LMNP d’occasion : notre guide pour réussir votre location meublée

L’investissement en LMNP (Loueur en meublé non professionnel) est une stratégie de plus en plus privilégiée par les particuliers qui souhaitent diversifier leur patrimoine, ou compléter leurs revenus de façon immédiate. Même si le marché de l’investissement en LMNP neuf est davantage mis en avant, la LMNP d’occasion (aussi appelé ancien) regorge d’opportunités. Des biens plus abordables, souvent mieux placés, exploitables immédiatement, mais pas sans défis… Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur les LMNP d’occasion !

📝 En résumé : 

• La LMNP (Loueur en meublé non professionnel) d’occasion permet d’acquérir un bien immobilier déjà meublé, exploité et loué, au sein d’une résidence de services (résidence étudiante, sénior, de tourisme ou d’affaires) ;
• Ce régime fiscal présente de nombreux avantages comme la perception immédiate des loyers, une bonne visibilité sur la rentabilité, un prix d’achat décoté par rapport au neuf et le maintien des avantages fiscaux du LMNP, comme les amortissements  ;
• Opter pour un logement en LMNP ancien (ou d’occasion) vous garantit une rentabilité plus importante et immédiate, en revanche, les LMNP neufs vous offrent des garanties et des frais de notaires réduits ;
• Une analyse rigoureuse des risques est indispensable avant de sauter le pas. Qualité de l’emplacement, état du logement et éventuels travaux à prévoir, ou encore la santé financière du gestionnaire sont des critères à ne pas négliger.

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Qu’est-ce que le LMNP ?

Le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) est le régime fiscal des propriétaires louant des biens meublés. Pour en profiter, il faut que vos recettes locatives annuelles (loyers et charges comprises) n’excèdent pas 23 000€ et ne représentent pas plus du montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal. Au-delà de ces seuils vous devenez Loueur en meublé professionnel (LMP) et la fiscalité est très différente.

Ce statut est très apprécié pour sa fiscalité attractive. En effet, les loyers perçus sont soumis à l’impôt sur la location meublée et sont donc imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers.

En LMNP, deux choix de régimes s’offrent à vous :

• Le régime micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50% (30% pour les meublés de tourisme non classés) est appliqué sur l’ensemble de vos recettes locatives. Ce système est simple mais ce n’est pas toujours le plus adapté. En effet, l’abattement est automatique, cependant, il n’est pas possible de déduire ses charges réelles ;
• Le régime réel simplifié : il vous permet une déduction de toutes vos charges comme les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, et les frais de gestion etc, mais surtout la possibilité de pratiquer l’amortissement comptable du bien immobilier et du mobilier. Cette pratique vous permet de réduire, voire d’annuler complètement votre base imposable. Ce système se révèle être très avantageux.

Qu’est-ce que le LMNP d’occasion ?

Le statut LMNP d’occasion, également appelé LMNP ancien et parfois « marché secondaire », permet d’acheter un logement meublé déjà en location et exploité, généralement au sein d’une résidence de services telles qu’une résidence étudiante, d’un EHPAD, une résidence de tourisme ou d’affaires.

Pour faire simple, cela signifie que dans le cadre de l’acquisition d’un bien au sein d’une résidence de service, vous n’achetez pas simplement les murs, mais le « pack » complet comprenant un appartement meublé, le locataire en place (en réalité le gestionnaire de la résidence de services), ainsi qu’un bail commercial vous liant à ce gestionnaire. Ce dernier a pour rôle de s’occuper de tout : trouver les occupants, gérer les biens au quotidien ou encore entretenir les parties communes.

En échange, ce gestionnaire vous verse un loyer, même si les biens ne sont pas occupés. Ainsi, vous êtes propriétaire sans avoir à gérer tous les tracas de la gestion.

À savoir : en statut LMNP vous êtes dans l’obligation de déclarer annuellement l’ensemble de vos revenus perçus par la location sur le site impots.gouv.fr, au même titre qu’une déclaration Airbnb.

Quels sont les avantages d’investir dans un LMNP d’occasion ?

Investir dans en LMNP d’occasion ou ancien séduit de plus en plus de particuliers et pour cause ! Ce statut offre de nombreux avantages très concrets et souvent immédiats.

• Une rentabilité fiable et immédiate : c’est l’avantage numéro un. À la différence d’un achat LMNP neuf, vous percevez vos loyers dès le mois suivant la signature de l’acte de vente. La rentabilité est plus fiable, car elle repose sur l’historique existant et non sur une projection ;
• Un prix d’achat plus abordable ; profitez d’une décote sur le prix d’acquisition, allant de 15% à 25% par rapport à un bien neuf équivalent ;
• Une bonne stabilité et visibilité : en reprenant le bail en cours, vous bénéficiez d’une visibilité précieuse sur les conditions de location, le montant du loyer, ou encore la solidité du gestionnaire ; 
• Le maintien de l’avantage fiscal de l’amortissement : en investissant sur la location d’occasion, vous pouvez pratiquer l’amortissement sur votre propre valeur d’acquisition. Ainsi, vous créez de nouvelles charges déductibles vous permettant d’optimiser la fiscalité de votre LMNP sur de nombreuses années ;
• De meilleurs emplacements : en principe, les LMNP d’occasion se situent dans des résidences construites il y a plusieurs années souvent sur des emplacements chers, plus disponibles aujourd’hui (près des universités, du centre-ville etc.) ;
• Un investissement plus rapide : autre avantage de l’acquisition de locations meublées d’occasion est qu’il n’y a pas d’attente de livraison, pas de risques de retard ou encore de malfaçon à réception. Pas de mauvaises surprises !

Quels sont les risques d’investir dans un LNMP d’occasion ?

Vous êtes conquis ? Même si tous ces avantages peuvent faire rêver, l’investissement en LMNP d’occasion doit être réfléchi et bien analysé. Quelques risques sont à prendre en compte avant de sauter le pas :

• La santé financière du gestionnaire : il est impératif de vous renseigner sur la santé financière, la réputation ainsi que le taux de remplissage de votre gestionnaire. Un manque de sérieux de ce dernier peut entraîner des retards, voire des impayés de loyer ;
• L’état du bien et de la résidence : il est indispensable de réaliser une visite sur place afin d’évaluer l’état du bien, du mobilier ainsi que des espaces communs. Vous pouvez également consulter les derniers procès-verbaux d’assemblée générale pour avoir une idée des travaux votés ou à venir (ravalement de façade ou toiture par exemple) ;
• Les clauses du bail commercial : lisez avec attention les clauses du bail commercial. Soyez vigilants sur les conditions de renouvellement du bail, qui doit payer la taxe foncière, ou encore les réparations importantes etc ;
• Le potentiel de l’emplacement : attention, une localisation de qualité il y a 10 ans ne l’est peut-être plus aujourd’hui. Le quartier a-t-il évolué ? L’université voisine n’a pas prévu de déménager ? ;
• Forte concurrence sur le marché: le nombre de biens anciens adaptés à la LMNP est restreint. Vous devez être très réactif pour ne rater aucune opportunité ;
• Frais de notaires plus élevés : les frais de notaires d’acquisition dans l’immobilier ancien sont plus élevés que dans le neuf (environ 8% contre 4% dans le neuf).

Quels sont les différents types de LMNP d’occasion ?

En principe, les LMNP d’occasion se trouvent au sein de plusieurs types de résidences de services. Mais quelles sont leurs différences ? 

Les résidences étudiantes

Les LMNP étudiantes sont le segment le plus accessible et dynamique du marché. En effet, la demande en logements étudiants est en constante évolution et très supérieure à l’offre dans la plupart des villes universitaires (par exemple Lyon, Paris, ou Bordeaux etc). Ce choix vous garantit un excellent taux de remplissage, une gestion simple et un risque d’impayé plutôt faible.

En revanche, il est primordial que le bien soit à proximité immédiate des campus ou très bien desservi par les transports en commun. La localisation est le critère principal. La concurrence peut être forte et il convient de surveiller régulièrement l’état du mobilier en raison de l’important turnover.

Les résidences seniors et EHPAD

Un autre investissement sûr, c’est les LMNP en EHPAD ou résidences seniors. Porté par le vieillissement de la population, ce segment offre une excellente visibilité sur le long terme grâce aux baux souvent longs. Les gestionnaires sont en principe des groupes spécialisés et solides.

Attention à bien distinguer une résidence sénior réservée aux personnes seniors autonomes de l’EHPAD qui est un établissement médicalisé pour des personnes seniors dépendantes.

Les résidences de tourisme

Opter pour une LMNP de tourisme est l’un des meilleurs choix. En effet, si elle est située dans une zone très prisée comme le bord de mer ou en montagne, ce logement peut facilement être très rentable. De plus, le bail commercial signé avec le gestionnaire vous protège des périodes de vacances locatives.

Cependant, il faut tenir compte du fait que ce marché est très cyclique, ce qui signifie qu’il est très dépendant de facteurs extérieurs tels que la conjoncture économique, de la météo ou encore des tendances touristiques. Le gestionnaire doit impérativement être performant pour bien commercialiser la résidence. Soyez également vigilant quant à la localisation du bien qui pourrait perdre en fréquentation au fur et à mesure des années.

Les résidences d’affaires

Les LMNP d’affaires quant à elles bénéficient de baux solides et d’une clientèle sérieuse. Installées au coeur des pôles économiques des villes, les résidences d’affaires ont une demande relativement stable des professionnels en déplacement.

Néanmoins, l’essor du télétravail et des visioconférences pourrait à terme, diminuer le taux de remplissage de ces logements puisque les entreprises sont amenées à modifier leur politique de déplacement. De plus, la localisation de ces LMNP à proximité des gares, des aéroports et des centres de congrès est non négociable.

Comment investir dans un LMNP d’occasion ?

Si vous souhaitez sauter le pas et investir en LMNP d’occasion, voici les principales étapes à suivre :

1. Définissez précisément votre projet : il est important d’établir votre budget et de déterminer quel type de résidence de services vous ciblez ;
2. Trouvez le bien et la meilleure opportunité : vous pouvez faire appel à des agences spécialisées ou à des conseillers en gestion de patrimoine qui ont une bonne connaissance du marché immobilier;
3. Réalisez un audit de l’investissement : cette étape est très importante, il faut prendre le temps de conduire une veille complète : informez-vous sur le gestionnaire, visitez la résidence de services, faites expertiser le bail commercial etc ;
4. Demandez le financement : rapprochez-vous de votre banque pour avoir une simulation de prêt immobilier ;
5. Signez le compromis de vente ainsi que l’acte authentique chez le notaire ;
6. Déclarez votre activité : immatriculez-vous en tant que LMNP via le guichet unique de l’INPI et faites-vous accompagner par un logiciel de comptabilité en ligne ou par un expert-comptable pour opter pour le régime fiscal idéal pour optimiser votre comptabilité.

💻 Pour accéder au site de l’INPI, cliquez sur ce lien.

LMNP neuf ou LMNP d’occasion : que choisir ?

Entre une LMNP neuve ou une LMNP d’occasion, il n’y a pas de meilleur choix. Cela dépend surtout de vos envies et de vos objectifs. Voici un tableau comparatif pour vous aider à faire votre choix : 

La LMNP neuve est à privilégier par un particulier qui cherche avant tout de la sécurité, de la tranquillité et profiter de la récupération de la Taxe sur la valeur ajoutée (TVA). 

La LNMP d’occasion quant à elle, est le choix idéal pour celui ou celle qui souhaite une rentabilité plus importante et immédiate. En revanche, ce choix implique une plus grande investigation au préalable pour s’assurer de faire un investissement gagnant.