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- Une donation immobilière se fait obligatoirement par acte notarié : sans acte authentique, elle est nulle ;
- L’acte fixe la forme de la donation (simple ou partage, pleine propriété ou nue-propriété), la valeur du bien et les clauses qui protègent le donateur ;
- Le coût réunit les droits de donation, la taxe de publicité foncière (0,60 %), la contribution de sécurité immobilière (0,10 %) et les émoluments du notaire ;
- Chaque parent peut donner 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans droits et donner la nue-propriété réduit encore la base taxable ;
- Une fois signé et accepté, l’acte est en principe irrévocable, sauf cas limités prévus par la loi.
Vous souhaitez transmettre un appartement, une maison ou un terrain à votre enfant ? L’acte de donation immobilière, signé chez le notaire, officialise cette transmission de votre vivant. Il peut notamment concerner un bien issu d’un investissement en LMNP. Ce document fixe la valeur du bien, la formule de transmission et les garde-fous qui vous protègent si votre situation ou celle de votre enfant évolue. Mais que contient exactement cet acte, combien coûte-t-il et comment se déroule sa signature ? On fait le point.
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Qu’est-ce qu’un acte de donation d’un bien immobilier ?
L’acte de donation d’un bien immobilier est le contrat par lequel une personne (le donateur) transfère sans contrepartie la propriété d’un bien immobilier à une autre (le donataire). Le transfert est immédiat : le donataire devient propriétaire dès la signature, et non au décès du donateur comme dans une succession.
Il faut toutefois retenir que si une somme d’argent peut se donner de la main à la main, puis se déclarer aux impôts ; un bien immobilier, jamais. Deux règles régissent un acte de donation immobilière :
- L’article 931 du Code civil exige un acte authentique pour toute donation, sous peine de nullité ;
- Le transfert d’un immeuble doit être publié au service de la publicité foncière, une formalité que seul le notaire peut accomplir.
Le donataire doit aussi accepter expressément la donation, en principe en signant l’acte. Tant qu’il n’a pas accepté, la donation n’a pas lieu.
Donateur et donataire : qui peut donner et recevoir un bien immobilier ?
Pour donner, il faut être majeur, sain d’esprit et propriétaire du bien. Il n’existe aucune limite d’âge. Si le bien appartient à un couple, les deux époux donnent ensemble, chacun pour sa part.
Le donataire peut être n‘importe qui : un enfant, un petit-enfant, un conjoint, un ami. Pour un mineur, ce sont ses parents ou son représentant légal qui acceptent à sa place.
Quelle forme de donation inscrire dans l’acte ?
Donation simple ou donation-partage
La donation simple est, par défaut, une avance sur héritage. Au décès du donateur, la valeur du bien est prise en compte dans le calcul de la succession. Si le bien a pris de la valeur depuis la donation, l’enfant qui l’a reçu est donc considéré comme ayant déjà reçu une part plus importante de l’héritage.
Vous avez deux enfants et vous donnez à votre fille un appartement de 200 000 €. Vingt ans plus tard, à votre décès, l’appartement vaut 320 000 €. C’est cette dernière valeur qui est prise en compte pour calculer les parts de vos deux enfants : votre fille est considérée comme ayant déjà reçu 320 000 € de votre patrimoine. Votre fils recevra donc davantage lors du partage de votre succession.
La donation-partage permet de répartir vos biens entre vos enfants de votre vivant. Contrairement à une donation simple, la valeur des biens est en principe fixée au jour de la donation pour le calcul des parts de chacun. Cela permet de mieux équilibrer la transmission et de limiter les désaccords au moment de la succession.
Avec un seul bien, vous pouvez par exemple le donner à l’un de vos enfants, à charge pour lui de verser une soulte aux autres pour rétablir l’équilibre. Une autre solution consiste à transmettre le bien à plusieurs enfants ensemble, notamment via une SCI.
Pleine propriété ou nue-propriété avec réserve d’usufruit
En pleine propriété, vous transmettez tous les droits sur le bien. Vous ne pouvez plus l’habiter, le louer ni en percevoir les loyers.
Avec une réserve d’usufruit, vous ne donnez que la nue-propriété. Vous gardez l’usufruit : le droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les loyers jusqu’à votre décès. Votre enfant devient nu-propriétaire. À votre décès, il récupère la pleine propriété sans payer de droits supplémentaires.
Côté fiscalité, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété. Celle-ci dépend de l’âge de l’usufruitier, fixée par le barème de l’article 669 du CGI.
| Âge du donateur (usufruitier) | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Plus vous donnez tôt, plus la valeur taxable de la nue-propriété est faible. Vous payez donc moins de droits de donation.
Le droit d’usage et d’habitation pour continuer à occuper votre logement
Plus étroit que l’usufruit, le droit d’usage et d’habitation vous permet d’occuper personnellement le logement, sans pouvoir le louer. Il convient à une résidence principale que vous voulez garder sans en tirer de revenus.
Fiscalement, il est évalué à 60 % de la valeur de l’usufruit (article 762 bis du CGI), ce qui augmente la part taxée chez le donataire.
Donation graduelle ou résiduelle : garder le bien dans la famille
Ces deux formules désignent deux bénéficiaires successifs :
- Avec la donation graduelle, le premier donataire doit conserver le bien et le transmettre à son décès au second, désigné dans l’acte ;
- Avec la donation résiduelle, il peut le vendre : seul ce qui reste à son décès revient au second bénéficiaire.
Que contient un acte de donation immobilière ?
Le notaire rédige l’acte, mais c’est vous qui décidez de son contenu. Au-delà des mentions obligatoires, plusieurs clauses peuvent sécuriser la transmission.
Les mentions indispensables
Un acte de donation immobilière comporte au minimum :
- L’état civil complet du donateur et du donataire, avec leur régime matrimonial ;
- La désignation précise du bien : adresse, références cadastrales, lots de copropriété et origine de propriété ;
- La nature des droits donnés : pleine propriété, nue-propriété, usufruit ;
- La valeur retenue, qui sert de base aux droits de donation ;
- La date d’entrée en jouissance et la situation du bien (libre ou loué) ;
- L’acceptation du donataire et la répartition des frais entre les parties.
Par défaut, une donation à un enfant est faite « en avancement de part successorale » : elle s’impute sur sa part d’héritage. Si vous voulez l’avantager par rapport à ses frères et sœurs, l’acte doit préciser que la donation est faite hors part successorale. Elle s’impute alors sur la quotité disponible, dans la limite de la réserve des autres enfants.
Les clauses qui protègent le donateur
La clause de retour conventionnel prévoit que le bien vous revient si le donataire décède avant vous. Il ne passe ainsi pas à ses propres héritiers, et ce retour se fait sans droits.
La clause d’interdiction d’aliéner et d’hypothéquer empêche le donataire de vendre ou de grever le bien sans votre accord. Elle n’est valable que si elle est temporaire(par exemple pour votre vie durant) et justifiée par un intérêt sérieux, comme la protection de votre usufruit ou de votre droit de retour.
Enfin, un bien reçu par donation reste propre au donataire marié sous le régime légal. Toutefois, une clause d’exclusion de communauté reste utile s’il adopte un jour la communauté universelle.
Les charges imposées au donataire
Une donation peut être assortie de charges : vous loger, vous verser une rente, entretenir le bien ou régler les droits de donation. Si le donataire ne les respecte pas, vous pouvez demander au juge de révoquer la donation.
Bon à savoir : il est admis que le donateur paie lui-même les droits de donation à la place du donataire, sans que cette prise en charge soit taxée comme une donation supplémentaire. Elle doit être prévue dans l’acte.
Comment se déroule la signature de l’acte chez le notaire ?
Tout commence par un rendez-vous où le notaire analyse votre situation familiale et patrimoniale, puis vous propose la formule adaptée. Il vous transmet ensuite un projet d’acte avec le montant des frais, avant la signature.
Les pièces à fournir au notaire
- Le titre de propriété du bien ;
- Les pièces d’identité et l’état civil du donateur et du donataire ;
- Le contrat de mariage ou la convention de PACS, le cas échéant ;
- Les diagnostics techniques et, pour une copropriété, le règlement et ses modificatifs ;
- Le bail en cours si le bien est loué ;
- La liste des donations déjà consenties au même bénéficiaire depuis moins de 15 ans.
Estimer le bien sans risquer un redressement fiscal
Les droits sont calculés sur la valeur vénale du bien au jour de la donation, c’est-à-dire son prix de marché. Appuyez-vous sur un avis de valeur d’agence ou du notaire et sur les ventes comparables du quartier, consultables via le service « Demandes de valeurs foncières ».
Une valeur trop basse peut vous exposer à un redressement. En effet, l’administration peut réclamer des droits complémentaires, avec intérêts de retard. Une valeur trop haute vous fait payer trop de droits.
Bon à savoir : la valeur inscrite dans l’acte devient le prix d’acquisition du donataire. S’il revend un jour le bien, sa plus-value immobilière sera calculée à partir de cette valeur : sous-évaluer le bien aujourd’hui, c’est alourdir sa plus-value demain.
Donner un bien loué ou encore financé par un crédit
Un bien loué peut être donné et le bail continue comme avant le précédent propriétaire :
- En pleine propriété, votre enfant devient le bailleur et perçoit les loyers ;
- En nue-propriété, c’est vous, usufruitier, qui continuez à les percevoir. Un bien occupé vaut généralement moins qu’un bien libre, ce que l’estimation doit refléter.
Un bien encore à crédit peut aussi être donné. Prévenez votre banque, surtout si le prêt est garanti par une hypothèque. Dans ce cas de figues, trois possibilités existent : vous continuez à rembourser le crédit, vous soldez le prêt avant la donation, ou votre enfant reprend le prêt avec l’accord de la banque. Dans ce dernier cas, la reprise est une charge qui modifie l’analyse fiscale de l’opération : faites-la chiffrer par le notaire.
Donner un bien loué en meublé (LMNP)
Si vous louez le logement en meublé sous le statut LMNP, la donation n’est pas une vente : elle ne déclenche chez vous aucune imposition de plus-value. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, applicable aux ventes conclues depuis le 15 février 2025, ne joue donc pas au moment de la donation.
La suite dépend de la forme choisie :
- En pleine propriété, votre enfant devient loueur en meublé à son tour : il déclare le début de son activité pour obtenir son propre numéro SIRET et, s’il relève du régime réel, amortit le bien sur la base de sa valeur au jour de la donation ;
- En nue-propriété, vous restez usufruitier : vous continuez à percevoir et à déclarer les loyers meublés et votre enfant ne perçoit rien jusqu’à votre décès. Le traitement des amortissements en démembrement est technique et se valide avec votre expert-comptable.
Si votre enfant revend un jour le bien, sa plus-value sera calculée à partir de la valeur vénale du bien inscrite dans l’acte de donation comme prix d’acquisition. Les amortissements déduits avant la donation sont effacés et ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente par le donataire.
Après la signature
Le jour de la signature, vous versez au notaire l’ensemble des droits et frais. Il fait ensuite enregistrer l’acte auprès de l’administration fiscale, reverse les droits au Trésor public et publie la donation au service de la publicité foncière. Votre enfant reçoit enfin une copie authentique de l’acte, qui lui sert de titre de propriété.
Bon à savoir : la date de l’acte est importante car c’est elle qui fait courir le délai de 15 ans au-delà duquel votre abattement de 100 000 € se reconstitue pour une nouvelle donation au même enfant.
Combien coûte un acte de donation d’un bien immobilier ?
Le coût total se décompose en quatre postes :
- Les droits de donation ;
- La taxe de publicité foncière ;
- La contribution de sécurité immobilière ;
- La rémunération du notaire.
Les droits pèsent de loin le plus lourd dès que la donation dépasse l’abattement.
Émoluments du notaire, taxe de publicité foncière et contribution de sécurité immobilière
Les émoluments du notaire, inclus dans les frais de notaire, sont fixés par un barème national dégressif (article A444-67 du Code de commerce), identique chez tous les notaires. Ils s’appliquent sur la valeur en pleine propriété du bien, même si vous ne donnez que la nue-propriété.
| Tranche de valeur du bien | Taux HT |
| Jusqu’à 6 500 € | 4,931 % |
| De 6 500 € à 17 000 € | 2,034 % |
| De 17 000 € à 60 000 € | 1,356% |
| Au-delà de 60 000 € | 1,017 % |
À ces émoluments s’ajoutent la TVA à 20 % et les débours, c’est-à-dire les sommes avancées par le notaire pour obtenir les documents (cadastre, état civil, urbanisme).
Deux taxes sont dues à l’État sur la valeur des droits transmis :
- La taxe de publicité foncière au taux réduit de 0,60 % pour les donations (article 791 du CGI), majorée de frais d’assiette ;
- La contribution de sécurité immobilière de 0,10 % (article 879 du CGI).
Droits de donation : abattements par lien de parenté et barème de l’article 669 du CGI
Les droits de donation sont calculés après un abattement qui dépend de votre lien avec le donataire. Ces abattements se reconstituent tous les 15 ans.
| Lien avec le donataire | Abattement en 2026 |
| Enfant | 100 000 € |
| Époux ou partenaire de PACS | 80 724 € |
| Petit-enfant | 31 865 € |
| Frère ou sœur | 15 932 € |
| Neveu ou nièce | 7 967 € |
| Arrière-petit-enfant | 5 310 € |
Au-delà de l’abattement, le barème en ligne directe (parents et enfants) est progressif :
| Part taxable après abattement | Taux |
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 324 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 838 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
Si vous donnez la nue-propriété, la base taxable correspond à sa valeur fiscale, déterminée selon le barème de l’article 669 du CGI. L’âge du donateur n’entraîne en revanche aucune réduction de droits pour une donation immobilière en pleine propriété ou en nue-propriété. Il intervient uniquement pour déterminer la valeur fiscale de la nue-propriété.
Exemple chiffré : donner une maison de 300 000 € à son enfant en pleine propriété ou en nue-propriété
Hélène, 65 ans, est seule propriétaire d’une maison estimée à 300 000 €. Elle veut la donner à son fils unique, qui n’a jamais rien reçu d’elle.
En pleine propriété, la part taxable est de 200 000 € (300 000 € moins l’abattement de 100 000 €). Les droits s’élèvent à 38 194 €.
En nue-propriété, la maison est taxée sur 60 % de sa valeur, soit 180 000 €, car Hélène a entre 61 et 70 ans. Après abattement, la part taxable tombe à 80 000 € et les droits à 14 194 €.
| Poste | Pleine propriété | Nue-propriété (donatrice de 65 ans) |
| Valeur taxable | 300 000 € | 180 000 € |
| Droits de donation | 38 194 € | 14 194 € |
| Taxe de publicité foncière (0,60 %) | 1 800 € | 1 080 € |
| Contribution de sécurité immobilière (0,10 %) | 300 € | 180 € |
| Émoluments du notaire TTC | 4 189 € | 4 189 € |
| Total hors débours | 44 483 € | 19 643 € |
Donner la nue-propriété fait économiser près de 25 000 € à Hélène, tout en lui laissant l’usage de sa maison. Si la maison avait appartenu au couple, chaque parent aurait donné sa moitié avec son propre abattement de 100 000 € : les droits seraient tombés à 16 389 € en pleine propriété, et à zéro en nue-propriété si les deux parents avaient entre 61 et 70 ans.
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