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- La SCI en couple permet d’éviter les blocages de l’indivision et de fixer vos propres règles de gestion dans les statuts ;
- Vos droits diffèrent selon que vous êtes en concubinage, pacsé ou marié, notamment en cas de décès de l’un des membres du couple ;
- La création suit 4 grandes étapes : rédaction des statuts, apports, annonce légale, puis immatriculation au guichet unique ;
- Par défaut, la SCI est imposée à l’impôt sur le revenu, avec une option possible pour l’impôt sur les sociétés ;
- Elle facilite la transmission du patrimoine, mais engage la responsabilité indéfinie des associés sur leurs biens personnels.
Quand un couple achète un bien immobilier à deux sans structure juridique, que se passe-t-il en cas de désaccord, de séparation ou de décès ? Sans structure juridique, le couple se retrouve automatiquement en indivision, avec des décisions qui peuvent vite devenir compliquées. La SCI permet d’organiser la gestion du bien et d’anticiper ces situations. Mais quel type de SCI choisir en couple ? Comment fonctionne-t-elle selon que vous êtes concubins, pacsés ou mariés ? Création, fiscalité, avantages et limites : on vous explique tout.
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Qu’est-ce qu’une SCI ?
Définition
Une SCI est une société dont l’objet est de détenir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Elle a ses propres statuts, un capital social (librement fixé, même à 1 €), et au moins deux associés.
Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport, et non une fraction physique du bien. C’est cette logique de parts sociales, plutôt que de propriété directe, qui change tout par rapport à un achat classique à deux.
SCI ou indivision : quelle différence pour un couple ?
En indivision, les décisions importantes, comme la vente du bien, nécessitent en principe l’accord de tous les indivisaires. En cas de désaccord, l’un d’eux peut toutefois demander le partage, ce qui peut conduire à la vente du bien, notamment par licitation judiciaire.
En SCI, ce sont les statuts qui fixent les règles : qui décide, comment on sort de la société, comment on cède ses parts. Vous gardez donc la main sur l’organisation, ce que l’indivision ne permet pas.
SCI en couple : quelles sont les règles selon votre statut ?
SCI en couple concubinage
Un couple en concubinage qui achète un bien sans SCI se retrouve automatiquement en indivision. En cas de décès de l’un des deux, le concubin survivant ne bénéficie d’aucune protection particulière. La SCI permet d’anticiper cette situation, notamment grâce au démembrement croisé des parts : chacun détient l’usufruit des parts de l’autre. Au décès de l’un, le survivant conserve ainsi la jouissance du bien, sans que les héritiers puissent la lui contester.
À retenir : la SCI ne supprime pas les droits de succession entre concubins. Fiscalement, le concubin survivant reste considéré comme un tiers, et est taxé à 60% après un abattement de seulement 1 594 €. Seul un testament, un PACS ou un mariage permet une exonération.
SCI en couple partenaires de PACS
Le partenaire de PACS bénéficie d’un traitement plus favorable : en cas de décès, il est exonéré de droits de succession, à condition d’être désigné dans un testament (le PACS seul ne confère pas la qualité d’héritier). Créer une SCI avec des parts démembrées ou léguées reste néanmoins utile pour sécuriser la transmission des parts sociales elles-mêmes.
SCI en couple marié
Deux époux peuvent constituer une SCI quel que soit leur régime matrimonial. Si vous êtes mariés sous un régime de communauté, une règle particulière s’applique toutefois : lorsqu’un époux apporte un bien commun à la SCI, il doit en informer son conjoint. Celui-ci peut alors demander à devenir associé pour la moitié des parts, conformément à l’article 1832-2 du Code civil (ici).
Et en cas de divorce ? Les parts sociales sont prises en compte lors du partage du patrimoine entre les ex-époux. La SCI, elle, peut continuer d’exister, avec une nouvelle répartition des parts entre eux. Elle peut aussi être dissoute si les statuts le prévoient.
Quelles sont les démarches pour ouvrir une SCI en couple ?
La création d’une SCI en couple suit plusieurs étapes, de la rédaction des statuts à l’immatriculation de la société. Voici les principales démarches à accomplir.
Rédiger et signer les statuts
C’est l’étape la plus importante puisque les statuts fixent notamment :
- La dénomination de la SCI ;
- Son objet ;
- Son siège social ;
- Son capital ;
- Sa durée ;
- Les règles de répartition des parts ;
- Les modalités de gérance.
Pour un couple, il est particulièrement utile d’anticiper les situations de séparation ou de décès en prévoyant certaines clauses dans les statuts, notamment concernant l’agrément d’un nouvel associé, la cession des parts ou encore le démembrement des parts sociales.
Les deux associés doivent ensuite signer les statuts. Lorsque la SCI est créée avec un apport immobilier, des formalités supplémentaires peuvent être nécessaires, notamment l’intervention d’un notaire.
Choisir le siège social de la SCI
La SCI doit obligatoirement disposer d’un siège social, qui correspond à l’adresse officielle de la société. Il peut notamment être fixé au domicile du gérant, dans un local dédié ou dans un autre lieu autorisé.
Un justificatif permettant de prouver la domiciliation de la société devra être fourni lors de l’immatriculation.
Réaliser les apports
Les associés doivent réaliser les apports prévus dans les statuts. Ils peuvent être effectués :
- En numéraire, c’est-à-dire sous forme d’argent ;
- En nature, par exemple avec un bien immobilier.
Aucun capital social minimum n’est imposé pour créer une SCI. Les associés déterminent donc librement son montant et la répartition des parts entre eux, en fonction de leurs apports.
Si un immeuble déjà détenu par l’un des membres du couple est apporté à la SCI, l’opération doit être étudiée avec attention : elle peut notamment entraîner des frais et avoir des conséquences fiscales.
Publier une annonce légale
Une fois les statuts signés, vous devez publier un avis de constitution dans un support d’annonces légales habilité dans le département du siège social de la SCI.
L’avis indique notamment les principales informations relatives à la société : sa dénomination, sa forme, son capital, son siège, son objet, sa durée et l’identité de son ou ses gérants.
Une attestation de parution vous sera remise après la publication. Elle fait partie des justificatifs nécessaires à l’immatriculation.
Déclarer les bénéficiaires effectifs
La création d’une SCI implique également de déclarer ses bénéficiaires effectifs. Il s’agit des personnes physiques qui détiennent ou contrôlent la société.
Cette déclaration est réalisée dans le cadre de la formalité d’immatriculation et permet d’identifier les personnes qui contrôlent effectivement la SCI.
S’immatriculer sur le guichet unique de l’INPI
La dernière étape consiste à déposer le dossier de création sur le guichet unique des formalités des entreprises, géré par l’INPI.
Le dossier comprend notamment les statuts signés, le justificatif de domiciliation du siège, l’attestation de parution de l’annonce légale et les informations nécessaires à la déclaration des bénéficiaires effectifs. Selon la situation des associés et du gérant, d’autres justificatifs peuvent être demandés.
Une fois la formalité validée, la SCI est immatriculée et reçoit son numéro SIREN. Elle peut alors commencer officiellement son activité.
Combien coûte la création d’une SCI en couple ?
Au-delà des éventuels honoraires d’un professionnel, la création d’une SCI implique plusieurs frais obligatoires, notamment ceux liés à la publication de l’annonce légale, à l’immatriculation et à la déclaration des bénéficiaires effectifs.
Le coût peut être plus élevé si vous faites appel à un professionnel pour rédiger les statuts ou si la SCI reçoit un bien immobilier en apport. Dans ce dernier cas, des frais spécifiques peuvent notamment s’ajouter lorsque l’intervention d’un notaire est nécessaire.
Quelle fiscalité pour une SCI en couple ?
La fiscalité d’une SCI dépend principalement du régime choisi, de si vous avez opté pour une SCI à l’IR (l’impôt sur le revenu), qui s’applique par défaut, ou d’une SCI à l’IS (l’impôt sur les sociétés), sur option.
SCI à l’impôt sur le revenu (par défaut)
Sauf option pour l’impôt sur les sociétés, la SCI relève de l’impôt sur le revenu. On parle de SCI translucide : ce n’est pas la SCI qui paie directement l’impôt sur les bénéfices. Chaque associé est imposé personnellement sur sa quote-part de résultat, proportionnellement au nombre de parts qu’il détient.
Pour une SCI qui loue un logement nu, les loyers sont ainsi imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Le régime applicable dépend ensuite notamment du montant des revenus et des charges déductibles.
Option pour l’impôt sur les sociétés
Une SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, c’est la société qui est imposée sur son bénéfice. Les associés ne sont personnellement imposés que si des bénéfices leur sont ensuite distribués sous forme de dividendes.
Ce régime peut notamment être intéressant lorsque vous souhaitez conserver les bénéfices dans la SCI pour financer de nouveaux investissements plutôt que de les distribuer immédiatement. En contrepartie, la fiscalité à la revente est généralement moins favorable qu’en SCI à l’IR.
En effet, pour une SCI soumise à l’IS, la plus-value est calculée à partir de la valeur nette comptable du bien, après prise en compte des amortissements. Plus le bien a été amorti longtemps, plus la base taxable peut donc être importante au moment de sa revente.
Fiscalité de la cession de parts et de la plus-value
Si l’un des associés souhaite vendre ses parts de SCI, la cession est soumise à des droits d’enregistrement. Pour une SCI à l’IR, la plus-value éventuellement réalisée relève du régime des plus-values immobilières des particuliers lorsque la société exerce une activité immobilière non soumise à l’IS.
Ce régime prévoit notamment une exonération progressive de la plus-value en fonction de la durée de détention, jusqu’à une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans. La fiscalité peut donc être proche de celle applicable à un bien immobilier détenu directement, sous réserve des règles propres à la SCI.
Quels avantages à créer une SCI en couple ?
Éviter les blocages de l’indivision
En indivision, certaines décisions importantes nécessitent l’accord de tous les indivisaires, ce qui peut rapidement devenir problématique en cas de désaccord. Avec une SCI, les règles de prise de décision sont définies dans les statuts.
Un gérant peut notamment être désigné pour assurer la gestion courante du bien sans devoir solliciter systématiquement l’accord de l’ensemble des associés. Les statuts peuvent également prévoir des majorités spécifiques pour les décisions importantes, ce qui permet d’organiser plus précisément le fonctionnement du couple.
Faciliter la transmission et la protection du conjoint
La SCI permet d’anticiper la transmission du patrimoine immobilier en organisant la répartition des parts sociales entre les associés. Il est notamment possible de prévoir certaines règles dans les statuts ou de recourir au démembrement de parts sociales.
Ces mécanismes peuvent faciliter la protection du conjoint ou du concubin survivant, notamment en lui permettant de conserver la jouissance du logement ou de continuer à gérer le patrimoine selon les modalités prévues.
Céder ses parts plus facilement qu’un bien en direct
La cession de parts sociales peut être plus souple, sur le plan juridique, que la cession d’une quote-part d’un bien détenu en indivision. Elle permet notamment de faire évoluer progressivement la répartition du patrimoine entre les associés.
La SCI peut également faciliter l’entrée d’un héritier ou d’un proche dans la société par la transmission de parts, sans avoir à vendre le bien immobilier lui-même. Les modalités de cession restent toutefois encadrées par les statuts et, dans certains cas, par une procédure d’agrément.
Bon à savoir : la SCI reste un outil d’organisation du patrimoine, pas un moyen d’échapper aux droits de succession. Elle permet d’encadrer la détention et la transmission du bien, mais ne remplace ni un testament ni les dispositifs liés au mariage ou au PACS.
Quels inconvénients à créer une SCI en couple ?
Le partage des bénéfices et des pertes entre associés
Les bénéfices de la SCI sont répartis entre les associés selon les règles prévues par les statuts et, à défaut, en fonction de leur participation au capital. Il en va de même pour les pertes.
Si la société rencontre des difficultés financières et que son patrimoine ne suffit pas à régler ses dettes, les associés peuvent être tenus de contribuer au paiement des dettes sociales sur leur patrimoine personnel, dans les conditions prévues par la loi.
Une responsabilité indéfinie des associés
La responsabilité des associés d’une SCI est indéfinie, mais elle n’est pas solidaire. Concrètement, un créancier de la société doit d’abord poursuivre celle-ci avant de pouvoir se retourner contre les associés.
Chaque associé peut alors être tenu de répondre des dettes sociales à proportion de sa part dans le capital. La SCI ne constitue donc pas une protection absolue du patrimoine personnel des associés.
Des formalités et des coûts à prévoir
Créer une SCI demande davantage de démarches qu’un simple achat en indivision : rédaction des statuts, réalisation des apports, publication d’une annonce légale, déclaration des bénéficiaires effectifs et immatriculation.
Le fonctionnement de la société entraîne également des obligations dans le temps, notamment la tenue des assemblées et l’approbation des comptes selon les règles applicables. À cela peuvent s’ajouter des frais de gestion ou de comptabilité selon le fonctionnement choisi.
