Charges déductibles en investissement locatif : la liste complète

Entre les mensualités de crédit, les travaux et les frais de gestion, les loyers encaissés ne correspondent pas toujours à ce que votre logement vous rapporte réellement. Certaines charges d’investissement locatif peuvent cependant réduire vos revenus imposables. Encore faut-il identifier les charges déductibles en question, choisir le régime fiscal adapté et appliquer les bonnes règles. Location nue ou meublée, déduction immédiate ou amortissement, justificatifs et déclaration : faisons le point pour calculer votre résultat sans oublier de dépenses ni déduire des sommes non autorisées.

Qu’est-ce qu’une charge déductible en investissement locatif ?

Définition

Une charge déductible est une dépense que vous pouvez retrancher de vos recettes pour calculer votre revenu imposable. Son traitement dépend notamment de la nature de la location :

• La fiscalité du LMNP (meublé) relève des bénéfices industriels et commerciaux – BIC ;
• La location nue relève des revenus fonciers.

La déduction diminue votre base imposable : elle ne correspond pas à un remboursement de la dépense par l’administration. Par exemple, avec 12 000 € de loyers et 4 000 € de charges déductibles, votre résultat atteint 8 000 €, avant tout autre retraitement éventuel.

Pour être admise, la dépense doit :

• Être engagée dans l’intérêt de la location ;
• Respecter les conditions fiscales propres à votre régime ;
• Être justifiée par une facture ou une pièce probante.

Les frais personnels restent donc exclus, même lorsqu’ils sont réglés depuis le compte dédié au logement.

Charge déductible et amortissement : quelle différence ?

Une dépense courante, comme une prime d’assurance ou une facture d’électricité, peut être déduite du résultat de la période concernée.

À l’inverse, l’achat d’un équipement durable (cuisine, mobilier, toiture…) peut nécessiter une inscription à l’actif : son coût est alors réparti dans le temps par l’amortissement.

D’ailleurs, l’amortissement constitue lui-même une charge comptable. Il traduit l’utilisation du bien sur plusieurs années, sans nouvelle sortie d’argent annuelle. Un meuble amorti sur cinq ans ne sera donc pas déduit intégralement l’année de son achat.

Régime micro : un abattement à la place des charges réelles

Au régime micro, vos charges sont prises en compte au moyen d’un abattement forfaitaire appliqué à vos recettes. Vous ne pouvez donc déduire aucune dépense supplémentaire, même si vos frais réels dépassent le montant de cet abattement.

Le plafond d’accès au régime et le taux d’abattement varient selon le type de location :

Des conditions particulières et des exclusions s’appliquent toutefois. En micro-BIC, l’éligibilité dépend notamment des recettes des années précédentes : un premier dépassement du plafond n’entraîne donc pas systématiquement le passage au réel.

Pour comparer les deux régimes, estimez vos charges déductibles sur plusieurs années, en intégrant les éventuels frais comptables et, en meublé, les amortissements déductibles. Vous éviterez ainsi de fonder votre choix sur une seule année marquée par une rénovation importante !

La liste des charges déductibles en investissement locatif 

Le principe général de déduction des charges est posé par l’article 13 du Code général des impôts. Les dépenses admises et leurs modalités de déduction dépendent ensuite de la catégorie de revenus et du régime d’imposition.

Frais de gestion, d’administration et honoraires

Les dépenses engagées pour gérer le logement peuvent notamment comprendre :

• Les honoraires de gestion locative et de recherche de locataire ;
• Les frais de rédaction du bail ou d’état des lieux supportés par le bailleur ;
• Les honoraires comptables liés à la location ;
• Les frais de procédure concernant un litige locatif ;
• La rémunération d’un gardien, pour la part qui reste à votre charge.

En BIC réel, les frais liés à l’activité s’apprécient selon les règles professionnelles. Par exemple, une dépense mixte doit être ventilée : seule la part locative justifiée peut être retenue.

Avec Indy, vous pouvez répartir une transaction entre plusieurs catégories pour distinguer les parts personnelle et locative. L’application simplifie aussi la gestion de votre comptabilité LMNP, de la synchronisation bancaire à la préparation et à la télétransmission de vos déclarations fiscales.

Charges spécifiques à la location nue

En location nue, vous pouvez aussi déduire :

• Les indemnités d’éviction ou de relogement versées à un locataire pour relouer le logement dans de meilleures conditions ou y réaliser des travaux ;
• Les charges récupérables que vous avez supportées pour le compte du locataire et qui ne vous ont pas été remboursées au 31 décembre de l’année de son départ.

Charges spécifiques à la location meublée

Avec un investissement en LMNP au réel, les dépenses engagées pour l’exploitation sont déductibles dès lors qu’elles sont justifiées et liées à la location. Selon votre mode de gestion, il peut par exemple s’agir :

• Des frais de ménage, de blanchisserie et de conciergerie ;
• Des commissions prélevées par les plateformes de réservation ;
• Du linge, de la vaisselle et des produits d’accueil ;
• Des abonnements que vous prenez en charge : électricité, eau, internet ;
• Des frais bancaires du compte dédié à la location.

Charges de copropriété : attention à la régularisation

En location nue, les provisions pour charges de copropriété sont déduites l’année de leur versement au syndic. L’année suivante, après approbation des comptes, vous devez réintégrer les sommes correspondant aux charges non déductibles, aux charges récupérables sur le locataire et à l’éventuel solde positif. Les appels de fonds ne constituent donc pas tous des charges définitivement déductibles.

Ne déduisez pas une seconde fois les honoraires de syndic ou les travaux déjà compris dans les provisions. Le décompte annuel du syndic permet d’identifier leur traitement.

En LMNP au réel, les dépenses sont comptabilisées selon leur nature, et les travaux immobilisables suivent quant à eux les règles d’amortissement.

Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration

En location nue : quels travaux sont déductibles ?

Au régime réel, les travaux réalisés dans un logement loué nu peuvent être déduits lorsqu’ils relèvent de l’une de ces trois catégories :

• L’entretien, qui maintient le logement en bon état ;
• La réparation, qui remet en état un élément défectueux ou vétuste, comme une installation électrique ;
• L’amélioration, qui apporte un confort supplémentaire sans modifier la structure du logement, par exemple l’installation d’un équipement sanitaire.

À l’inverse, les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers comme dépenses de travaux. Une rénovation lourde peut ainsi être assimilée à une reconstruction selon son ampleur, même sans augmentation de surface.

Deux situations particulières méritent également votre attention :

• Les réparations normalement à la charge du locataire peuvent être déductibles pour le propriétaire dans certains cas, notamment lorsqu’elles résultent de la vétusté ou sont réalisées pour faciliter la relocation, sous conditions ;
• Les travaux que vous réalisez vous-même permettent de déduire les matériaux achetés, sur justificatifs, si les travaux sont éligibles. Votre propre main-d’œuvre ne peut pas être déduite.

En location meublée : déduction immédiate ou amortissement ?

En location meublée au réel, comme expliqué plus haut, le traitement dépend de la nature des travaux. Une réparation courante peut être déduite immédiatement, tandis qu’une rénovation augmentant durablement la valeur du bien peut devoir être immobilisée, puis amortie sur plusieurs années. Finalement, le montant de la facture ne suffit pas à déterminer le traitement applicable.

Les primes d’assurance

Les primes d’assurance liées au logement loué peuvent être déduites au réel :

• Assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
• Garantie loyers impayés (GLI) ;
• Responsabilité civile du bailleur ;
• Couverture contre l’incendie et les dégâts des eaux.

La taxe foncière, CFE et taxe d’habitation

Vous pouvez déduire la taxe foncière ainsi que les frais de gestion fiscale qui figurent sur l’avis d’imposition. Retirez toutefois la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) en location nue, puisque vous la récupérez auprès du locataire.

En location meublée, la cotisation foncière des entreprises (CFE) est également déductible. La location nue n’est pas concernée.

La taxe d’habitation en location meublée ne s’applique plus lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire. Elle peut en revanche rester due pour une résidence secondaire, notamment lorsque vous vous réservez la jouissance du logement une partie de l’année.

Intérêts d’emprunt et frais de financement

Au réel, les intérêts du crédit affecté à l’acquisition ou aux travaux du logement loué peuvent être déduits. En revanche, le remboursement du capital n’est jamais une charge déductible. Il rembourse une dette et participe à la constitution de votre patrimoine.

Votre tableau d’amortissement bancaire distingue ces montants. Ne le confondez pas avec le plan d’amortissement comptable du logement : le premier décrit le remboursement du prêt, le second la répartition du coût d’un actif.

Frais d’acquisition et mobilier : un traitement spécifique

En location nue, les frais de notaire, droits de mutation et frais d’agence liés à l’achat ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Vous pourrez en revanche les ajouter au prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value, pour leur montant réel ou au forfait de 7,5 %. Les intérêts de l’emprunt qui finance ces frais restent, eux, déductibles.

En LMNP au réel, les frais d’acquisition peuvent, selon l’option comptable applicable, être comptabilisés en charges ou intégrés au coût de l’immobilisation. Cette décision doit rester cohérente dans votre comptabilité.

Déficits et amortissements : quelles limites à la déduction ?

Location nue : comment utiliser le déficit foncier ?

Lorsque vos charges déductibles dépassent vos recettes, un déficit foncier peut apparaître. Son utilisation dépend de l’origine des dépenses :

• La fraction provenant des charges autres que les intérêts d’emprunt peut réduire votre revenu global dans la limite habituelle de 10 700 € par an ;
• La fraction liée aux intérêts d’emprunt et l’excédent sont reportables sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Pour conserver le bénéfice de l’imputation sur votre revenu global, vous devez en principe maintenir le logement en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante.

LMNP : distinguer déficit et amortissements non déduits

En location meublée non professionnelle (LMNP), le déficit résultant des charges s’impute uniquement sur les bénéfices de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes. Il ne peut pas réduire vos autres revenus, comme votre salaire.

L’amortissement obéit à une autre règle : il ne peut ni créer ni aggraver un déficit. Sa déduction est limitée au montant des recettes diminué des autres charges.

Par exemple, avec 12 000 € de recettes, 8 000 € de charges et 5 000 € d’amortissements comptabilisés, vous pouvez déduire seulement 4 000 € d’amortissements cette année. Les 1 000 € restants sont reportés.

À la revente : anticiper l’effet des amortissements

Les avantages fiscaux de la location meublée doivent s’apprécier sur toute la durée de l’investissement.

Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits augmentent en principe la plus-value imposable, sous réserve d’exceptions légales. Une économie d’impôt sur les loyers peut donc avoir une contrepartie à la revente. Les possibilités d’exonération de plus-value immobilière restent à examiner selon votre situation.

Comment déclarer vos charges déductibles ?

Rattacher chaque dépense à la bonne période

En revenus fonciers, les charges sont en principe retenues l’année de leur paiement. Par exemple, une facture de réparation datée de décembre 2026 mais payée en janvier 2027 sera déduite des revenus de 2027.

En BIC réel, le rattachement dépend de l’exercice auquel la charge se rapporte, selon les règles comptables applicables. La seule date du débit bancaire ne suffit donc pas toujours.

Remplir les formulaires adaptés

Au micro, vous déclarez vos recettes sans retirer vous-même l’abattement. Au réel, vous calculez d’abord votre résultat selon les rubriques prévues.

L’administration détaille les obligations et les conditions de déduction dans sa présentation des régimes d’imposition des locations meublées.

Conserver les justificatifs nécessaires

Réunissez les documents suivants :

• Factures détaillées ;
• Preuves de paiement ;
• Contrats d’assurance ;
• Avis de taxe foncière ;
• Décomptes de copropriété ;
• Documents bancaires ;
• Tableaux d’amortissement.

Classez-les ensuite par logement, par année et par catégorie. Une facture doit ainsi permettre d’identifier la prestation et son lien avec le bien loué (un relevé bancaire seul ne détaille pas la nature d’une rénovation).

En LMNP au réel, conservez les pièces comptables pendant dix ans. Gardez plus longtemps les actes d’acquisition et les documents utiles au suivi des amortissements ou au calcul d’une future plus-value.

Ce suivi permet de vérifier les charges de votre investissement locatif et de mesurer sa rentabilité réelle : une dépense déductible reste une dépense à financer.

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