Le studio : bon ou mauvais investissement locatif ?

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier, mais votre apport est limité ? Le studio est le format le plus adapté pour débuter. Accessible, rentable et simple à gérer, il se prête à un investissement LMNP. Rentabilité, fiscalité, choix de la ville : Indy fait le point.

Pourquoi un studio est-il un bon investissement locatif ?

Une demande locative structurellement forte

Investir dans un studio, c’est miser sur un segment du marché locatif porté par une demande qui se renouvelle année après année.

Plusieurs facteurs expliquent cela :

• Nombre d’étudiants ont un budget limité et privilégient l’emménagement dans un studio ou un T1 à la rentrée universitaire (hors colocation) ;
• Les jeunes actifs, impactés par la stagnation des salaires, sont souvent à la recherche d’un loyer modeste afin d’économiser dans l’optique de devenir propriétaire ;
• Le marché de l’immobilier (vente et location) traverse une crise sans précédent depuis plusieurs années : l’offre est sous-dimensionnée comparée à la demande.

Le studio : un ticket d’entrée accessible pour démarrer son patrimoine

Si votre apport est faible, l’achat d’un studio est la solution idéale pour débuter la construction de votre patrimoine immobilier.

Plus un appartement est grand, plus il coûte cher à acheter, mais également à rénover. Si vous souhaitez mettre la main à la pâte, faites donc ! Mais gardez à l’esprit qu’il n’est pas rare que les travaux soient plus chers que prévus. Si vous rénovez un studio, les éventuels dépassements de budget seront proportionnels à sa petite surface.

La taille d’un appartement va de pair avec son prix. Plus votre loyer est élevé, plus le nombre de personnes possédant les moyens financiers de le louer est restreint et plus il vous est difficile de trouver un locataire.

Un rapport loyer/prix au m² plus élevé que les grands logements

Autre avantage : ramené au mètre carré, le loyer d’un studio est en moyenne plus important que ceux des autres catégories d’appartements (T1, T2, T3, etc.).

Source : la carte des loyers du ministère de la Transition écologique.

Une gestion locative simplifiée par rapport à un immeuble ou une maison

La gestion d’un studio représente une charge administrative plus légère que celle d’un immeuble ou d’une maison :

• Un seul locataire à gérer ;
• Un seul bail à rédiger ;
• Un seul état des lieux (à l’entrée et à la sortie de votre locataire) ;
• Des travaux de remise en état limités à une surface réduite (le cas échéant).

Quelle rentabilité locative espérer avec un studio ?

Rendement brut, net et net-net : comment les calculer ?

Pour évaluer la rentabilité de votre studio, vous pouvez calculer trois types de rendement.

Le rendement brut : il intègre le loyer et le prix d’achat. C’est l’indicateur le plus simple à calculer.

Le rendement net : il intègre les charges afférentes à votre location (frais de gestion, assurance, taxe foncière, etc.).

Le rendement net-net (ou net d’impôt) : il intègre votre imposition. C’est l’indicateur de référence pour savoir combien votre studio vous rapporte réellement.

En combien de temps rentabilise-t-on l’achat d’un studio ?

Sur le web ou en agence, la rentabilité théorique d’un bien locatif est généralement présentée sur la base d’un rendement brut. Les charges variant d’un bien à un autre et l’imposition selon les revenus du propriétaire, il est hasardeux de présenter un rendement théorique en net ou en net-net.

(*) Rappel : ces durées sont calculées hors charges et impôt.

Studio meublé vs studio vide : impact direct sur le rendement

Le choix entre location meublée et location non meublée a un impact considérable sur votre rendement. Logiquement, un même studio se loue plus cher meublé que vide. La fiscalité pèse également sur votre rentabilité.

En micro-BIC (studio meublé) : si vous louez votre studio en longue durée, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes si elles ne dépassent pas 83 600 € HT (Hors taxes) par an (article 50-0 du CGI).

En micro-foncier (studio non meublé) : l’abattement n’est que de 30 %, avec un plafond de recettes fixé à 15 000 € par an (article 32 du CGI).

Au régime réel : vous pouvez amortir votre studio (hors quote-part terrain) et son mobilier, ce qui peut réduire à zéro l’imposition de vos loyers pendant plusieurs années (article 39 du CGI). De fait, le mécanisme de l’amortissement est plus profitable en meublé.

Les charges et frais à ne pas oublier dans le calcul

Si vous désirez connaître votre rendement net, n’oubliez pas d’intégrer à votre calcul les frais suivants :

• Taxe foncière : non récupérable sur le locataire (article 1380 du CGI) ;
• Assurance ;
• Provision pour travaux : comptez généralement 3 à 5 % du total annuel des loyers pour l’entretien courant ;
• Diagnostics obligatoires : DPE (Diagnostic de performance énergétique), plomb, amiante, électricité, gaz, autres, des coûts récurrents à chaque changement de locataire ou dans le cadre d’un renouvellement de validité.

Selon votre situation, d’autres charges et frais peuvent s’ajouter :

• CFE (Cotisation foncière des entreprises) ;
• Charges de copropriété non récupérables ;
• Provision pour vacance locative ;
• Frais comptables et intérêts d’emprunt : si votre régime micro vous interdit de les déduire ;
• Frais de gestion locative : si vous déléguez la gestion locative de votre studio à une agence ou un indépendant.

Dans quelle ville investir pour maximiser son rendement ?

Les villes universitaires à fort potentiel locatif

Si vous envisagez de louer votre studio à des étudiants, voici une liste des villes universitaires parmi les plus adaptées pour votre projet locatif :

• Grenoble ;
• Montpellier ;
• Clermont-Ferrand ;
• Toulouse ;
• Saint-Étienne.

Paris et grandes métropoles

Paris présente un paradoxe bien connu des investisseurs : la demande est exceptionnelle, mais le rendement ne l’est pas. Le prix d’achat d’un logement au m² est si élevé que le prix d’un loyer au m² ne peut pas suivre. En conséquence, la rentabilité est réduite.

Ce phénomène de contraction de la rentabilité se retrouve dans d’autres grandes métropoles françaises comme Lyon et Marseille. Pour autant, investir dans ces villes n’est pas une mauvaise idée : les caractéristiques du marché locatif (prix, clientèle, services de proximité) peuvent fortement varier d’un arrondissement à un autre.

Comment comparer deux marchés locaux avant d’acheter

Pour comparer deux marchés locaux, analysez systématiquement les indicateurs suivants :

• La tension locative : le ratio demandes/offres est l’indicateur le plus fiable ;
• Le rendement brut ;
• L’évolution du prix au m² : vérifiez la tendance sur 3 à 5 ans pour anticiper la plus-value potentielle ;
• La proportion de passoires thermiques : évaluez la part de logements classés F ou G dans le parc local, car ces biens seront progressivement interdits à la location.

Consultez le site de l’Observatoire des loyers pour vérifier les loyers réellement pratiqués dans les villes de votre choix.

Neuf ou ancien : quel studio choisir pour louer ?

Avantages fiscaux du neuf

La fin du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel n’est plus accessible depuis le 31 décembre 2024. L’article 199 novovicies du CGI, qui encadrait cette réduction d’impôt, a fait l’objet d’une abrogation différée (1er janvier 2027).

Des frais de notaire réduits

L’acquisition d’un studio neuf est soumise à la TVA (article 257 du CGI), ce qui exclut le DMTO (Droit de mutation à titre onéreux) départemental et limite les frais à la taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,715 %.

En conséquence, le neuf bénéficie de frais de notaire réduits : 2 à 3 % du prix de vente, contre 7 à 8 % dans l’ancien.

L’exonération de taxe foncière

Par ailleurs, les constructions neuves à usage d’habitation bénéficient d’une exonération de taxe foncière pendant les deux années suivant leur achèvement (article 1383 du CGI), sous réserve des éventuelles limitations décidées par la commune ou l’EPCI (Établissement public de coopération intercommunale).

Le dispositif Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun permet de déduire de vos revenus fonciers un amortissement annuel calculé sur la base de 80 % du prix d’acquisition d’un logement neuf situé dans un immeuble collectif. Il s’applique aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.

Le taux d’amortissement dépend du niveau de loyer pratiqué :

• 3,5 % en location intermédiaire ;
• 4,5 % en location sociale ;
• 5,5 % en location très sociale.

Le montant total des amortissements déductibles est plafonné à 8 000 € par an, avec une majoration possible à 10 000 € ou 12 000 € sous certaines conditions en location sociale ou très sociale.

En contrepartie, le propriétaire doit notamment :

• louer le logement pendant au moins neuf ans ;
• respecter les plafonds de loyers prévus par le dispositif ;
• louer à un locataire dont les ressources respectent les plafonds réglementaires.

Le dispositif Super Jeanbrun

Le « Super Jeanbrun » correspond à la combinaison du dispositif Jeanbrun avec le Logement locatif intermédiaire (LLI). Sous réserve de remplir les conditions prévues par la réglementation, il permet notamment de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % lors de l’acquisition et d’une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu’à 20 ans.

Meilleure rentabilité brute dans l’ancien : pourquoi ?

L’ancien affiche un rendement brut supérieur au neuf pour une raison simple : le prix d’achat est plus bas pour un loyer équivalent.

Cette rentabilité n’est pas automatique. Elle s’accompagne d’une prise de risque. Si l’état du bien acquis réserve de mauvaises surprises (problèmes de toiture, de plomberie, autres), les fonds nécessaires à la réparation viendront rogner votre rendement.

Les pièges à éviter dans l’investissement locatif en studio

La vacance locative : anticiper les périodes creuses

Vacance locative estivale

Les studios loués à des étudiants sont exposés à un risque de vacance l’été, entre deux années universitaires. Votre locataire rend les clés en juin ou en juillet et le suivant n’arrive qu’en août ou au tout début de septembre.

Dans ce cas de figure, il est prudent d’intégrer au moins un mois sans loyer dans le calcul de votre rentabilité.

Le bail mobilité : la solution

Le bail mobilité, instauré par la loi ÉLAN et réservé aux logements meublés, offre une solution à ce problème. D’une durée de 1 à 10 mois, il est non reconductible et non renouvelable.

Concrètement, il vous permet de signer un contrat de septembre à juin, puis un autre de juillet à août, évitant ainsi tout manque à gagner.

Sous-estimer les travaux et la remise en état entre deux locataires

Entre deux locataires, comptez au minimum un coup de peinture, un nettoyage approfondi et, en meublé, le remplacement partiel du mobilier usé.

Choisir le mauvais régime fiscal

Meublé ou non meublé ? LMNP (Location en meublé non professionnel) ou LMP (Location en meublé professionnel) ? Régime micro ou réel ? Il est facile de se perdre dans les méandres fiscaux de l’investissement locatif.

Malheureusement, il n’existe pas de solution fiscale universelle. Pourquoi ? Parce que le régime fiscal idéal dépend de votre situation personnelle : montant des loyers, niveau de charges, tranche d’imposition, absence ou non d’intérêts d’emprunt.

Le piège le plus fréquent consiste à opter pour le plus simple, un régime micro qui propose un abattement forfaitaire, sans avoir préalablement comparé son impact fiscal avec celui du régime réel.

Gardez en tête que quelques heures de simulation seulement peuvent vous faire économiser plusieurs milliers d’euros d’impôt par an.

Ignorer les nouvelles contraintes DPE et rénovation énergétique

À compter du 1er janvier 2028, les bâtiments à usage d’habitation devront afficher un niveau de performance énergétique compris entre les classes A et E du DPE (article L173-2 du Code de la construction et de l’habitation). Les logements classés F et G feront progressivement l’objet d’interdictions de location conformément au calendrier prévu par la loi.

L’éventuel coût de la rénovation énergétique de votre studio doit être pris en compte dès son acquisition.