Passez à la facturation électronique avec Indy : 
- La défiscalisation en SCI dépend avant tout du régime fiscal choisi (IR ou IS) ;
- À l’IR, la SCI permet d’imputer des déficits fonciers, de bénéficier d’abattements progressifs sur les plus-values et d’accéder aux dispositifs Malraux et Denormandie ;
- À l’IS, la SCI peut amortir comptablement le bien pour réduire son bénéfice imposable, avec un taux d’imposition réduit à 15 % jusqu’à 42 500 € ;
- La SCI est aussi un outil de transmission de patrimoine : donation de parts, abattements renouvelables tous les 15 ans, décote sur la valeur des parts et réduction de la base IFI.
Contrairement à une idée reçue, la SCI n’est pas un outil de défiscalisation en elle-même. Tout se joue dans les choix que vous faites : régime d’imposition, stratégie patrimoniale et dispositifs fiscaux mobilisés. C’est précisément ce qui rend la fiscalité d’une SCI si intéressante. Comment réduire ses impôts grâce à une SCI ? Quels sont les véritables leviers de défiscalisation disponibles ? Et cette fiscalité permet-elle réellement d’optimiser son patrimoine immobilier ? Dans cet article, nous levons le voile sur les mécanismes de défiscalisation avec une SCI.
Du pilotage en temps réel à l’automatisation de votre comptabilité : générez toutes vos déclarations fiscales en vous laissant guider par la plateforme
La SCI permet-elle la défiscalisation ?
Oui, mais pas automatiquement. La Société Civile Immobilière (SCI) est avant tout une forme juridique permettant à plusieurs associés de détenir et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport. Les décisions sont prises collectivement ou par le gérant désigné par les statuts.
Bon à savoir : la SCI et la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ne sont pas les mêmes structures. La SCPI est un véhicule d’investissement collectif géré par une société de gestion agréée, auquel des particuliers souscrivent des parts pour percevoir des revenus locatifs.
La défiscalisation par l’intermédiaire d’une SCI ne découle pas automatiquement de sa création. Elle résulte du régime fiscal retenu et des dispositifs mobilisés. Deux grandes options existent :
- La fiscalité transparente, correspondant à l’impôt sur le revenu (IR), dans laquelle les bénéfices et les déficits remontent directement au niveau des associés ;
- La fiscalité opaque, correspondant à l’impôt sur les sociétés (IS), dans laquelle c’est la société elle-même qui est redevable de l’impôt.
Une SCI à l’IR ou à l’IS n’ouvre pas les mêmes droits. Certains mécanismes comme le déficit foncier ou la loi Malraux sont réservés aux SCI à l’IR. D’autres, comme l’amortissement du bien, ne sont accessibles qu’à l’IS. Votre stratégie fiscale dépend donc entièrement de ce choix initial.
Comment fonctionne la défiscalisation dans une SCI à l’IR ?
Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. La fiscalité d’une SCI à l’IR est dite « transparente ». Les bénéfices ou les déficits de la société ne sont pas imposés au niveau de la société mais directement imputés aux associés, au prorata de leurs parts sociales. Ils sont déclarés dans la catégorie des revenus fonciers.
Chaque associé est imposé selon sa tranche marginale d’imposition (TMI) à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour les contribuables fortement imposés, la note peut très vite monter sur les revenus courants.
Néanmoins, l’IR ouvre des leviers de défiscalisation que l’IS ne permet pas.
Bon à savoir : la hausse de la CSG (Contribution Sociale Généralisée) ne concerne pas les revenus fonciers. C’est pour cette raison que les prélèvements sociaux restent à 17,2 % sur ces revenus, contre 18,6 % sur les revenus d’activité (salaires, BIC, BNC).
Le déficit foncier
C’est sans doute le mécanisme le plus utilisé en SCI à l’IR. Le principe est simple : si vos charges dépassent vos recettes locatives, vous générez un déficit foncier. Ce déficit peut être imputé directement sur vos revenus fonciers existants, sans limite de montant.
L’excédent, lui, vient en déduction de votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Et si le déficit est encore plus important ? Le solde restant est reportable sur vos revenus fonciers pendant 10 ans.
Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles. Les travaux qui modifient la structure du bâtiment (agrandissement, surélévation, reconstruction) ne sont pas éligibles. Et pour en bénéficier, les dépenses doivent avoir été effectivement payées dans l’année d’imposition, justificatifs à l’appui.
Imaginons une SCI détenue à 50/50 par deux associés.
Au cours de l’année, la SCI perçoit 60 000 € de loyers mais engage 100 000 € de travaux de rénovation (toiture, isolation, électricité, etc.).
Le résultat foncier est donc le suivant :
- Loyers encaissés : 60 000 € ;
- Charges et travaux : 100 000 € ;
- Déficit foncier : 40 000 € (100 000 – 60 000).
Ce déficit de 40 000 € est réparti entre les deux associés :
- Associé A : 20 000 € ;
- Associé B : 20 000 €.
Chaque associé peut alors utiliser sa quote-part de déficit pour réduire son imposition.
Dans notre exemple, les deux associés peuvent imputer jusqu’à 10 700 € sur leur revenu global (salaires, rémunération de dirigeant, BNC, etc.). Le reste du déficit est conservé et pourra être utilisé pour diminuer ses futurs revenus fonciers pendant les dix années suivantes.
Les plus-values immobilières
Quand votre SCI à l’IR revend un bien, la plus-value est taxée selon le régime des particuliers :
- 19 % d’impôt sur le revenu ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Soit 36,2 % au total en théorie ; mais en pratique, la durée de détention réduit considérablement cette facture.
Un système d’abattements progressifs s’applique :
- Un abattement à partir de la 6e année de détention ;
- Une exonération d’impôt à partir de la 22e année de détention ;
- Une exonération des prélèvements sociaux à partir de la 30e année de détention.
Autrement dit, si vous détenez votre bien plus de 30 ans via une SCI à l’IR, vous revendez sans payer le moindre impôt sur la plus-value.
Vous avez acquis un immeuble via votre SCI à l’IR il y a 25 ans pour 200 000 €. Vous le revendez aujourd’hui à 450 000 €, soit une plus-value de 250 000 €. Grâce aux abattements pour durée de détention, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur le revenu. Il vous reste uniquement une fraction de prélèvements sociaux à régler, qui disparaîtra à la 30e année.
Comment fonctionne la défiscalisation dans une SCI à l’IS ?
Dans certains cas, la SCI peut choisir d’être soumise à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la fiscalité d’une SCI à l’IS est dite « opaque ». C’est la société qui est redevable de l’impôt sur les bénéfices. Les taux d’imposition sont au nombre de deux :
- Taux réduit de 15 % pour la part de bénéfice allant jusqu’à 42 500 € et dont le chiffre d’affaires hors taxe n’excède pas les 10 millions d’euros ;
- Taux normal de 25 % au-delà.
Contrairement à une SCI à l’IR, les associés ne sont pas imposés au titre des revenus fonciers. En revanche, ils peuvent être imposés à titre personnel s’ils se versent des dividendes. Ils sont alors soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou flat tax, à hauteur de 31,4 %, soit 12,9 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux. En effet, la hausse de la CSG cible les revenus du capital mobilier, dont les dividendes.
Bon à savoir : le passage d’une SCI de l’IR à l’IS est possible. Vous pouvez faire marche arrière dans les cinq années d’exercices suivant le changement de régime. Passé ce délai, la décision est irrévocable. Un retour en arrière n’est pas possible, vous devez donc bien réfléchir aux conséquences fiscales de cette décision sur le long terme.
L’amortissement
C’est là que réside le principal avantage fiscal de l’IS. Chaque année, la SCI peut déduire de son résultat une charge d’amortissement correspondant à la dépréciation théorique du bien. Cette charge est purement comptable, c’est-à-dire qu’elle ne correspond à aucune sortie d’argent, mais elle réduit le bénéfice imposable, parfois jusqu’à l’annuler complètement.
À cela s’ajoutent d’autres charges déductibles : intérêts d’emprunt, frais de notaire liés à l’acquisition, rémunération du gérant, frais de gestion courante.
Imaginons deux entrepreneurs qui créent une SCI à l’IS pour acheter un immeuble de rapport.
- Prix de l’immeuble : 1 000 000 € ;
- Loyers perçus chaque année : 80 000 € ;
- Intérêts d’emprunt, assurances et frais divers : 15 000 € ;
- Amortissement annuel du bâtiment : 25 000 €.
Avec l’amortissement :
- Loyers : 80 000 € ;
- Charges : 15 000 € ;
- Amortissement : 25 000 € ;
- Bénéfice imposable : 40 000 €.
Grâce à l’amortissement, la SCI est imposée 40 000 € au lieu de 65 000 € s’il n’y avait pas d’amortissement.
À retenir : contrairement à l’IR, la plus-value n’est pas calculée sur le prix d’achat initial, mais sur la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire le prix d’achat diminué de tous les amortissements pratiqués. En clair : chaque euro amorti pendant la détention viendra gonfler la plus-value imposable à la revente.
Quels dispositifs de défiscalisation immobilière sont compatibles avec une SCI ?
La loi Pinel (dispositif fermé depuis le 1er janvier 2025)
La loi Pinel permettait d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu en contrepartie d’un investissement locatif dans un logement neuf, en VEFA ou ayant fait l’objet de travaux importants, situé dans certaines zones géographiques (A, Abis ou B1). Le dispositif était applicable aux investissements réalisés entre septembre 2014 et décembre 2024.
Dans le cadre d’une SCI à l’IR, la réduction d’impôt s’appliquait sur la quote-part des parts sociales détenues par chaque associé. La SCI pouvait acquérir jusqu’à deux logements par an, dans la limite de 300 000 € et 5 500 €/m² pour les deux biens.
Le taux de réduction dépendait de la durée d’engagement de location :
- 6 ans : réduction d’impôt de 12 % (soit 2 % par année de location) ;
- 9 ans : réduction de 18 % (soit 2 % par an) ;
- 12 ans : réduction de 21 % (2 % par an sur les 9 premières années, puis 1 % par an sur les 3 dernières).
À retenir : le dispositif Pinel est fermé depuis le 1er janvier 2025. Si vous avez investi avant cette date, vous continuez à bénéficier de la réduction d’impôt jusqu’au terme de votre engagement. Pour de nouveaux projets, le dispositif Denormandie constitue une alternative dans l’ancien avec travaux, sous conditions de localisation.
Le dispositif Denormandie
Depuis la fin du Pinel en janvier 2025, le dispositif Denormandie est devenu le principal dispositif de défiscalisation pour l’investissement locatif dans un logement ancien à rénover. Il s’applique à des logements anciens nécessitant des travaux, dans des communes éligibles, et fonctionne selon la même mécanique de réduction d’impôt que l’ancien Pinel. Il est compatible avec une SCI à l’IR.
La loi Malraux
La loi Malraux est un dispositif puissant pour les investisseurs qui souhaitent rénover des immeubles situés dans des zones patrimoniales protégées. Elle ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu (et non une simple déduction) calculée directement sur le montant des travaux de restauration engagés.
Le taux varie selon la localisation du bien :
- 30 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable doté d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV), dans un quartier ancien dégradé (QAD) ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé ;
- 22 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable doté d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP), ou dont la restauration a été déclarée d’utilité publique.
La réduction est calculée sur un plafond de dépenses de 400 000 € sur 4 ans. Lorsque la réduction dépasse l’impôt dû dans l’année, l’excédent peut être reporté sur les 3 années suivantes.
Néanmoins, le bien doit répondre à quelques conditions :
- Le bien doit faire l’objet d’une restauration complète, validée par l’architecte des Bâtiments de France ;
- Le propriétaire s’engage à louer le bien nu, à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum, dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ;
- Le locataire ne peut pas être un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du propriétaire ;
- Les dépenses retenues pour la réduction Malraux ne peuvent pas également être déduites des revenus fonciers : c’est l’un ou l’autre.
Tableau comparatif IR vs IS pour une SCI
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
| Imposition des revenus locatifs | Chez les associés (TMI + 17,2 %) | Dans la société (15 % ou 25 %) |
| Amortissement du bien | Non | Oui |
| Déficit foncier | Oui (jusqu’à 10 700 €/an sur revenu global) | Non |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers + abattements selon durée | Régime professionnel |
| Dividendes | Non applicable | Flat tax de 31,4 % |
| Dispositifs immobiliers (Malraux, Denormandie) | Oui | Non |
| Réversibilité | Peut basculer à l’IS | Sous 5 exercices |
Comment la SCI optimise-t-elle la transmission de patrimoine et réduit-elle l’impôt sur la fortune immobilière ?
C’est l’une des raisons pour lesquelles de nombreuses SCI familiales sont créées : pas uniquement pour réduire l’impôt sur les loyers, mais pour préparer la transmission de leur patrimoine immobilier dans les meilleures conditions fiscales possibles.
La donation de parts
Plutôt que de transmettre un immeuble en direct, la SCI permet de donner progressivement des parts sociales à vos héritiers. Et ces donations bénéficient des abattements fiscaux de droit commun, qui se renouvellent tous les 15 ans :
- 100 000 € d’abattement par parent et par enfant, tous les 15 ans ;
- 31 865 € par grand-parent et petit-enfant ;
- 5 310 € par arrière-grand-parent et arrière-petit-enfant.
En planifiant des donations régulières sur plusieurs générations, il est possible de transmettre un patrimoine immobilier conséquent en s’affranchissant très largement des droits de donation.
La décote sur les parts
Les parts d’une SCI ne sont généralement pas évaluées au même niveau que la valeur réelle du bien immobilier qu’elles représentent. La raison est simple : elles sont plus difficiles à vendre. En effet, acheter des parts de SCI implique d’entrer dans une société et de devenir associé, ce qui est souvent moins attractif que l’achat direct d’un appartement ou d’une maison.
Cette contrainte est prise en compte par l’administration fiscale, qui accepte généralement l’application d’une décote de 10 à 15 % sur la valeur des parts lors d’une donation ou d’une succession. De ce fait, la valeur retenue pour calculer les droits est réduite.
Un investisseur détient un immeuble de 1,5 million d’euros via une SCI et souhaite transmettre 50 % des parts à ses enfants. La valeur théorique des parts est de 750 000 €. Toutefois, en raison de leur moindre liquidité, une décote de 15 % peut être appliquée. La valeur retenue pour la donation tombe alors à 637 500 €. Les droits de donation sont donc calculés sur ce montant réduit, ce qui permet d’alléger la fiscalité de la transmission.
Bon à savoir : lorsque la SCI a financé le bien par emprunt, le capital restant à rembourser vient diminuer la valeur des parts. Entre la dette encore en cours et la décote appliquée, la base taxable peut ainsi être significativement réduite.
La réduction de l’IFI
La même logique s’applique à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, les dettes de la société viennent diminuer la valeur de son patrimoine, tandis que les parts de SCI peuvent bénéficier d’une valorisation moins élevée qu’un bien détenu en direct. Pour les patrimoines immobiliers importants, cela peut se traduire par une baisse de l’assiette taxable à l’IFI.
Bon à savoir : la SCI est l’un des rares outils permettant d’agir à la fois sur l’impôt sur les revenus locatifs, la fiscalité de la transmission et l’IFI ; à condition, encore une fois, d’être bien structurée dès le départ.
Pour quel profil la défiscalisation via une SCI est-elle vraiment pertinente ?
Les profils pour qui ça vaut vraiment le coup
- Vous avez une TMI élevée (41 % ou 45 %) et voulez éviter que vos loyers viennent alourdir encore davantage votre imposition personnelle (SCI à l’IS) ;
- Vous investissez dans un bien à rénover massivement et souhaitez générer des déficits fonciers imputables sur vos revenus (SCI à l’IR) ;
- Vous souhaitez transmettre un patrimoine immobilier progressivement à vos enfants ou petits-enfants en optimisant les droits (SCI à l’IR ou IS, selon votre stratégie) ;
- Vous investissez à plusieurs associés et souhaitez clarifier les droits de chacun tout en gérant la fiscalité de manière optimisée ;
- Vous avez un horizon de détention long (20 ans ou plus) sans intention de revendre rapidement.
Les situations où d’autres structures peuvent être préférables
En revanche, la SCI à l’IS n’est pas adaptée si vous envisagez une revente à moyen terme puisque la fiscalité sur la plus-value peut annuler les économies réalisées pendant la détention.
De même, si vous souhaitez faire de la location meublée avec votre SCI, attention : cette activité est commerciale et incompatible avec l’objet civil d’une SCI à l’IR. Elle entraînerait une requalification de la société.
La bonne question à se poser avant de créer une SCI n’est pas « est-ce que je vais payer moins d’impôts ? », mais « est-ce que cette structure correspond à mes objectifs patrimoniaux à long terme ? » La réponse dépend de votre TMI, de la nature du bien, de votre horizon de détention et de votre stratégie de transmission.
Vous souhaitez en savoir plus sur la SCI et ses avantages fiscaux ? N’hésitez pas à poser vos questions en commentaire pour que notre équipe puisse vous répondre 😀
