Passez à la facturation électronique avec Indy : 
- La durée de 25 ans est un plafond réglementaire : les banques ne peuvent en principe pas aller au-delà, sauf exception (27 ans avec différé) ;
- Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %, assurance emprunteur incluse ;
- En septembre 2026, les taux moyens sur 25 ans se situent entre 3,45 % et 3,60 % hors assurance.
Financer un investissement locatif par un prêt sur 25 ans permet de limiter ses mensualités et son effort d’épargne chaque mois. Cette durée longue augmente cependant le coût total du crédit et ne convient pas à tous les projets. Taux d’endettement, revenus locatifs, apport, rentabilité du bien : la banque analyse de nombreux critères avant d’accepter le financement. Voici tout ce que vous devez savoir !
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Pourquoi choisir un prêt sur 25 ans pour un investissement locatif ?
Contrairement à l’achat d’une résidence principale, un investissement en LMNP ou en location nue génère des revenus. L’objectif n’est donc pas nécessairement de rembourser le plus vite possible : il peut s’agir de construire un montage où les loyers absorbent une large part de la mensualité.
Des mensualités plus faibles pour préserver sa trésorerie
Plus la durée du prêt augmente, plus le remboursement du capital s’étale dans le temps. Pour une même somme empruntée, les mensualités d’un crédit sur 25 ans sont donc moins élevées que celles d’un prêt sur 15 ou 20 ans.
Prenons l’exemple d’un investisseur en LMNP qui emprunte 200 000 € (sur la base des taux moyens relevés en septembre 2026) :
| Durée | Taux (hors assurance) | Mensualité | Coût total des intérêts |
| 15 ans | 3,30 % | 1 410 € | 53 800 € |
| 20 ans | 3,45 % | 1 155 € | 77 100 € |
| 25 ans | 3,55 % | 1 007 € | 102 000 € |
Dans cet exemple, la mensualité baisse d’environ 148 € entre 20 et 25 ans. Sur un bien loué 750 € par mois, l’effort d’épargne mensuel passe de 400 € à 250 €.
Cette marge peut être nécessaire pour absorber les dépenses liées au modèle locatif : assurance propriétaire non occupant, travaux, fiscalité ou périodes sans locataire (l’un des principaux inconvénients de l’investissement locatif).
Un projet plus accessible et un effet de levier renforcé
L’autre face de la même pièce : à mensualité identique, une durée longue permet d’emprunter davantage.
Reprenons l’exemple. Avec un budget mensuel de 1 155 €, vous empruntez 200 000 € sur 20 ans. Sur 25 ans, ce même effort mensuel vous ouvre une capacité d’environ 229 000 €, soit près de 30 000 € de plus. Cela peut vous permettre de viser une plus grande surface, un meilleur emplacement…
Ce gain de capacité est aussi un gain de levier. On parle d’effet de levier pour décrire une situation où la dette augmente la rentabilité de l’apport.
Prenons l’exemple d’un bien acheté 150 000 € et générant un revenu net de charges de 7 500 € par an :
- avec un achat comptant, les 7 500 € représentent une rentabilité de 5 % du capital investi ;
- avec 30 000 € d’apport et 120 000 € empruntés à 3,65 %, les intérêts de la première année atteignent environ 4 380 €. Le gain après intérêts s’élève donc à 3 120 €, soit 10,4 % des 30 000 € investis.
Attention toutefois : le levier ne joue que si le rendement net de la location meublée ou nue dépasse le taux du crédit. En dessous, il se retourne contre vous (on parle parfois d’effet de massue).
25 ans, la durée maximale
Depuis la décision du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) applicable au 1er janvier 2022, les établissements bancaires ne peuvent en principe pas accorder de prêt sur plus de 25 ans.
💡 Bon à savoir : les banques peuvent déroger à ce critère et à celui du taux d’endettement maximal sur 20 % de leur production trimestrielle. Cependant, au moins 70 % de cette marge dérogatoire doit bénéficier aux acquisitions de résidences principales.
Néanmoins, lorsque l’entrée en jouissance du bien est décalée (VEFA, construction, travaux représentant au moins 10 % du coût total de l’opération), un différé maximal de deux ans peut s’ajouter aux 25 années d’amortissement. La durée totale du crédit peut ainsi atteindre 27 ans pour un projet de LMNP dans l’immobilier neuf, par exemple.
Quel taux pour un prêt sur 25 ans en investissement locatif ?
Les taux pratiqués en 2026 selon la durée
Après une longue période de stabilité, les taux nominaux sont repartis légèrement à la hausse à la rentrée 2026. Les baromètres des principaux courtiers convergent sur les fourchettes suivantes en septembre 2026 :
- 15 ans : entre 3,20 % et 3,45 % ;
- 20 ans : entre 3,40 % et 3,55 % ;
- 25 ans : entre 3,45 % et 3,60 %.
💡 Bon à savoir : les taux nominaux servent uniquement à calculer les intérêts. Pour comparer deux propositions, l’emprunteur doit surtout examiner le taux annuel effectif global (TAEG) qui inclut à la fois les intérêts, les frais de dossier, l’assurance obligatoire, les frais de garantie et, lorsqu’ils conditionnent l’obtention du crédit, les frais de courtage.
Ces moyennes demeurent indicatives. Le taux dépend de la durée du crédit, du profil de l’emprunteur, de son apport, de la qualité du bien et de la politique commerciale de chaque banque. Il évolue aussi avec les conditions de refinancement des établissements prêteurs.
Pourquoi les taux sont-ils souvent plus élevés que pour une résidence principale ?
Bien que cela ne soit pas systématique, le taux proposé pour un investissement locatif est souvent légèrement majoré par rapport à un achat de résidence principale (généralement +0,1 à +0,3 point).
Cela peut être lié :
- Aux risques liés notamment à la vacance locative et aux loyers impayés ;
- Aux charges liées au bien, qui impactent le reste à vivre de l’investisseur ;
- Au taux d’endettement, potentiellement plus conséquent pour un multipropriétaire.
Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt sur 25 ans ?
Le taux d’endettement maximal (35 %) et son calcul avec les revenus locatifs
Le taux d’endettement est le critère décisif. La règle est simple : la somme de vos mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, ne peut pas dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels.
💡 Bon à savoir : la marge dérogatoire des banques, applicable à 20 % de leur production trimestrielle, concerne aussi ce critère.
Entrent dans le calcul toutes vos mensualités de crédit immobilier, vos crédits à la consommation et leasings en cours, ainsi que les pensions alimentaires que vous versez.
Attention : contrairement à une idée répandue, on ne déduit pas les loyers du montant des mensualités. Les revenus locatifs prévisionnels s’ajoutent à vos revenus, après une décote couvrant la vacance et les charges. La plupart des banques retiennent 70 % du loyer brut pour ce calcul.
Vous percevez 3 500 € nets par mois. Le bien visé devrait générer 700 € de loyer, retenus à hauteur de 490 €. Vos revenus pris en compte s’élèvent donc à 3 990 €. Votre mensualité maximale, tous crédits confondus, est de 1 396 €.
Le reste à vivre
Le respect du seuil de 35 % ne garantit pas l’obtention du crédit. La banque examine aussi votre reste à vivre, c’est-à-dire la somme disponible après le paiement de vos mensualités et charges récurrentes.
Elle peut ainsi refuser un dossier si ce montant paraît insuffisant, ou accepter un dépassement des 35 % dans le cadre de sa marge dérogatoire lorsque les revenus et le patrimoine sont élevés.
L’apport personnel demandé par les banques
Sur un projet locatif, un apport personnel couvrant au moins 10 % du prix du bien est souvent demandé par les établissements bancaires. Cet apport couvre les frais annexes qui ne sont pas financés par la banque :
- Frais de notaire ;
- Frais de garantie ;
- Frais de dossier bancaires ;
- Éventuels honoraires d’agence.
Le financement à 110 %, qui couvre à la fois le bien et les frais, reste marginal et réservé aux profils très solides.
💡 Bon à savoir : conserver une réserve de sécurité est plus prudent que d’injecter toute son épargne dans l’achat. Cette trésorerie servira en cas de travaux urgents, de changement de locataire ou de dépense imprévue.
La stabilité professionnelle et la qualité du dossier
Sur une durée aussi longue, la banque cherche avant tout de la visibilité. Les profils les mieux accueillis sont les salariés en CDI hors période d’essai et les fonctionnaires. Les indépendants doivent généralement fournir trois exercices comptables montrant une activité stable ou en progression.
L’âge compte aussi. L’assurance emprunteur prévoit souvent un âge limite de couverture, ce qui réduit mécaniquement la durée de prêt accessible au-delà d’un certain âge.
Comment optimiser son dossier pour obtenir ce financement ?
Présenter une rentabilité locative convaincante
Un banquier finance un projet, pas seulement un emprunteur : votre dossier bancaire doit démontrer la solidité de votre investissement locatif.
Présentez notamment :
- Une estimation du loyer appuyée sur des annonces comparables dans le quartier ;
- Le calcul de la rentabilité locative brute et nette ;
- Un budget prévisionnel intégrant taxe foncière, charges, assurance et provision pour travaux ;
- Des éléments sur la tension locative de la commune.
Mettre en avant une gestion financière saine
La banque examinera vos derniers relevés de compte pour évaluer votre gestion financière.
- Ce qui rassure : aucun découvert sur la période, une épargne régulière, une épargne de précaution disponible après l’opération ;
- Ce qui inquiète : les incidents de paiement, les rejets de prélèvement, les virements réguliers vers des plateformes de jeux ou de trading, l’accumulation de petits crédits.
💡 Bon à savoir : mieux vaut solder vos crédits à la consommation au moins trois mois avant de déposer votre demande. L’effet est immédiat sur votre taux d’endettement, et visible sur les relevés.
Faire jouer la concurrence entre banques
Ne vous contentez jamais d’une seule proposition : les politiques commerciales varient fortement d’un établissement à l’autre et d’un trimestre à l’autre. Sollicitez au minimum trois banques, dont un réseau mutualiste.
Pour évaluer les offres, comparez en premier lieu le TAEG (taux annuel effectif global), mais aussi :
- Les indemnités de remboursement anticipé et leur éventuelle exonération ;
- La possibilité de moduler les mensualités à la hausse ou à la baisse ;
- Le coût et les garanties de l’assurance emprunteur (que vous pouvez déléguer à un assureur externe grâce à la loi Lemoine) ;
- Le montant des frais de dossier, souvent négociables.
💡 Bon à savoir : une banque acceptera plus facilement de financer votre projet si vous y domiciliez vos revenus.
Faut-il passer par un courtier pour un prêt sur 25 ans ?
Ce n’est pas obligatoire, mais c’est souvent rentable. Un courtier en crédit immobilier connaît les grilles du moment, sait quelles banques financent l’investissement locatif et lesquelles disposent encore de marge dérogatoire. Il présente aussi votre dossier dans le format attendu par les analystes crédit.
Ses honoraires tournent autour de 1 % du montant emprunté. Ils sont souvent plafonnés et ne sont dus qu’en cas de succès. Ce coût peut être rapidement compensé par l’obtention d’un taux plus intéressant.
Le recours au courtier se justifie surtout si votre dossier présente une faiblesse au regard des critères des établissements de crédit, par exemple :
- Vous êtes indépendant et récemment installé ;
- Vous approchez déjà des 35 % d’endettement.
💡 Bon à savoir : pour un premier projet locatif ou un achat complexe, vous pouvez aussi vous faire accompagner par un courtier en investissement locatif. Ce professionnel vous aide à poser les bases d’un projet solide et crédible.
Quelles sont les limites d’un prêt sur 25 ans pour investissement locatif ?
Un coût total du crédit plus élevé
C’est la contrepartie de la mensualité allégée.
Dans notre exemple à 200 000 €, le passage de 20 à 25 ans fait grimper le coût des intérêts de 77 100 € à 102 000 €, soit près de 25 000 € supplémentaires (pour un gain de 148 € par mois sur les mensualités).
Deux effets s’additionnent :
- Une exposition plus longue aux intérêts et à l’assurance emprunteur ;
- Un taux légèrement supérieur.
💡 Bon à savoir : au régime réel, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos revenus locatifs. Une partie de ce surcoût peut donc être absorbée par l’économie d’impôt.
Le risque lié à un taux variable
En France, la quasi-totalité des crédits immobiliers sont à taux fixe. Le taux variable reste marginal, mais il refait surface quand les taux fixes remontent, car il affiche un taux d’appel attractif. Sur 25 ans, la prudence s’impose. Si vous envisagez cette option, exigez un taux capé, qui plafonne la variation à 1 ou 2 points au-dessus du taux initial.
Les alternatives à considérer (durée plus courte, achat sans crédit)
Le prêt sur 25 ans n’est pas la seule voie. Selon votre situation, d’autres montages peuvent être plus pertinents :
- Une durée plus courte. Sur 20 ans, vous économisez 25 000 € d’intérêts et vous vous désendettez plus vite, ce qui libère votre capacité d’emprunt pour un second investissement ;
- Un apport renforcé. Injecter 20 à 30 % du prix réduit la mensualité sans allonger la durée, et améliore le taux obtenu ;
- L’achat comptant. Il supprime tout coût de crédit, mais vous prive de l’effet de levier et de la déductibilité des intérêts ;
- Un différé d’amortissement. Sur un bien avec travaux, il permet de ne rembourser que les intérêts jusqu’à la mise en location, et peut ouvrir l’accès au prêt sur 27 ans.
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