Bail, fiscalité, loyers : notre tableau comparatif location meublée et vide

Vous investissez dans l’immobilier locatif et hésitez entre location vide et location meublée ? Bail, loyer, fiscalité, gestion et revente : chaque formule a ses avantages et ses contraintes. Notre tableau comparatif résume les principales différences, puis une simulation chiffrée compare les revenus après impôts. De quoi choisir la solution la plus adaptée à votre logement, à vos objectifs de rentabilité et au temps que vous voulez consacrer à la gestion.

Location meublée et location vide : toutes les différences en un tableau

Lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, la location vide et la location meublée sont toutes deux encadrées par la loi du 6 juillet 1989 (ici). Les vraies différences se jouent sur le bail et sur la fiscalité de l’investissement locatif, la location meublée obéissant à ses propres règles détaillées dans notre rubrique sur la fiscalité de la location meublée.

Bail et gestion : le meublé joue la carte de la souplesse

Durée du bail et congé

Le bail vide dure 3 ans minimum (6 ans si le bailleur est une société), contre 1 an en meublé. Dans les deux cas, le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’échéance, pour reprendre le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Le locataire, lui, peut partir à tout moment avec un préavis de 1 mois en meublé et, en principe, 3 mois en vide.

Dépôt de garantie, charges et mobilier

La location meublée offre davantage de souplesse sur certains points. Le propriétaire peut demander jusqu’à 2 mois de loyer hors charges en dépôt de garantie, contre 1 mois pour une location vide. Pour les charges, il peut opter pour un forfait ou des provisions avec régularisation annuelle. En location vide, les charges sont généralement réglées par provisions.

Autre différence : le bail mobilité, d’une durée de 1 à 10 mois et sans dépôt de garantie, est réservé à certains locataires en situation temporaire, comme les étudiants en formation, les personnes en stage ou celles en mission professionnelle. Il n’est pas possible de l’utiliser pour une location vide classique.

En contrepartie, le logement meublé doit comporter un équipement minimal défini par décret, notamment :

• une literie avec couette ou couverture ;
• des dispositifs d’occultation des fenêtres dans les chambres ;
• des plaques de cuisson, un four ou un micro-ondes et un réfrigérateur avec compartiment de congélation adapté ;
• de la vaisselle et des ustensiles de cuisine ;
• une table, des sièges, des étagères de rangement et des luminaires ;
• du matériel d’entretien ménager adapté au logement.

En location vide, le propriétaire n’a pas à fournir ces meubles, mais le logement doit respecter les critères de décence.

Enfin, les deux types de location sont soumis à de nombreuses règles communes, notamment en matière de diagnostics, de décence du logement et de procédures en cas d’impayés. D’autres règles, comme l’encadrement des loyers ou les restrictions liées au DPE, dépendent notamment de la localisation du bien et de la réglementation applicable.

Fiscalité : là où tout se joue

Location vide : micro-foncier ou réel

Jusqu’à 15 000 € de loyers par an, le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles (intérêts, taxe foncière, travaux…). Si elles dépassent les loyers, le déficit foncier s’impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Le bien ne peut pas être amorti, sauf sous le nouveau statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) créé par la loi de finances 2026, qui suppose notamment un engagement de location de 9 ans et des loyers plafonnés.

Location meublée : micro-BIC ou réel

Pour les revenus 2026, déclarés au printemps 2027, le régime micro-BIC s’applique aux loueurs en meublé dont les recettes annuelles ne dépassent pas 83 600 €. Ce plafond concerne la location meublée longue durée, les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes. Le fisc applique alors un abattement forfaitaire de 50 %, censé couvrir l’ensemble de vos charges : seule la moitié de vos loyers est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Ce seuil a été revalorisé par rapport aux revenus 2025, pour lesquels le plafond était fixé à 77 700 €, avec le même abattement de 50 %. Concrètement, un propriétaire qui encaisse 80 000 € de loyers en 2026 reste éligible au micro-BIC, alors qu’il en aurait été exclu avec les règles applicables en 2025.

Les meublés de tourisme non classés sont nettement moins bien traités depuis la réforme issue de la loi Le Meur. Leur plafond est limité à 15 000 € de recettes et l’abattement tombe à 30 %. Résultat : 70 % des loyers perçus sont imposables, contre 50 % pour un meublé classé ou une location longue durée.

Au régime réel, vous déduisez vos charges mais aussi l’amortissement du bâti et du mobilier. Il ne peut pas créer de déficit, mais l’excédent se reporte sans limite. Dans de nombreux cas, le bénéfice imposable est ainsi neutralisé pendant plusieurs années : c’est le principal avantage fiscal du statut LMNP.

Prélèvements sociaux et taxes locales

Depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, les bénéfices LMNP supportent 18,6 % de prélèvements sociaux, dès les revenus 2025. La location vide reste à 17,2 %, tout comme la plus-value à la revente, en vide comme en meublé : la hausse ne concerne pas les plus-values immobilières. Le meublé est aussi soumis à la Cotisation foncière des entreprises (les loueurs dont les recettes ne dépassent pas 5 000 € sont toutefois exonérés de la cotisation minimum) et, dans certains cas, à la taxe d’habitation en location meublée.

Simulation : combien rapporte chaque formule ?

Pour cette simulation, prenons un appartement acheté 200 000 €, dont 30 000 € de terrain, par un propriétaire imposé dans la tranche à 30 %. Les charges annuelles, intérêts d’emprunt compris, s’élèvent à 5 000 €. Loué vide, le logement rapporte 800 € par mois. Loué meublé, il rapporte 900 € par mois, moyennant 6 000 € de mobilier et 300 € d’entretien supplémentaire par an.

*Ce résultat n’est pas votre cash-flow réel. Il tient compte uniquement des charges retenues dans l’hypothèse : ni le capital remboursé chaque mois, ni l’achat initial du mobilier (6 000 € en meublé) ne sont déduits. Au réel LMNP, l’amortissement annuel (environ 6 500 €) dépasse le résultat de 5 500 €, qui devient donc non imposable.

Dans cette situation, le meublé au réel dégage environ 3 000 € de plus par an que le vide au réel. Un écart à relativiser : il faut financer le mobilier, accepter plus de rotation et de vacance locative, et une partie de l’économie sera reprise à la revente.

Revente : les amortissements LMNP rattrapés par la plus-value

Que le bien soit loué vide ou meublé en LMNP, la plus-value de revente relève du régime des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention réduisent ensuite la note, jusqu’à une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 à 6 % s’ajoute. Le détail figure dans notre article sur le taux de la plus-value immobilière.

Depuis le 15 février 2025, les deux régimes ne sont plus traités de la même façon. En LMNP, les amortissements déduits pendant la location viennent diminuer le prix d’achat retenu dans le calcul, ce qui gonfle d’autant la plus-value. On parle de réintégration des amortissements. Seuls y échappent les logements situés en résidences services étudiantes ou seniors, en EHPAD et autres établissements pour personnes âgées ou handicapées, ou en établissements de soins de longue durée.

Le meublé peut rester avantageux : les amortissements réduisent l’impôt chaque année, mais leur réintégration à la revente peut réduire cet avantage. C’est surtout le cas si vous revendez au bout de quelques années seulement. Dans ce cas, mieux vaut chiffrer les deux options avant de vous lancer. Pensez aussi à vérifier si votre vente peut bénéficier d’un cas d’exonération de la plus-value immobilière.

Location meublée ou vide : notre verdict

À loyer comparable, la location meublée au régime réel conserve le plus souvent l’avantage pendant la phase de location, grâce à l’amortissement. La location vide reprend l’avantage si vous privilégiez la stabilité, la simplicité ou si vous prévoyez d’importants travaux. Dans tous les cas, comparez la rentabilité après impôts, revente comprise, plutôt que le seul montant du loyer.

Des questions sur la location meublée ou vide ? Notre équipe vous répond dans les commentaires !