Virement d’une SCI vers un compte perso : comment faire ?

La création d’une société civile immobilière (SCI) est une solution intéressante pour gérer un bien immobilier à plusieurs et en tirer des bénéfices. Mais en SCI, vous ne pouvez pas bénéficier des entrées d’argent aussi librement qu’avec un bien immobilier détenu en nom propre, même si vous en êtes le gérant. Pour récupérer les bénéfices générés par une SCI, vous avez cependant plusieurs possibilités. Alors, quelles sont précisément les situations dans lesquelles vous pouvez procéder au virement d’une SCI vers le compte bancaire personnel d’un associé ? Et comment faire pour être dans les clous ? On fait le point sur la distribution des revenus fonciers et l’investissement en SCI, et les cas où le virement vers un compte personnel est autorisé.

En résumé

• Effectuer un virement du compte bancaire professionnel de la SCI vers un compte bancaire personnel peut avoir des répercussions fiscales ;
• Lorsque le transfert se fait sous forme de dividendes, ceux-ci sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers ;
• Si le virement représente une rémunération pour les gérants, elle sera imposée dans la catégorie des traitements et salaires.

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Le fonctionnement d’une SCI : un bref rappel

Pour rappel, une SCI (Société Civile Immobilière) est un statut juridique qui permet à plusieurs personnes d’acheter et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers (constituant le patrimoine immobilier). Elle est très appréciée pour la gestion du patrimoine en famille, entre amis, etc. Juridiquement, il est même possible d’acheter sa résidence principale en SCI.

Pour que la création d’une SCI soit valide, celle-ci doit être composée d’au moins deux associés. Le capital social, constitué des apports de ces derniers, est réparti en parts sociales selon la contribution de chacun. La gestion de la SCI est assurée par un gérant, choisi parmi les associés ou en dehors, qu’il s’agisse d’une personne physique ou morale.

Sur le plan fiscal, la SCI peut opter pour :

• L’impôt sur le revenu (IR) ;
• Ou l’impôt sur les sociétés (IS).

Enfin, la cession des parts sociales est généralement plus souple que le partage de biens en indivision, ce qui simplifie leur transmission aux héritiers.

Virement du compte professionnel de la SCI vers un compte personnel : quelles sont les règles ?

Le recours à une SCI pour investir dans l’immobilier vous oblige à respecter certaines contraintes comme la détention d’un compte bancaire dédié aux activités de la société et la tenue d’une comptabilité. En effet, ouvrir un compte bancaire au nom de la société est obligatoire en SCI, et ce, dès sa création. Cela permet de séparer les opérations financières des associés de celles de la société et donc d’éviter toute confusion entre le patrimoine personnel des associés et celui de la société.

De plus, vous n’avez pas le droit de verser de l’argent du compte bancaire de la SCI vers un compte bancaire personnel comme bon vous semble.

Pour être légal, le virement de fonds entre la SCI et les associés peut être effectué dans 4 situations bien précises :

1. Le partage des bénéfices sous forme de dividendes ou revenus fonciers ;
2. La rémunération des associés ;
3. Le remboursement d’un compte courant d’associé ;
4. La dissolution de la SCI.

Par ailleurs, pour effectuer un virement d’une SCI vers un compte personnel, plusieurs conditions doivent être respectées :

• Les statuts de la SCI doivent autoriser ce type de transfert. Dans le cas contraire, une modification statutaire sera nécessaire ;
• Chaque virement doit être justifié. Comme vu précédemment, il peut s’agir d’une distribution de bénéfices, de la rémunération du gérant, du remboursement d’un compte courant d’associé ou encore de la liquidation de la SCI ;
• Ces transferts doivent être déclarés à l’administration fiscale et peuvent être soumis à l’impôt sur le revenu, à l’impôt sur les sociétés, voire à des charges sociales selon le régime fiscal de la société ;
• Chaque opération doit être enregistrée et justifiée par des pièces comptables ;
• Dans certains cas, une décision en assemblée générale est requise pour valider le virement.

Ces conditions ont pour objectif de garantir la conformité juridique et fiscale des opérations mais aussi d’éviter tout risque d’accusation (fraude fiscale, détournement de fonds…).

Le versement de revenus mobiliers dans une SCI soumise à l’IR

À l’IR, les bénéfices dégagés par la location d’un bien immobilier sont généralement versés sous forme de revenus fonciers. Dans ce cas, ce sont les associés qui s’acquittent de l’impôt, et non la société.

Chaque année, lorsque la SCI dégage des bénéfices, il est possible de verser aux associés des revenus mobiliers correspondant à la quote-part de leur investissement. Les revenus perçus doivent être déclarés individuellement par chaque associé et sont taxés selon leur tranche d’imposition. En cas de déficit de la SCI, les associés peuvent le déclarer au fisc et le déduire de leurs revenus.

Le versement de dividendes dans une SCI à l’IS

À l’IS, c’est la société qui est taxée sur son résultat. Le montant de l’impôt est déduit des bénéfices dégagés. Si la société est bénéficiaire, elle peut verser des dividendes à ses associés qui devront les mentionner dans leur déclaration d’impôts.

Le paiement des dividendes s’effectue généralement par virement bancaire. Les montants sont alors crédités sur les comptes des associés. 

Attention toutefois : le délai légal maximal pour procéder à ce versement est de 9 mois suivant la clôture de l’exercice comptable.

Par ailleurs, un associé peut, dans certains cas, refuser de percevoir les dividendes dans l’immédiat. Ceux-ci sont alors portés au crédit de son compte courant d’associé, en vue d’un versement ultérieur.

L’attribution d’une rémunération

Il est également possible mais pas obligatoire de rémunérer le gérant de la SCI pour sa gestion de la société.

Lorsqu’une rémunération est prévue, elle doit répondre à des conditions précises. En règle générale, un associé peut percevoir une rémunération sous forme de salaire s’il exerce également les fonctions de gérant et s’il possède le statut de travailleur non salarié (TNS). Le montant de cette rémunération est déterminé en assemblée générale et doit être inscrit dans les statuts de la société. 

Un associé peut également être rémunéré sous forme d’intérêts sur les avances effectuées en compte courant. Ces intérêts sont soumis à l’impôt sur le revenu.

Dans tous les cas, le versement d’une rémunération doit être justifié et conforme aux dispositions statutaires de la SCI.

Comme les dividendes, les salaires perçus doivent être déclarés comme revenus par le bénéficiaire.

Le remboursement d’un compte courant d’associé

Quand une SCI a besoin de liquidités et ne souhaite pas faire un prêt immobilier, ses associés peuvent lui prêter de l’argent pour éviter d’augmenter le capital social. C’est ce qu’on appelle : un apport en compte courant. Ce mécanisme permet de mobiliser les ressources financières, sans pour autant affecter directement le patrimoine des associés. L’avance en numéraire consentie par le gérant de la SCI ou un associé est alors enregistrée en comptabilité comme une dette, dans un compte courant d’associé.

Dans ce cas précis, l’associé peut demander le remboursement de son avance. Ce versement d’argent du compte en banque de la SCI vers le compte bancaire personnel de l’associé est alors considéré comme un remboursement de dettes. Seuls les intérêts éventuellement versés à l’associé en échange de son apport seront fiscalisés et feront l’objet d’une déclaration au fisc.

Attention : il convient toutefois de respecter certaines conditions afin d’écarter tout risque juridique. Par exemple, le remboursement ne doit en aucun cas compromettre la solvabilité de la SCI.

Les dirigeants de la SCI peuvent refuser le remboursement pour deux principales raisons :

• L’existence d’une convention de blocage qui prévoit la suspension du remboursement du compte courant pendant une durée déterminée ;
• Les dispositions des statuts ou d’un éventuel pacte d’associés qui peuvent encadrer et limiter les conditions de remboursement des comptes courants.

Une SCI peut-elle prêter de l’argent à un associé ?

Nombreux sont ceux qui se demandent : « Une SCI peut-elle prêter de l’argent à un associé ? » et, par extension, si le compte courant d’associé d’une SCI peut être débiteur. La réponse est oui, sous certaines conditions !

Lorsque le compte courant d’un associé est débiteur, cela signifie que la société a accordé un prêt à cet associé. Cette pratique est interdite dans les sociétés par actions comme les SAS, les SA…

En revanche, cela est parfaitement envisageable au sein d’une SCI, à condition que l’associé ne soit ni dirigeant, ni personne morale. Cette exception s’explique par le fait que les associés d’une SCI possèdent une responsabilité indéfinie, ce qui n’est pas le cas des associés d’une société commerciale qui ont une responsabilité limitée au montant des apports. Le niveau de risque encouru est donc différent.

La dissolution de la SCI

Enfin, le virement d’argent d’une SCI vers un compte courant personnel peut intervenir après dissolution de la SCI. Après la vente du bien, les comptes de la SCI sont clôturés et la liquidation de la société est prononcée. En cas de boni de liquidation, les associés doivent s’acquitter d’un droit de partage de 2,5% et sont imposés sur la plus-value immobilière éventuellement réalisée lors de la vente immobilière.

Le saviez-vous ? Si la SCI est soumise à l’IS, les associés ne sont pas imposés sur la vente du bien.

Pour découvrir toutes les causes pouvant mener à la dissolution d’une société, cliquez sur cette page provenant du site entreprendre.service-public.fr.

En résumé

Effectuer un virement du compte bancaire de la société civile immobilière vers le compte personnel d’un associé est tout à fait possible, sous conditions. Remboursement d’un compte courant d’associé, revenus mobiliers (à l’IR) ou dividendes (à l’IS), rémunération, voire dissolution de la SCI… les possibilités offertes pour sortir de l’argent d’une SCI sont multiples ! À vous de choisir la bonne solution selon vos besoins et la taxation des revenus qui dépendent de la fiscalité choisie.

Dernier conseil pour la fin : afin de ne pas laisser dormir la trésorerie de votre SCI sur un compte courant classique, faites des placements financiers !

D’autres questions concernant cet article ou d’autres sujets liés à la SCI (l’assurance vie, la clause de substitution, le démembrement, la loi Pinel ? Laissez-nous un commentaire dans l’espace ci-dessous, l’équipe Indy se fera une joie d’y répondre ! 🤗