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- Au régime réel, vous déduisez vos charges éligibles pour leur montant effectif. Au micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % couvre l’ensemble de vos charges ;
- Les frais de gestion, assurances, intérêts d’emprunt, certains impôts et travaux peuvent réduire vos revenus fonciers imposables ;
- Pour être déductible, chaque dépense doit concerner le bien loué, respecter les conditions fiscales et être justifiée ;
- Le déficit foncier provenant des charges autres que les intérêts d’emprunt peut réduire votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée jusqu’à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique.
Honoraires d’agence, assurance du propriétaire, réfection d’une toiture : les dépenses liées à un logement loué pèsent sur la rentabilité de votre investissement locatif. Au régime réel, vous pouvez déduire certaines de ces dépenses de vos revenus fonciers. Encore faut-il identifier les frais admis, les rattacher à la bonne année et conserver leurs justificatifs. Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers en 2026 ? Voici les règles pour préparer votre déclaration et choisir votre régime d’imposition.
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Charges déductibles des revenus fonciers : la liste complète
Au régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers certaines dépenses liées à votre bien loué nu. La fiscalité des SCI à l’IR suit les mêmes règles pour les associés particuliers. Les charges ci-dessous concernent donc les biens détenus en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI.
Les frais de gestion et d’administration du bien
Vous pouvez déduire les sommes versées à des professionnels pour gérer votre location :
- Honoraires d’agence pour rechercher un locataire, rédiger le bail ou administrer le bien ;
- Frais de comptabilité et de préparation des déclarations fiscales liées aux immeubles ;
- Frais de procédure, notamment les honoraires d’avocat engagés pour un litige locatif ;
- Rémunérations des gardiens et concierges, pour la part supportée par le propriétaire.
Les petits frais de gestion (courrier, téléphone, déplacements, matériel de bureau) ouvrent droit à une déduction forfaitaire de 20 € par an et par local, quel que soit leur montant réel. Dit autrement, même si vous dépensez 100 €, vous déduisez seulement 20 €.
Les primes d’assurance du propriétaire
Les contrats qui protègent le logement loué ou sécurisent les loyers ouvrent droit à déduction. Vous pouvez notamment déduire les primes effectivement payées au cours de l’année pour les assurances et garanties suivantes :
- L’assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
- La garantie loyers impayés (GLI) ;
- Les garanties contre les sinistres (dégâts des eaux, incendie…) ;
- La responsabilité civile (RC) du bailleur.
Quant à l’assurance emprunteur, elle suit le traitement des frais d’emprunt : vous la déclarez avec les intérêts pour calculer correctement un éventuel déficit.
Les intérêts et frais d’emprunt
Les intérêts d’un crédit destiné à acheter, conserver, construire, réparer ou améliorer un bien loué nu sont déductibles. S’ajoutent notamment :
- Les frais de dossier ;
- Les frais d’hypothèque ;
- La part définitivement acquise des frais de cautionnement.
Le remboursement du capital reste exclu.
💡L’attestation annuelle de la banque permet d’identifier les montants à déduire. Les frais de notaire liés à la garantie du prêt peuvent être déductibles ; ceux de l’acte d’achat restent exclus.
La taxe foncière et les autres impôts déductibles
La taxe foncière et certaines taxes annexes constituent des charges déductibles lorsqu’elles concernent le bien loué et incombent au propriétaire. Le traitement de la taxe foncière en SCI suit ce principe pour une société à l’IR.
⚠️ La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), récupérable auprès du locataire, n’est pas déductible en tant que telle. Les frais de gestion figurant sur l’avis de taxe foncière sont, eux, déductibles dans les conditions applicables.
Les provisions pour charges de copropriété
Vous déduisez les provisions admissibles versées au syndic pendant l’année. L’année suivante, vous régularisez celles de l’année précédente après l’approbation des comptes. Cette régularisation réintègre notamment les charges récupérables sur le locataire et les dépenses fiscalement exclues.
Pour le fonds de travaux, la déduction dépend du paiement de dépenses admissibles aux entreprises par le syndic. Le simple versement des cotisations reste insuffisant (évitez, aussi, de déduire deux fois des travaux déjà compris dans les provisions !)
Les autres charges déductibles
Vous pouvez déduire les charges locatives que vous avez payées pour le compte du locataire et qui restent non remboursées au 31 décembre de l’année de son départ.
Certaines indemnités d’éviction et certains frais de relogement sont également déductibles sous conditions. Cela concerne par exemple une indemnité destinée à relouer le bien dans de meilleures conditions ou les frais de relogement temporaire du locataire pendant des travaux.
À quelles conditions une dépense est-elle déductible ?
Le bien doit être loué ou destiné à la location nue
La dépense doit servir à acquérir ou conserver un revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers. Cela vise principalement la location nue.
Les dépenses de travaux éligibles payées avant la première location peuvent également être déduites. Vous devez alors mentionner dans votre déclaration votre intention de louer le bien nu après les travaux. Vos annonces ou votre mandat d’agence permettent de justifier vos démarches de recherche d’un locataire, y compris entre deux locations.
💡La location meublée en SCI suit un cadre différent et peut entraîner l’assujettissement de la société à l’IS.
Pour un logement que vous occupez ou mettez gratuitement à disposition, les dépenses correspondantes sont exclues des charges déductibles de vos revenus fonciers. Si vous louez seulement une partie du bien, seule la fraction des dépenses communes correspondant à cette partie est déductible.
La charge doit avoir été effectivement payée dans l’année
En principe, vous déduisez les dépenses au titre de l’année de leur paiement. Une facture reçue en décembre 2026 et réglée en janvier 2027 vient donc en déduction de vos revenus fonciers de 2027.
La déduction porte sur les montants que vous avez effectivement supportés. Les dépenses déductibles sont retenues TTC lorsque les loyers ne sont pas assujettis à la TVA. Si les loyers sont soumis à la TVA, elles sont retenues HT.
La dépense doit être justifiée par un document probant
Une facture détaillée permet d’identifier le prestataire, le bien, la nature des travaux et leur montant. Selon la charge concernée, vous pouvez également vous appuyer sur vos avis d’imposition, contrats, relevés bancaires ou décomptes du syndic.
En classant ces pièces par immeuble et par année, vous facilitez le suivi de vos dépenses et leur justification lors d’un contrôle fiscal de SCI. Les justificatifs liés à un déficit sont à conserver pendant sa période de report, puis jusqu’à l’expiration du délai de contrôle applicable.
Quels travaux sont déductibles, et lesquels sont exclus ?
Les travaux d’entretien et de réparation
Ces travaux maintiennent ou remettent le bien en état pour permettre son utilisation normale, en conservant sa consistance et son agencement initial. Exemples : réparer une toiture, remettre une installation électrique en état ou remplacer un équipement vétuste.
💡L’administration précise la distinction entre ces opérations et les autres catégories de travaux déductibles.
Les réparations qui incombent normalement au locataire obéissent à des règles particulières. Le propriétaire peut notamment déduire certaines dépenses lorsqu’elles sont rendues nécessaires par la vétusté du logement ou engagées pour préparer sa remise en location.
Si vous réalisez vous-même des travaux admissibles, vous pouvez déduire les matériaux achetés sur justificatifs. Votre temps de travail reste quant à lui exclu du calcul.
Les travaux d’amélioration du logement
Les travaux d’amélioration apportent un équipement ou un confort nouveau, adapté aux usages actuels, tout en conservant la structure du bâtiment. L’installation d’une salle d’eau, d’un chauffage central ou d’un ascenseur peut entrer dans cette catégorie.
Cette déduction concerne les locaux d’habitation. Pour les locaux professionnels ou commerciaux, elle est limitée aux travaux qui facilitent l’accueil des personnes handicapées (accessibilité PMR) ou protègent contre l’amiante.
Pour résumer : la qualification dépend de la nature et de l’importance des transformations, plutôt que du seul prix du chantier.
Les travaux de rénovation énergétique
L’isolation, le remplacement de fenêtres ou l’amélioration du chauffage peuvent être déductibles au titre de l’entretien ou de l’amélioration. Ces dépenses doivent toutefois respecter les conditions générales de déduction.
Certains travaux permettent aussi de relever le plafond d’imputation du déficit sur le revenu global, jusqu’à 21 400 €. En 2026, ce dispositif reste accessible sous conditions :
- Un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 ;
- Des dépenses admissibles payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 ;
- Le passage d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027.
Des DPE avant et après travaux justifient le gain énergétique. Le plafond augmente à hauteur des dépenses éligibles, dans la limite de 21 400 €. Le doublement maximal dépend donc du montant de ces dépenses.
💡 Si vous ne justifiez pas du classement énergétique requis au 31 décembre 2027, vous perdez le bénéfice du plafond majoré. L’administration recalcule alors vos revenus fonciers et votre revenu global des années concernées selon les règles ordinaires du déficit foncier.
Les travaux non déductibles : construction, agrandissement et frais d’acquisition
Les dépenses de construction, reconstruction et agrandissement restent exclues des charges déductibles de vos revenus fonciers. Par exemple, une extension ou une transformation importante du gros œuvre relève de ces opérations.
La même exclusion concerne les travaux d’entretien ou d’amélioration indissociables d’une reconstruction. Demandez donc des devis détaillés pour distinguer les interventions autonomes. Le prix d’achat, les droits de mutation et les honoraires de l’acte de vente restent également exclus.
☀️ Depuis 2026, le dispositif Jeanbrun permet, sur option et sous conditions, d’amortir certains logements neufs ou anciens lourdement rénovés situés dans un immeuble collectif. Dans l’ancien, le seul montant des travaux ne suffit pas : des critères de réhabilitation lourde s’appliquent également. Le dispositif impose notamment neuf ans de location nue et des plafonds de loyers et de ressources. Cet amortissement suit des règles spécifiques.
Régime réel ou micro-foncier : quel choix pour déduire ses charges ?
Le fonctionnement du régime micro-foncier
Le micro-foncier s’applique en principe lorsque les recettes foncières brutes annuelles du foyer fiscal, hors charges récupérables, restent inférieures ou égales à 15 000 €, sous réserve des exclusions.
L’administration applique un abattement de 30 %, qui couvre l’ensemble des charges. Avec 12 000 € de recettes, le revenu imposable atteint donc 8 400 €.
Pour le micro-foncier avec des parts de SCI, l’associé doit notamment posséder aussi un bien loué nu directement. Le seuil inclut sa quote-part de recettes brutes de la société.
Le fonctionnement du régime réel
Le réel s’impose au-delà de 15 000 € de recettes ou en présence d’exclusions du micro-foncier. Vous pouvez également opter pour le régime réel lorsque vos recettes restent inférieures ou égales à 15 000 €.
Vous calculez alors votre résultat en retranchant les charges déductibles de vos recettes. L’option engage en principe l’ensemble des revenus fonciers du foyer pendant trois ans. Après cette période, la poursuite du réel vaut option annuelle.
Pour une SCI, le choix entre IR et IS constitue une décision distincte : une SCI à l’IS applique les règles de détermination de son bénéfice, plutôt que celles des revenus fonciers de ses associés.
Quel régime choisir selon le montant de vos charges ?
Le régime réel peut être plus avantageux lorsque vos charges déductibles dépassent 30 % de vos recettes. Avec 12 000 € de recettes et 5 000 € de charges, votre revenu imposable atteint 7 000 € au réel, contre 8 400 € au micro-foncier.
Une comparaison sur trois ans permet de tenir compte de la durée de votre engagement. Des travaux importants peuvent favoriser le réel la première année, puis laisser place à des charges plus faibles. Vos projets de travaux et vos frais de suivi entrent donc aussi dans le calcul.
Déficit foncier et déclaration : comment ça marche ?
Comment se crée un déficit foncier ?
Au régime réel, vous constatez un déficit foncier lorsque vos charges déductibles dépassent vos recettes foncières. Ce résultat tient compte de l’ensemble des biens de votre foyer relevant de cette catégorie : leurs bénéfices et leurs déficits se compensent.
Pour répartir le déficit, vous distinguez les intérêts d’emprunt et frais assimilés des autres charges. Les recettes sont considérées comme couvrant d’abord les intérêts et frais d’emprunt, puis les autres dépenses.
Le plafond d’imputation sur le revenu global
En droit commun, la part du déficit provenant des charges autres que les intérêts et frais d’emprunt réduit votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an et par foyer fiscal. Le plafond majoré pour certains travaux énergétiques suit les conditions présentées précédemment.
Cette imputation suppose en principe de maintenir la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Pour un déficit imputé au titre de 2026, vous devez donc louer le bien jusqu’au 31 décembre 2029. En SCI, vous devez également conserver vos parts pendant cette période.
Le report du déficit sur les années suivantes
La fraction dépassant le plafond et celle provenant des intérêts et frais d’emprunt sont déductibles uniquement de vos revenus fonciers des dix années suivantes. Un suivi par année d’origine vous permet d’utiliser les déficits les plus anciens en priorité.
Un autre délai s’applique si votre revenu global est insuffisant pour absorber la fraction déductible de celui-ci : le reliquat constitue alors un déficit global, reportable sur votre revenu global des six années suivantes.
Comment déclarer ses charges sur le formulaire 2044 ?
Au régime réel, vous remplissez la déclaration 2044, ou la 2044 spéciale selon votre situation. Vous y détaillez chaque immeuble, ses recettes et ses charges par catégorie : gestion, assurances, travaux, impôts, copropriété et emprunts.
Les travaux font l’objet d’une rubrique dédiée, avec les coordonnées des prestataires, les dates de paiement et les montants versés. Le résultat foncier et la répartition d’un éventuel déficit sont ensuite reportés sur votre déclaration 2042.
Pour une SCI à l’IR, la déclaration 2072 détermine les éléments transmis aux associés. Si vos seuls revenus fonciers proviennent de parts de SCI ordinaires à l’IR, vous pouvez reporter directement votre quote-part sur la 2042, sans remplir de 2044.
Les dépenses payées en 2026 se déclarent au printemps 2027. La déclaration déposée au printemps 2026 concerne les revenus et charges de 2025.
Des questions sur les charges déductibles des revenus fonciers ? Laissez-nous un commentaire, l’équipe d’Indy revient vers vous rapidement 👀
