Cumul entreprise individuelle et LMNP : est-ce possible et comment ça marche ?

En tant qu’entrepreneur, vous cherchez souvent à diversifier vos revenus. Ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier vous protège en cas de déclin d’une de vos activités. Dans ce cadre, le cumul de votre entreprise individuelle avec de la LMNP peut sembler intéressant. Mais est-ce légalement possible ? Quels sont les points de vigilance à prendre en compte ? Existe-t-il des avantages fiscaux à un tel cumul ? On répond à toutes ces questions au travers de cet article.

Peut-on cumuler une entreprise individuelle et le statut LMNP ?

Vous pouvez tout à fait mener de front vos investissements en LMNP avec une activité professionnelle exercée en entreprise individuelle. En réalité, c’est même une situation assez courante.

Entreprise individuelle et LMNP : de quoi parle-t-on ?

Avant toute chose, il est important de définir les notions de LMNP et d’entreprise individuelle.

L’entreprise individuelle (EI) est un statut juridique adapté à l’exercice d’une activité professionnelle non salariée en votre nom propre. Contrairement à une société, vous vous lancez sans avoir à créer une personnalité juridique distincte.

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut fiscal qui vous permet de louer vos biens immobiliers en profitant d’une imposition relativement favorable. Parmi les formes les plus adaptées à cette activité, on retrouve l’EI et l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL).

Une seule entreprise individuelle, mais deux activités distinctes

L’EI est donc directement liée à la personnalité juridique de l’entrepreneur, ce qui a une conséquence majeure : une même personne ne peut exploiter qu’une seule EI.

En revanche, rien ne vous empêche d’exercer plusieurs activités au sein de cette structure, même si elles n’ont aucun lien entre elles. Une EI peut ainsi héberger à la fois vos locations meublées et votre activité professionnelle principale ou accessoire.

Dans quels cas ce cumul est-il courant ?

Le cumul LMNP et entreprise individuelle n’est pas rare pour les personnes qui exercent une activité professionnelle à titre indépendant et veulent diversifier leurs revenus grâce à l’investissement immobilier locatif. La LMNP peut être créée avant ou après son lancement et peut représenter une part principale ou complémentaire des revenus de l’entrepreneur.

Comment sont calculés les seuils en cas de cumul ?

Un cumul d’activités requiert une vigilance accrue quant au franchissement des seuils de revenus. En effet, le statut de LMNP implique de ne pas dépasser certains plafonds de recettes locatives, tandis que la micro-entreprise restreint votre chiffre d’affaires.

Les seuils du statut LMNP

Votre activité de location meublée doit respecter certaines conditions pour bénéficier du statut LMNP, et ne pas risquer une requalification en loueur de meublés professionnel (LMP).

• Vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an ;
• Elles ne représentent pas plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.

Les seuils de la micro-entreprise

Ces seuils vous concernent uniquement si vous bénéficiez du régime de la micro-entreprise. Ce statut fiscal implique de ne pas dépasser certains plafonds de chiffre d’affaires, qui varient en fonction de la nature de l’activité exercée.

• 203 100 € pour les activités commerciales et d’hébergement, hors location de meublés de tourisme ;
• 83 600 € pour les prestations de services, les activités libérales, la location de meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes ;
• 15 000 € pour la location de meublés de tourisme non classés.

En cas de cumul d’activités soumis à des seuils distincts au sein de votre EI, vous devez réunir deux conditions pour conserver le bénéfice du régime micro.

• Les chiffres d’affaires respectifs de chaque activité ne dépassent pas les seuils qui lui sont propres ;
• Vos recettes globales restent inférieures au plus élevé des plafonds auxquels vous êtes soumis.

Le franchissement de ces seuils pendant 2 années consécutives entraîne le passage automatique à un régime réel d’imposition, à partir du 1er janvier de l’année suivante.

Quelles démarches sont nécessaires pour déclarer les deux activités ?

L’exercice simultané de deux activités implique certaines déclarations.

L’immatriculation et l’ajout d’activité sur le guichet unique

Au lancement de votre première activité, vous avez en principe dû vous immatriculer auprès de l’administration. L’ajout d’une seconde activité implique une nouvelle déclaration. Pour ce faire, rendez-vous sur le guichet unique (🔎 ici), une plateforme en ligne tenue par l’Institut national de la propriété industrielle (INPI).

Les obligations déclaratives spécifiques à chaque activité

Les obligations liées à la fiscalité d’une LMNP et à celle d’une entreprise commerciale, artisanale ou libérale peuvent varier. Pour être plus précis, tout dépend du régime d’imposition que vous retenez pour chaque activité.

• Au micro-fiscal, il vous suffit de renseigner vos revenus sur l’annexe 2042-C-Pro ;
• Au régime réel, vous devez établir une déclaration 2031-SD si vous relevez des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ou 2035-SD si votre activité dépend des bénéfices non commerciaux (BNC).

Quels sont les avantages de ce cumul ?

Le cumul de votre entreprise individuelle avec une LMNP peut présenter plusieurs avantages, notamment en termes de diversification de revenus et d’optimisation fiscale.

Simplifier votre gestion et réduire vos coûts

L’entreprise individuelle vous permet de commencer votre activité après une simple déclaration sur le guichet unique. Vous n’avez pas besoin de rédiger de statuts ni de déposer de capital social, contrairement à une société.

Cumuler votre activité non salariée avec la LMNP sous ce statut facilite ainsi votre gestion administrative à votre lancement, mais aussi plus tard. Vous ne devez pas établir de procès-verbaux pour approuver vos comptes annuels ou pour vous verser une rémunération, par exemple.

Diversifier ses revenus tout en optimisant sa fiscalité

Le monde des affaires évolue rapidement, au gré des avancées technologiques, des changements sociétaux et des tendances. Certaines activités sont par ailleurs très dépendantes de la conjoncture économique ou du coût des matières premières.

Dans ce contexte, diversifier vos sources de revenus peut vous permettre d’envisager plus sereinement une période de creux ou un déclin plus durable qui toucherait votre activité principale. À ce titre, la LMNP est intéressante puisque le logement est un besoin primaire. Il est donc peu sujet à la conjoncture et complètement déconnecté des effets de mode.

Vous pouvez par ailleurs optimiser votre imposition en retenant le régime réel ou le micro-fiscal pour l’une ou l’autre de vos activités (à condition de respecter les seuils du régime micro). Pour choisir des régimes d’imposition différents, vous devez néanmoins sortir une de vos activités de votre entreprise individuelle en créant une société qui va l’héberger. Vous pouvez par exemple constituer :

• Une société civile immobilière (SCI) ;
• Une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL) ;
• Une société par actions simplifiées unipersonnelle (SASU).

Cas pratique : EI + LMNP avec deux régimes distincts

Pour bien comprendre la façon dont votre cumul d’activités peut permettre d’optimiser votre fiscalité, prenons un exemple pratique.

Victor exerce la profession de graphiste freelance en tant que micro-entrepreneur, pour un chiffre d’affaires annuel HT de 55 000 €. Il supporte par ailleurs très peu de dépenses. En parallèle, il détient un appartement qu’il propose en location meublée (LMNP) par l’intermédiaire d’une SASU, et qui lui procure des loyers annuels de 10 000 €. Son bien engendre dans le même temps 13 000 € de charges (dotations aux amortissements incluses).

Pour Victor, le cumul entreprise individuelle et LMNP est intéressant, puisqu’il lui permet de profiter des avantages suivants.

• Le régime réel pour sa LMNP : le montant de ses charges dépassant celui de ses revenus locatifs, il ne paie aucun impôt pour cette activité ;
• Le micro-fiscal pour le graphisme : il profite de l’abattement forfaitaire de 34 % pour les professions libérales. Autrement dit, il peut déduire 34 % de charges, alors même que son entreprise génère très peu de dépenses.

Quels sont les pièges à éviter en cas de cumul ?

Avant de vous lancer dans un cumul entreprise individuelle / LMNP, vous devez avoir conscience des pièges et des risques liés à cette double activité.

Bien distinguer les revenus et les charges de chaque activité

Vous devez tenir une comptabilité séparée pour vos deux activités. Vous devez pouvoir identifier facilement le montant des recettes et des charges propres à chacune. De cette manière, vous pouvez :

• contrôler le respect des plafonds de chiffre d’affaires auxquels vous êtes soumis ;
• effectuer les déclarations fiscales requises pour chaque activité ;
• suivre la rentabilité de vos différentes activités.

Le risque de requalification en LMP

Le statut de LMNP est soumis à certains plafonds de recettes, comme nous l’avons déjà évoqué. Si vous les franchissez, vous devenez loueur de meublés professionnel (LMP), ce qui implique des différences en matière de report des déficits fiscaux et de taxation des plus-values à la revente.

Une séparation claire de vos revenus locatifs est donc essentielle si vous voulez conserver le régime fiscal de la LMNP. Toute confusion est susceptible de conduire à un redressement, qui peut engendrer des rappels d’impôt et des pénalités.

Quels sont les points de vigilance comptables à anticiper ?

Le cumul de vos opérations locatives avec une activité professionnelle non salariée implique certains points de vigilance pour la comptabilité de votre LMNP.

• Séparer les flux de vos différentes activités, en tenant une comptabilité distincte pour chacune ;
• Conserver et classer vos justificatifs de recettes et de dépenses ;
• Suivre le chiffre d’affaires de chaque activité pour anticiper les franchissements de seuils (micro-entreprise, franchise de TVA, LMP, etc.) ;
• Respecter les obligations fiscales propres à chaque statut.

Vous avez des questions sur le cumul entreprise individuelle / LMNP ? Nos experts vous répondent dans la section commentaires de cet article.