 octobre. Le vote de la première partie, initialement prévu le 20 octobre, est décalé : l’examen du PLF reprendra à l’Assemblée a priori à partir du 27 octobre, après celui du budget de la Sécurité sociale. C’est dans ce cadre que l’article 7 et les amendements déposés en séance devraient être débattus.
Que faire dès maintenant si vous êtes en LMNP ?
Vérifier le montant de votre stock d’amortissements
Le montant de vos amortissements en report figure dans vos comptes et dans le suivi tenu par votre logiciel ou votre comptable. C’est le premier chiffre à connaître. Il vous indique combien d’années vous pourriez encore rester sans impôt sous les règles actuelles, et à partir de quand vous commenceriez à payer si le texte était adopté en l’état.
Simuler deux scénarios avant de changer de régime
Tant que le vote n’est pas terminé, comparez votre résultat selon les règles actuelles puis selon le texte du gouvernement, avec les mêmes loyers et les mêmes charges. Si l’écart est faible, inutile de bouger. S’il est important, vous aurez le temps d’ajuster votre stratégie une fois la loi votée.
Évitez en revanche les décisions précipitées, comme vendre votre bien ou repasser au micro-BIC sur la seule base du projet. La réintégration des amortissements dans la plus-value s’applique déjà depuis 2025, et le plafonnement porte sur l’impôt dû sur vos loyers, pas sur la valeur de votre logement.
