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- Vendre un bien démembré nécessite l’accord de l’usufruitier et du nu-propriétaire ;
- Le prix de vente se répartit selon la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété (article 621 du Code civil) ;
- Cette valeur est calculée grâce au barème fiscal de l’article 669 du CGI, basé sur l’âge de l’usufruitier ;
- Une convention de quasi-usufruit permet de reverser tout le prix à l’usufruitier, à charge de restitution ;
- Chaque partie calcule sa propre plus-value, avec sa propre durée de détention.
Vous avez hérité de la nue-propriété d’un bien dont votre parent conserve l’usufruit ? Ou l’inverse : vous êtes usufruitier et vous souhaitez vendre un bien reçu en héritage ? Dans les deux cas, la vente n’est pas aussi simple que celle d’un bien en pleine propriété : elle suppose l’accord de chaque partie et une répartition du prix encadrée par la loi. Dans cet article, on fait le point sur les démarches à suivre, la répartition du prix de vente et la fiscalité applicable.
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En quoi consiste l’usufruit et la nue-propriété ?
La pleine propriété d’un bien se compose de trois droits : l’usage ; la perception des revenus (les loyers, par exemple) et la disposition du bien (le vendre ou le donner).
Quand ces droits sont répartis entre deux personnes, on parle de démembrement de propriété :
- L’usufruitier détient le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus ;
- Le nu-propriétaire détient le droit d’en disposer, mais ne peut ni l’occuper ni en tirer un revenu tant que l’usufruit n’est pas éteint.
Ce démembrement naît le plus souvent dans deux situations : une succession, lorsque le conjoint survivant opte pour l’usufruit de la totalité des biens, ou une donation de son vivant avec réserve d’usufruit, quand des parents transmettent la nue-propriété à leurs enfants tout en gardant la jouissance du bien.
Le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent-ils être d’accord pour vendre ?
Oui car ni l’un ni l’autre ne peut vendre seul la pleine propriété du bien. L’article 621 du Code civil est clair sur ce point : si le nu-propriétaire vend sans l’accord de l’usufruitier, la vente ne modifie pas les droits de ce dernier, qui continue à jouir du bien comme avant. L’acquéreur se retrouve alors uniquement nu-propriétaire, ce qui rend ce type d’achat peu attractif.
En pratique, la vente en pleine propriété exige un accord écrit des deux parties, aussi bien sur le principe de la vente que sur le prix et sa répartition.
Bon à savoir : en cas de désaccord persistant entre usufruitier et nu-propriétaire, la situation se rapproche de celle d’une indivision bloquée. Un dialogue accompagné par le notaire est souvent nécessaire pour débloquer la vente, et à défaut, seul le juge peut trancher.
Quels sont les types de ventes possibles en usufruit et nue-propriété ?
Vente de la pleine propriété
C’est la configuration la plus courante et la plus simple pour l’acheteur : usufruitier et nu-propriétaire vendent ensemble, ce qui reconstitue la pleine propriété au profit de l’acquéreur et met fin au démembrement. Le prix est alors réparti entre les deux vendeurs.
Vente de l’usufruit
L’usufruitier peut céder uniquement son droit d’usufruit, sans l’accord du nu-propriétaire (article 595 du Code civil). Le marché reste toutefois très restreint : l’acheteur n’acquiert qu’un droit temporaire, qui s’éteint généralement au décès du vendeur initial. Le nu-propriétaire, lui, récupère la pleine propriété au terme de l’usufruit, sans nouvelle imposition.
Vente de la nue-propriété
Le nu-propriétaire peut, de son côté, vendre sa nue-propriété seule, sans l’accord de l’usufruitier. Cette vente n’a aucun impact sur les droits de l’usufruitier, qui continue à occuper le bien ou à en percevoir les revenus. Le nouvel acquéreur devient simplement nu-propriétaire à la place du vendeur.
Lorsque la nue-propriété est cédée à un tiers investisseur plutôt qu’à un proche, le prix ne suit pas forcément le barème fiscal mais résulte d’une négociation entre acheteur et vendeur, autour d’une décote appliquée à la valeur du bien en pleine propriété. Cette décote dépend de l’âge de l’usufruitier, de la durée prévisible du démembrement et du rendement locatif théorique du bien occupé.
Vente avec réserve d’un droit d’usage et d’habitation
Il existe une autre option, plus restrictive que l’usufruit classique : le vendeur peut céder la nue-propriété tout en se réservant uniquement un droit d’usage et d’habitation (DUH). Contrairement à l’usufruitier, le titulaire d’un DUH peut occuper le bien mais ne peut ni le louer, ni en percevoir de revenus.
Cette formule permet au vendeur de continuer à vivre dans son logement, tout en cédant une part plus importante de ses droits qu’avec un usufruit classique, ce qui se traduit généralement par un prix perçu immédiatement plus élevé pour le vendeur.
Vente de parts de SCI démembrées
Le démembrement peut aussi porter sur des parts de SCI plutôt que sur le bien en direct, un montage courant en SCI familiale. La cession suit la même logique (accord des deux parties, répartition selon le barème fiscal), sous réserve de la clause d’agrément prévue par les statuts. Une comptabilité de la SCI à jour permet d’objectiver la valeur des parts cédées.
Comment est réparti le montant de la vente entre usufruitier et nu-propriétaire ?
Barème fiscal de répartition usufruit et nue-propriété
Cette valeur est déterminée par le barème de l’article 669 du Code général des impôts, inchangé depuis 2004. Il fixe la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente :
| Âge de l’usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
La répartition au prorata des droits de chacun (article 621 du Code civil)
C’est la règle par défaut : à défaut d’accord contraire, le prix est réparti au prorata de la valeur de chaque droit, calculée selon le barème ci-dessus. Cette répartition sert aussi de référence en cas de litige entre les parties, y compris devant les tribunaux.
Un bien est vendu 300 000 €. L’usufruitier a 65 ans : il relève de la tranche 61-70 ans, où l’usufruit vaut 40 % de la pleine propriété. Il perçoit donc 120 000 € sur le prix de vente, et le nu-propriétaire reçoit les 60 % restants, soit 180 000 €.
Le quasi-usufruit : quand le prix revient entièrement à l’usufruitier
L’article 621 du Code civil autorise les parties à convenir d’un autre arrangement et à reporter l’usufruit sur le prix. Autrement dit, le prix de vente est intégralement versé à l’usufruitier, qui peut en disposer librement (le dépenser, le réinvestir, etc.). On parle alors de quasi-usufruit.
En contrepartie, l’usufruitier devient débiteur d’une créance de restitution envers le nu-propriétaire, exigible aux décès de l’usufruitier. La créance de restitution devient alors exigible et doit être prise en compte dans le règlement de sa succession.
Bon à savoir : il est vivement recommandé de rédiger une convention de quasi-usufruit au moment de la vente. Ce document précise le montant de la créance à restituer et les modalités de fonctionnement, ce qui évite tout litige entre héritiers au décès de l’usufruitier. Pour limiter ce risque, il est possible de prévoir des garanties (caution, nantissement d’un contrat de capitalisation) directement dans la convention.
Le réemploi du prix dans un nouveau bien démembré
Il est possible pour l’usufruitier et le nu-propriétaire vendant le bien de réinvestir ensemble la somme dans un nouvel actif également démembré (un autre bien immobilier, un contrat de capitalisation, des titres…). Le démembrement se poursuit alors sur ce nouveau support, avec les mêmes avantages patrimoniaux.
Cette solution doit être mentionnée dans l’acte de vente, ou constatée par un acte sous seing privé enregistré, pour être opposable à l’administration fiscale.
La répartition amiable entre les parties
Rien n’empêche l’usufruitier et le nu-propriétaire de s’accorder sur une répartition différente du barème légal, par exemple pour tenir compte de la situation réelle de chacun.
Cette liberté a toutefois une limite : si la répartition retenue s’écarte trop de la valeur économique réelle des droits sans contrepartie, l’administration fiscale peut y voir une donation déguisée entre les parties, et la requalifier comme telle.
Dans quels cas vend-on un bien en usufruit et nue-propriété ?
Après une succession, quand le conjoint survivant est usufruitier
En l’absence de dispositions testamentaires particulières, le conjoint survivant peut opter pour l’usufruit de la totalité de la succession, les enfants recevant la nue-propriété. La vente peut alors intervenir quelques années plus tard, notamment lorsque l’usufruitier souhaite se décharger de l’entretien du bien et des charges qui lui incombent ou lorsque les nus-propriétaires souhaitent récupérer leur part du patrimoine.
Après une donation avec réserve d’usufruit aux enfants
À l’inverse, des parents peuvent donner la nue-propriété de leur bien à leurs enfants tout en conservant l’usufruit, dans une logique de transmission anticipée. La vente devient nécessaire si les parents doivent financer un déménagement, une entrée en établissement spécialisé, ou simplement récupérer des liquidités.
Après un achat en nue-propriété programmée
Le démembrement ne résulte pas toujours d’une succession ou d’une donation. Certains investisseurs achètent directement la nue-propriété d’un bien auprès d’un vendeur institutionnel (bailleur social, foncière), avec un usufruit temporaire fixé à l’avance pour une durée déterminée, souvent entre 10 et 20 ans.
Au terme de cette durée, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais ni fiscalité supplémentaire. Mais il peut aussi choisir de revendre son bien avant l’extinction de l’usufruit, par exemple pour dégager une plus-value ou répondre à un besoin de liquidités : la vente suit alors les mêmes règles que celles vues plus haut.
Quelles sont les étapes d’une vente d’un bien en usufruit et nue-propriété ?
La vente d’un bien démembré suit globalement les mêmes étapes qu’une vente immobilière classique, avec des points de vigilance supplémentaires liés à la présence de deux titulaires de droits distincts :
- Estimation de la valeur du bien en pleine propriété, puis calcul de la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété, selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI ou une évaluation économique ;
- Recueil de l’accord écrit de l’ensemble des parties concernées (usufruitier, nu-propriétaire, et le cas échéant des indivisaires) sur le principe de la vente, le prix, et sa répartition ;
- Choix d’un notaire, le plus souvent commun aux deux parties, pour sécuriser la transaction et rédiger les actes ;
- Mise en vente du bien et recherche d’un acquéreur, en direct ou via une agence immobilière, avec réalisation des diagnostics obligatoires (DPE, etc.) ;
- Signature d’un compromis ou d’une promesse de vente, qui précise notamment la clé de répartition du prix entre usufruit et nue-propriété, ainsi que l’éventuel recours à une convention de quasi-usufruit ;
- Signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, avec versement du prix selon la répartition convenue (ou versement intégral à l’usufruitier en cas de quasi-usufruit) ;
- Déclaration de la plus-value par chaque partie séparément, sur la base de sa propre quote-part et de sa propre durée de détention.
Bon à savoir : contacter un notaire en amont, avant même de mettre le bien en vente, permet d’anticiper la répartition du prix et d’éviter tout désaccord de dernière minute entre usufruitier et nu-propriétaire.
Quels sont les avantages fiscaux de la vente en usufruit et nue-propriété ?
Vendre un bien démembré n’a pas la même fiscalité qu’une vente en pleine propriété classique. Chaque partie est imposée séparément, ce qui peut, selon les cas, réduire la facture globale.
Le calcul de la plus-value immobilière pour chaque partie
Chaque vendeur calcule sa propre plus-value, sur la base de sa quote-part du prix de vente et de son propre prix d’acquisition. Si le droit a été reçu par succession ou donation, le prix d’acquisition retenu est la valeur déclarée à cette occasion (généralement celle issue du barème de l’article 669 du CGI). Cette valeur se calcule en deux temps :
- On part de la valeur du bien en pleine propriété au jour de la transmission ;
- Puis on lui applique le pourcentage correspondant à l’âge de l’usufruitier à cette date, selon le barème vu plus haut.
Un père donne à sa fille la nue-propriété d’un appartement estimé à 300 000 €, tout en conservant l’usufruit. Il a 60 ans au moment de la donation. Selon le barème de l’article 669 du CGI, la nue-propriété représente alors 50 % de la valeur du bien. La valeur de la nue-propriété transmise est donc de 150 000 € (300 000 € × 50 %).
Quelques années plus tard, l’appartement est vendu et la fille reçoit 220 000 € au titre de sa quote-part. Sa plus-value brute est alors de 70 000 € (220 000 € − 150 000 €), avant application des éventuels abattements liés à la durée de détention.
L’exonération de plus-value après 30 ans de détention de l’usufruit
La durée de détention se calcule séparément pour chaque partie, à partir de la date à laquelle elle a acquis son propre droit (et non à partir de l’acquisition initiale du bien).
Un usufruitier qui détient son droit depuis plus de 22 ans est totalement exonéré d’impôt sur le revenu sur sa plus-value, et depuis plus de 30 ans, il est également exonéré des prélèvements sociaux. Le nu-propriétaire, qui a pu recevoir son droit plus récemment, reste lui soumis à l’imposition sur sa propre quote-part.
L’impact sur l’IFI du nu-propriétaire et de l’usufruitier
Avant la vente, c’est en principe l’usufruitier qui déclare le bien à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), pour sa valeur en pleine propriété (article 968 du CGI). Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer, sauf dans trois cas d’exception prévus par la loi :
- Usufruit légal du conjoint survivant ;
- Vente avec réserve d’usufruit sous certaines conditions ;
- Usufruit réservé lors d’un don à une collectivité publique, à une association reconnue d’utilité publique ou à une fondation reconnue d’utilité publique.
Une fois la vente réalisée, chacun ne déclare que sa quote-part du prix perçu.
