La société civile immobilière (SCI) est, comme son nom l’indique, une société civile, par opposition aux sociétés commerciales. Contrairement à ces dernières, elle n’est en principe pas soumise à l’obligation de tenir une comptabilité. Néanmoins, comme nous allons le voir dans cet article, il existe des exceptions à cette règle, et les SCI se voient dans certains cas contraintes de tenir une comptabilité d’engagement complète. De plus, la tenue d’une comptabilité simplifiée peut se révéler utile pour la bonne gestion de la SCI, même en l’absence d’obligation légale. Pour y voir plus clair, faisons le point sur tous les aspects de la comptabilité des SCI.
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Qu’est-ce qu’une SCI ?
La SCI, ou société civile immobilière, est une structure juridique créée par au moins deux associés dans le but de gérer et/ou d’acquérir des biens immobiliers. Le patrimoine immobilier appartient à la SCI, et les associés se voient attribuer des parts sociales proportionnelles à leur apport.
Le statut juridique de la SCI se caractérise par :
- un objet qui doit impérativement être civil (et non commercial),
- la présence de plusieurs associés à la responsabilité illimitée,
- un capital social au montant libre (1€ minimum),
- la présence d’un ou plusieurs gérant(s), qui peu(ven)t être associés ou non,
- une imposition de principe à l’IR (impôt sur le revenu) avec une option possible, et non révocable, pour l’IS (impôt sur les sociétés).
La SCI présente différents avantages, notamment :
- une alternative au régime de l’indivision favorisant la protection des biens dans le cadre d’une succession,
- des dettes, charges et bénéfices répartis entre les associés au prorata de leurs parts,
- une transmission facilitée du patrimoine.
Faut-il tenir une comptabilité en SCI ?
En tant que société civile, la SCI n’est pas soumise à l’obligation de tenir et déposer des comptes annuels comme une société commerciale. Elle n’est pas tenue d’établir un bilan comptable, un compte de résultat et une annexe.
Pour autant, la SCI a tout intérêt à ne pas faire l’impasse sur un suivi comptable régulier. En effet, elle est soumise à plusieurs obligations pour lesquelles la tenue d’une comptabilité est recommandée, voire indispensable :
- Le gérant doit chaque année rendre compte de sa gestion en présentant un rapport à faire approuver en assemblée générale ;
- Le gérant doit déclarer annuellement le résultat de la SCI à l’administration : déclarations 2065 et 2033 pour les SCI soumises à l’IS, déclaration 2072 pour celles assujetties à l’IR. Le résultat doit pouvoir être justifié en cas de contrôle fiscal ;
- Les associés de la SCI doivent faire figurer dans leur déclaration 2042 et l’annexe 2044 les revenus issus de la SCI si celle-ci est soumise à l’IR.
Pour remplir ces obligations vis-à-vis des associés, de l’administration ou des tiers, tenir a minima une comptabilité de trésorerie se révèle crucial.
💡 Bon à savoir : en l’absence de pièces comptables justifiant de son activité, cette dernière est considérée fictive et l’administration peut dissoudre la SCI. Un suivi comptable incomplet peut également engager la responsabilité du gérant vis-à-vis des tiers en cas de cessation de paiement.
La comptabilité des SCI en pratique
A minima : une comptabilité de trésorerie
Comme nous l’avons vu, bien qu’il n’existe en principe pas d’obligation légale en la matière, une SCI a tout intérêt à tenir une comptabilité. En l’absence de disposition légale ou statutaire particulière, les modalités de la comptabilité de la SCI sont libres. Elles doivent toutefois respecter quelques contraintes, telles que la durée de 12 mois fixée pour un exercice.
La solution la plus simple est la comptabilité de trésorerie, qui consiste à enregistrer de manière chronologique les recettes et les dépenses, c’est-à-dire les entrées et sorties d’argent effectives.
En pratique, la comptabilité de la SCI prend alors la forme d’un livre-journal sous forme papier ou électronique. Celui-ci doit être conservé pendant 6 ans après la dernière opération enregistrée. Les justificatifs de chaque opération doivent par ailleurs être enregistrés et archivés.
Dans certains cas : une comptabilité d’engagement
Dans certains cas, les SCI ont l’obligation de tenir une comptabilité d’engagement (dite aussi comptabilité en partie double). Cela signifie qu’elles ne se contentent pas d’enregistrer les entrées et sorties d’argent effectives, mais aussi les dettes et créances à date d’émission. La comptabilité d’engagement suit par ailleurs le plan comptable : chaque opération est enregistrée dans un compte correspondant à sa nature.
Cette obligation concerne :
- toutes les SCI soumises à l’IS,
- ainsi que les SCI soumises à l’IR dans le cas où :
- elles sont assujetties à la TVA,
- l’un des associés est assujetti à l’IS ou soumis au régime d’imposition des BIC,
- deux des trois seuils suivants sont dépassés : plus de 50 salariés en CDI, un CA supérieur à 3,1 millions d’euros, un bilan supérieur à 1,55 million d’euros.
💡 Bon à savoir : les statuts de la SCI peuvent également stipuler qu’elle devra tenir une comptabilité d’engagement quelles que soient ses caractéristiques.
En pratique, le gérant de la SCI doit alors :
- tenir à jour le livre-journal, le grand livre (qui répertorie les opérations de débit et de crédit par numéro de compte), et les autres journaux comptables (banque, achats, ventes, opérations diverses…),
- établir un inventaire annuel,
- établir la balance des comptes,
- établir des comptes annuels composés du bilan, du compte de résultat et d’une annexe.
La tenue d’une comptabilité d’engagement, nettement plus complexe qu’une comptabilité de trésorerie, nécessite d’avoir de bonnes connaissances comptables ou de se faire accompagner. Nous y reviendrons à la fin de cet article. Ce type de comptabilité peut toutefois se révéler utile même lorsqu’il n’est pas obligatoire, pour une meilleure vision d’ensemble de l’activité et des finances de la SCI.
Quid de la comptabilité des SCI familiales ?
D’un point de vue légal et comptable, une SCI familiale fonctionne exactement comme une SCI “classique”. Les obligations comptables de ces SCI sont donc les mêmes. Le caractère familial de la SCI ne doit pas encourager les associés et le gérant à manquer de rigueur dans sa gestion administrative.
Quelles sont les obligations fiscales et déclaratives des SCI ?
La fiscalité d’une SCI conditionne ses obligations. Les déclarations qu’une SCI doit remplir chaque année dépendent de son régime d’imposition : IR ou IS. Pour rappel, une SCI est par défaut assujettie à l’IR, mais peut faire le choix (non révocable) d’opter pour l’IS.
SCI à l’IR : déclarations 2072, 2042 et 2044
Déclarer le résultat d’une SCI avec le formulaire 2072
La déclaration des SCI non soumises à l’IS (2072) permet de déclarer les revenus de l’ensemble des propriétés bâties et non bâties de la SCI. Elle doit être transmise à l’administration chaque année avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Il en existe deux versions : C (complète) ou S (simplifiée), qui sont accompagnées d’annexes.
Déclarer les revenus des associés d’une SCI avec le formulaire 2042 et l’annexe 2044
Lorsqu’une SCI est assujettie à l’IR, ses revenus sont répercutés directement sur la déclaration annuelle de revenus des associés (2042). Dans la section “Revenus fonciers”, chaque associé doit reporter sa part de bénéfice ou de déficit issu de la gestion de la SCI. L’annexe 2044 doit être jointe dès lors que tous associés sont des personnes physiques. La déclaration de revenus est à soumettre entre mai et juin, selon le calendrier de l’année concernée pour le département de résidence de l’associé.
SCI à l’IS : déclarations 2065 et 2033
Dans le cadre de la comptabilité d’une SCI à l’IS, il faut déclarer son résultat via la déclaration 2065 et son annexe 2033. Celles-ci doivent être transmises à l’administration chaque année avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai.
Comment gérer la comptabilité d’une SCI ?
Selon ses obligations comptables et le degré de complexité de son activité, la SCI pourra recourir à différentes solutions pour tenir sa comptabilité :
- utiliser un logiciel gratuit basique comme Excel,
- utiliser un logiciel comptable professionnel,
- faire appel à un expert-comptable.
Tenir la comptabilité de la SCI sur Excel
Un simple document Excel peut suffire à tenir la comptabilité de trésorerie d’une SCI. Des modèles et tutoriels sont disponibles sur le web pour créer un document permettant de lister chronologiquement les encaissements et décaissements. Il est à noter que cette solution basique ne convient pas pour tenir une comptabilité d’engagement, plus complète, et expose à un risque d’erreur de saisie.
Utiliser un logiciel comptable comme Indy
Une autre option consiste à utiliser un logiciel spécialisé permettant d’effectuer la comptabilité de la SCI en ligne. Avec Indy, par exemple, vous bénéficiez à la fois d’outils adaptés et d’un accompagnement. La saisie des opérations est automatisée et l’enregistrement des justificatifs est facilité. Vous recevez des alertes concernant les échéances déclaratives et remplissez et transmettez vos déclarations en quelques clics. Le tout, pour un coût nettement inférieur à celui d’un expert-comptable.
Faire appel à un expert-comptable
Dernière solution : se tourner vers l’expertise d’un professionnel. Cette solution permet de bénéficier d’un accompagnement sur mesure et de déléguer certaines tâches, en particulier lorsque la comptabilité de la SCI s’avère complexe. Elle représente cependant un coût important, et ne dispense pas le gérant de passer du temps à collecter les justificatifs.
En conclusion, malgré le silence juridique sur le sujet, la tenue d’une comptabilité est en pratique une nécessité pour les SCI. Dans le cas de la comptabilité d’une SCI soumise à l’IR, on pourra dans la majorité des cas se contenter d’une comptabilité de trésorerie, à effectuer sur Excel ou sur un logiciel comptable plus poussé. Lorsqu’elle est assujettie à l’IS et dans certaines situations particulières, elle devra en revanche tenir une comptabilité d’engagement plus complète. Pour gérer la comptabilité de la SCI, il est alors possible de souscrire à un logiciel comptable comme Indy, qui permet de remplir toutes les obligations comptables et déclaratives.
