Passez à la facturation électronique avec Indy : 
- Le choix de vos supports d’investissement doit résulter d’une analyse multicritère, qui intègre notamment le rendement potentiel, le risque et la fiscalité.
- Parmi les placements qui rapportent le plus ces dernières années, on peut citer la Bourse et les investissements immobiliers.
- Le LMNP est attractif grâce à la déductibilité des amortissements de votre bien et à l’effet de levier attaché au crédit.
- Vous devez mesurer votre rentabilité nette avant toute décision d’achat immobilier, en évaluant notamment les charges imputables au bien ciblé.
Une activité professionnelle rentable permet d’améliorer votre quotidien et de renforcer votre autonomie financière, mais vous devez ensuite faire les bons choix pour faire fructifier les revenus que vous ne consommez pas. Une bonne stratégie d’investissement accroît votre patrimoine personnel et prépare votre retraite. Dans cet article, on vous aide à identifier les placements qui rapportent le plus, en étudiant notamment les marchés financiers et l’investissement immobilier locatif.
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Quel placement rapporte le plus aujourd’hui ?
En réalité, on ne peut pas apporter de réponse unique à cette question. Vous devez commencer par définir votre profil d’investisseur et vos objectifs. Vos choix de placement dépendent ensuite du rapport risque/rendement que vous êtes prêt à accepter, sans négliger les effets de la fiscalité.
Rendement, risque et fiscalité : les critères à comparer
L’étude de la rentabilité d’un placement doit inclure trois grands facteurs pour vous permettre de prendre des décisions éclairées.
Le rendement mesure le rapport entre les revenus potentiels et le capital investi. Plus il est élevé, plus votre placement est rentable.
Le risque désigne la probabilité de ne pas obtenir le rendement escompté, voire de perdre tout ou partie de votre investissement. Les actifs les plus risqués sont souvent ceux qui offrent les meilleures perspectives de rentabilité.
La fiscalité : les revenus de vos placements sont en principe imposables. Néanmoins, certains supports bénéficient d’une fiscalité avantageuse (abattements, reports d’imposition, etc.).
Quel placement choisir selon son profil et son objectif ?
Le choix du meilleur placement dépend d’abord de vos objectifs. Avant de vous lancer, vous devez définir votre profil d’investisseur en vous posant plusieurs questions.
- Quelle somme pouvez-vous épargner dès le départ ? Puis tous les mois ?
- Quels sont vos objectifs (rendement élevé, devenir rentier, etc.) ?
- Quelle est votre tolérance au risque ?
- Quel est votre horizon de placement (long terme ou court terme) ?
Les réponses à ces questions vous aideront à identifier des investissements adaptés.
- Les marchés financiers peuvent offrir des possibilités de rendement élevées, mais impliquent de supporter un niveau de risque important.
- L’immobilier se destine surtout aux investisseurs à long terme, qui veulent sécuriser la perception d’une rente régulière.
- Les livrets (Livret A, LDDS, etc.) offrent un rendement limité, mais ils vous garantissent de pouvoir disposer de votre épargne quand vous le souhaitez, et ils sont sans risque.
Quels sont les placements les plus rentables ?
Dans cette seconde partie, on vous présente plus en détail les placements considérés comme étant les plus rentables à l’heure actuelle.
Les placements financiers : assurance-vie, PEA et actions
Les marchés financiers offrent des possibilités de forte rentabilité, parfois à deux chiffres. L’inconvénient réside dans la volatilité des cours des actions, qui exposent leurs détenteurs à un risque élevé.
Ces dernières années, les performances sont remarquables, notamment sur le marché américain, qui est porté par les perspectives ouvertes par l’intelligence artificielle. Néanmoins, certains experts tirent la sonnette d’alarme, affirmant que la croissance des cours pourrait être constitutive d’une bulle spéculative.
Si vous décidez de parier sur les marchés financiers, vous devez commencer par choisir votre support d’investissement. Voici les principales alternatives qui s’offrent à vous.
L’assurance-vie : après 8 ans de détention, un taux réduit de 7,5 % s’applique sur les gains correspondant aux versements inférieurs à 150 000 € (seuil apprécié tous contrats confondus, pour les versements effectués après le 27 septembre 2017). Au-delà de ce seuil, la fraction excédentaire des gains reste taxée à 12,8 %. Dans tous les cas, un abattement annuel de 4 600 € (9 200 € pour un couple) s’applique sur les gains retirés. En cas de sortie sous forme de rente viagère, vous bénéficiez d’un abattement dont le taux dépend de votre âge au moment du premier versement de la rente (et non de l’âge auquel vous avez versé vos primes) : 70 % de la rente est imposable avant 50 ans, 50 % entre 50 et 59 ans, 40 % entre 60 et 69 ans, et 30 % à partir de 70 ans.
Le plan d’épargne en actions (PEA) : si vous ne faites aucun retrait pendant les 5 années qui suivent son ouverture, vos plus-values sont exonérées d’impôt sur le revenu — mais elles restent soumises aux prélèvements sociaux (18,6 % en 2026). Tout retrait avant ce délai de 5 ans entraîne en principe la clôture du PEA et l’imposition des gains au prélèvement forfaitaire unique (PFU).
Le plan d’épargne retraite (PER) : les sommes que vous y placez peuvent venir réduire vos revenus imposables. En revanche, elles sont bloquées jusqu’à votre départ à la retraite (sauf cas de retraits anticipés prévus par la loi). Vos sorties d’argent seront par ailleurs imposées si vous avez initialement déduit vos versements.
Les placements immobiliers : SCPI et investissement locatif
Depuis longtemps, l’investissement dans la pierre tient une place de choix dans le cœur des Français. Son côté tangible rassure, et il permet de se constituer une rente régulière par l’intermédiaire des loyers.
Aujourd’hui, on peut distinguer deux formes de placements immobiliers.
L’investissement locatif en votre nom propre : vous choisissez et achetez vous-même vos biens. Vous êtes également en relation directe avec vos locataires, bien qu’une agence puisse jouer un rôle d’intermédiaire.
Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) : ce sont des organismes de placement collectif. Vous acquérez des parts de ces structures, qui réunissent les fonds d’une multitude d’associés pour se constituer un patrimoine immobilier. Vous profitez ainsi des avantages de l’investissement locatif, sans en supporter les risques (litiges avec les occupants, sinistres, etc.).
Le LMNP : un placement immobilier particulièrement intéressant
L’investissement immobilier en location meublée non professionnelle (LMNP) est une option qui se démarque ces dernières années. Ce statut vous permet de proposer des baux meublés longue durée ou de la location saisonnière (ex. : Airbnb), et ainsi de facturer des loyers plus élevés.
Le LMNP est notamment apprécié pour le régime fiscal plutôt clément dont il bénéficie.
Pourquoi le LMNP peut être un placement très rentable ?
Différents éléments font du LMNP un placement intéressant. Outre sa fiscalité avantageuse, l’effet de levier peut vous permettre de décupler vos capacités d’investissement… et donc vos rendements potentiels !
Location meublée ou location vide : quel rendement ?
Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier ? Un de vos premiers arbitrages doit être de déterminer si vous allez proposer vos biens meublés ou nus.
Les spécialistes du secteur considèrent généralement que la location meublée offre des perspectives de rendement supérieures. Les loyers potentiels sont plus élevés (entre 5 % et 30 % en moyenne). En revanche, vous devez investir dans du mobilier et dans l’aménagement du logement, et le turn-over des locataires est plus important.
L’utilisation des amortissements pour réduire votre fiscalité
Les loyers perçus en LMNP sont soumis au barème progressif, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce régime est intéressant, puisqu’il vous autorise à déduire les charges liées à votre bien immobilier pour réduire votre revenu imposable.
Vous pouvez notamment imputer les dotations aux amortissements, qui représentent souvent un montant élevé. Elles correspondent au passage progressif de la valeur comptable du bien en charges pour traduire son usure naturelle.
Bon à savoir : La déduction de vos charges n’est possible que dans le cadre du régime réel. Au micro-BIC, elle se fait par l’intermédiaire d’un abattement forfaitaire égal à 50 % de vos recettes locatives pour les locations meublées classiques, 30 % pour les meublés de tourisme non classés, et 71 % pour les meublés de tourisme classés (sous conditions de seuil).
L’effet de levier du crédit immobilier
L’un des atouts majeurs du LMNP réside dans l’effet de levier. Ce mécanisme consiste à utiliser l’emprunt pour investir de l’argent que vous ne possédez pas encore. En contractant un crédit immobilier, vous augmentez votre capacité d’investissement, et donc vos perspectives de rendement. Ainsi, la dette amplifie la performance de votre épargne.
Il faut néanmoins être conscient de deux limites.
- Vous devrez rembourser les prêts souscrits selon les échéanciers fournis par votre banque.
- Le coût du crédit (intérêts, frais de dossier, etc.) impacte le rendement de vos placements.
Comment mesurer la rentabilité d’un investissement LMNP ?
Avant d’investir dans un bien immobilier en LMNP, vous devez évaluer la rentabilité qu’il est susceptible de vous procurer.
Rendement brut ou rendement net : lequel retenir ?
En matière d’investissement immobilier, vous devez distinguer deux notions :
Le rendement brut compare les loyers perçus avec le coût d’achat de votre bien.
Le rendement net prend également en compte les charges liées à votre actif, y compris la fiscalité de vos revenus locatifs.
Les dépenses à prévoir peuvent grandement varier d’un logement à l’autre, en fonction de divers facteurs : frais de copropriété, impôts locaux, etc. On vous recommande donc de calculer le rendement net si vous souhaitez faire des projections budgétaires ou comparer la rentabilité de plusieurs biens.
Quelles charges et quels impôts prendre en compte ?
Les principales dépenses à anticiper pour mesurer la rentabilité de votre LMNP sont les suivantes.
- Les charges de copropriété.
- L’entretien et la réparation des logements.
- Les primes d’assurance.
- Les honoraires versés pour la gestion de votre bien.
- Les consommations d’énergie, si vous en avez la charge.
- La taxe foncière.
- La cotisation foncière des entreprises (CFE).
- L’IR sur vos revenus locatifs.
Comment simuler la rentabilité d’un LMNP ?
Pour simuler votre rentabilité en LMNP, vous devez commencer par comparer les loyers que votre bien vous permettrait d’encaisser avec le total des charges qu’il générerait. Vous pouvez ensuite rapprocher le résultat obtenu de son coût d’acquisition (frais de notaire et d’agence inclus), en appliquant la formule suivante.
Rentabilité nette = (loyer annuel − charges et frais) x 100 / coût d’achat du bien
Bon à savoir : Il existe toujours des imprévus dans la gestion d’un bien immobilier : sinistres, réparations, vacance locative, etc. Leur chiffrage est par nature complexe, mais il est intéressant de les prendre en compte dans vos calculs de rentabilité.
Que devient la rentabilité du LMNP à la revente ?
La revente du bien doit être intégrée dans l’étude de la rentabilité globale de votre projet immobilier. Vous devez prendre en compte la plus-value probable, sans négliger la fiscalité liée.
Votre plus-value imposable correspond à la différence entre les prix d’acquisition et de cession, sur lesquels vous aurez au préalable effectué certains retraitements. Depuis la réforme du LMNP de 2025, vous devez notamment réintégrer les amortissements déduits depuis l’achat du bien au prix de cession. Votre plus-value relève ensuite du régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du CGI), et non du prélèvement forfaitaire unique (« flat tax ») : elle est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total, avant application des abattements pour durée de détention.
Bon à savoir : La loi prévoit des exonérations d’impôts sur les plus-values immobilières. Vous pouvez par exemple bénéficier d’un abattement progressif lié à la durée de détention du bien dès la 6e année (article 150 VC du Code général des impôts).
Vous recherchez le placement qui rapporte le plus et vous avez des questions sur les différentes opportunités d’investissement ? On vous répond dans les commentaires, en bas de cet article.
