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- Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 € par parent avant tout calcul de droits ;
- Au-delà, le barème progressif en ligne directe s’applique, de 5 % à 45 % ;
- La maison est taxée sur sa valeur vénale au jour du décès, avec un abattement de 20 % si elle reste la résidence principale du conjoint survivant ;
- Donation de la nue-propriété, abattements renouvelés tous les 15 ans et assurance-vie permettent de réduire la facture en anticipant.
Hériter de la maison de ses parents peut-il coûter cher ? Pas forcément puisque chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 € par parent, ce qui permet souvent de transmettre un bien immobilier sans droits de succession. Mais la facture peut rapidement augmenter lorsque la valeur de la maison dépasse ces seuils, notamment pour un enfant unique. Et si la succession se fait via une SCI, le calcul change : vous héritez de parts sociales, et non directement de la maison. On fait le point sur le sujet pour estimer les droits à payer ainsi que les solutions pour alléger la facture.
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Combien coûte la succession de la maison de vos parents ?
Le montant des droits de succession dépend de trois éléments :
- La valeur de votre part dans la maison ;
- L’abattement auquel vous avez droit ;
- Le barème appliqué sur le reste.
Ces règles sont les mêmes que vous héritiez d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain.
L’abattement de 100 000 € par enfant et par parent
Avant tout calcul de droit de succession, chaque enfant déduit 100 000 € de sa part (article 779 du Code général des impôts). Cet abattement s’applique au décès de chacun des deux parents. Un enfant peut donc recevoir jusqu’à 200 000 € de ses parents sans payer de droits de succession.
Attention, cet abattement est commun aux donations et aux successions. Les donations reçues du même parent depuis moins de 15 ans viennent le réduire : c’est ce qu’on appelle le rappel fiscal.
Thomas a reçu 40 000 € de sa mère il y a 8 ans pour financer son appartement. Au décès de sa mère, il ne dispose plus que de 60 000 € d’abattement sur sa part de la maison familiale.
Le barème des droits en ligne directe
Une fois l’abattement déduit, la part restante est taxée par tranches, selon le barème de l’article 777 du CGI. Chaque tranche a son propre taux : vous ne payez jamais 20 % sur la totalité.
| Part taxable après l’abattement | Taux |
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % |
| Plus de 1 805 677 € | 45 % |
Dans la grande majorité des successions familiales, la part taxable reste dans la tranche à 20 %. La loi de finances pour 2026 n’a modifié ni ce barème ni l’abattement de 100 000 €.
À noter : le conjoint marié et le partenaire de PACS désigné par testament sont totalement exonérés de droits de succession. Sans testament, le partenaire de PACS n’hérite de rien. Seuls les enfants paient, sur la part qu’ils reçoivent.
Exemple chiffré de droits de succession pour parents-enfants
Hélène, veuve, possède une maison estimée à 250 000 €. À son décès, ses deux enfants héritent chacun de 125 000 €.
Après l’abattement de 100 000 €, chacun est donc imposé sur 25 000 €. Selon le barème progressif, cela représente 3 194,35 € de droits de succession par enfant, soit 6 388,70 € au total.
Le même calcul, appliqué à d’autres valeurs de maison, montre à quel point le nombre d’héritiers peut faire pencher la balance :
| Valeur de la maison | Droits par enfant si 2 enfants | Droits si enfant unique |
| 200 000 € | 0 € | 18 194 € |
| 250 000 € | 3 194 € | 28 194 € |
| 300 000 € | 8 194 € | 38 194 € |
| 400 000 € | 18 194 € | 58 194 € |
| 500 000 € | 28 194 € | 78 194 € |
Ces montants supposent que la maison est le seul bien transmis, sans dette ni donation antérieure. Pour votre situation, le simulateur officiel de service-public.fr donne une première estimation : par ici.
Les frais de notaire à ajouter aux droits
Dès qu’une maison figure dans la succession, le passage chez le notaire est obligatoire. Lui seul peut rédiger l’attestation immobilière, l’acte qui transfère officiellement la propriété aux héritiers et qui est publié au service de la publicité foncière. Ses frais comprennent plusieurs postes :
- Les émoluments, fixés par un tarif national réglementé, pour l’acte de notoriété, la déclaration de succession et l’attestation immobilière ;
- Les taxes et contributions reversées à l’État, comme la contribution de sécurité immobilière ;
- Les débours, c’est-à-dire les sommes avancées par le notaire pour obtenir des documents.
Bon à savoir : ces frais sont dus même lorsque vous ne payez aucun droit de succession. Demandez un devis détaillé au notaire dès l’ouverture du dossier : la part proportionnelle à la valeur de la maison pèse souvent le plus lourd.
Sur quelle valeur la maison est-elle taxée ?
Les droits ne se calculent pas sur le prix payé par vos parents, mais sur ce que vaut la maison au moment du décès auquel s’ajoutent des ajustements permettant de réduire cette base.
La valeur vénale de la maison
La valeur vénale, c’est le prix que la maison obtiendrait si elle était vendue dans des conditions normales de marché. Pour la fixer, vous pouvez demander une estimation à plusieurs agents immobiliers ou au notaire, et consulter les prix des ventes récentes publiés par l’administration fiscale.
Sous-évaluer la maison pour payer moins est risqué. L’administration peut contester la valeur déclarée et réclamer les droits manquants, avec intérêts de retard et majorations. Retenez une valeur réaliste, appuyée par des estimations écrites.
Bon à savoir : la valeur déclarée dans la succession devient votre prix d’acquisition si vous revendez la maison. Une valeur trop basse fait baisser les droits aujourd’hui, mais augmente la plus-value imposable demain.
L’abattement de 20 %
La maison bénéficie d’un abattement de 20 % sur sa valeur si elle remplit deux conditions au jour du décès :
- C’était la résidence principale du parent décédé ;
- Elle était aussi la résidence principale de son conjoint, de son partenaire de PACS, d’un enfant mineur ou d’un enfant majeur protégé ou ne pouvant pas travailler du fait d’une infirmité.
En pratique, cet abattement joue surtout au premier décès, quand le parent survivant continue d’habiter la maison.
Au second décès, la maison est souvent inoccupée : l’abattement ne s’applique plus, sauf exception.
À retenir : cet abattement est aussi perdu, en principe, quand la maison appartient à une SCI : les héritiers reçoivent alors des parts sociales, et non la résidence principale elle-même.
Les déductions possibles
Les droits de succession portent sur l’actif net : la valeur des biens, moins les dettes du défunt. Parmi les dettes déductibles :
- Le capital restant dû et les intérêts d’un crédit immobilier au jour du décès ;
- Les frais de santé et d’hébergement en Ehpad restés impayés ;
- Les impôts dus par le défunt, comme la taxe foncière de l’année du décès ;
- Les frais funéraires, dans la limite de 1 500 €.
À noter : si le crédit immobilier était couvert par une assurance décès, c’est l’assureur qui solde le prêt. Il n’y a alors plus de dette à déduire, mais la maison est transmise libre de tout emprunt.
Que se passe-t-il quand un des deux parents est encore en vie ?
Au premier décès, la maison n’entre souvent qu’à moitié dans la succession. Si vos parents étaient mariés sous le régime de la communauté et l’avaient achetée ensemble, la moitié appartient déjà au parent survivant. Seule la moitié du défunt est transmise.
Quand tous les enfants sont issus du couple, l’époux survivant choisit entre deux options :
- L’usufruit de la totalité de la succession : il garde l’usage de la maison, les enfants en reçoivent la nue-propriété ;
- Le quart en pleine propriété : les enfants reçoivent alors les trois quarts restants en pleine propriété.
N’importe quel héritier peut lui demander par écrit de choisir. Sans réponse dans les 3 mois, il est considéré comme ayant opté pour l’usufruit. Si le défunt avait des enfants d’une autre union, le conjoint n’a pas le choix : il reçoit le quart en pleine propriété.
Dans tous les cas, le conjoint marié peut rester dans la maison : gratuitement pendant un an, puis grâce à un droit viager d’habitation s’il le demande. Une donation au dernier vivant peut élargir ses options.
Droits de succession pour la nue-propriété
Si le parent survivant choisit l’usufruit, les enfants ne paient des droits que sur la valeur de la nue-propriété. Elle dépend de l’âge de l’usufruitier, selon le barème fiscal de l’usufruit (article 669 du CGI) :
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Au second décès, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires sans payer de droits supplémentaires sur cette part (article 1133 du CGI). Seule la moitié qui appartenait au parent survivant est alors taxée.
Un couple marié sous la communauté possède une maison de 400 000 €. Le père décède, la mère, 72 ans, y vit toujours et choisit l’usufruit.
La moitié du père vaut 200 000 €, ramenés à 160 000 € grâce à l’abattement de 20 %.
La nue-propriété représente 70 % de cette valeur, soit 112 000 €. Chacun des deux enfants reçoit 56 000 €, sous l’abattement de 100 000 € : aucun droit.
Au décès de la mère, sa moitié de 200 000 € donne 100 000 € par enfant : toujours aucun droit.
Grâce aux deux abattements successifs, cette maison de 400 000 € est transmise sans aucun droit de succession. Seuls les frais de notaire restent dus.
Comment payer moins de droits de succession ?
Donner la nue-propriété de la maison de son vivant
Vos parents peuvent vous donner la nue-propriété de leur maison tout en gardant l’usufruit. Ils continuent d’y vivre, mais les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété. À leur décès, vous récupérez la pleine propriété sans droits supplémentaires.
Des parents de 65 et 63 ans, mariés sous la communauté, donnent la nue-propriété de leur maison de 300 000 € à leurs deux enfants.
Avec un usufruitier de 61 à 70 ans, la nue-propriété vaut 60 %, soit 180 000 €.
Chaque enfant reçoit 90 000 €, dont 45 000 € de chaque parent : c’est sous l’abattement, donc aucun droit de donation.
Plus la donation est faite tôt, plus la nue-propriété est faible et la taxation légère. L’acte doit être signé chez le notaire, et ses frais restent à prévoir.
Utiliser les abattements tous les 15 ans
L’abattement de 100 000 € se reconstitue 15 ans après une donation. Des parents qui donnent à 60 ans peuvent donc donner à nouveau à 75 ans, puis transmettre le reste à leur décès en profitant une troisième fois de l’abattement.
Ces donations peuvent porter sur une partie de la maison ou sur des sommes d’argent. Un don familial d’argent bénéficie en plus d’une exonération spécifique de 31 865 €, si le parent a moins de 80 ans et l’enfant est majeur.
Loger la maison dans une SCI familiale
Vos parents peuvent apporter la maison à une société civile immobilière (SCI), puis vous donner des parts progressivement. Chaque donation de parts profite de l’abattement de 100 000 €, et les statuts fixent à l’avance les règles de gestion. C’est une manière d’éviter les blocages d’une indivision au décès.
La valeur des parts tient compte d’un éventuel emprunt porté par la SCI. Une décote peut aussi être appliquée pour tenir compte des contraintes de revente des parts, à condition de pouvoir la justifier.
Au décès, la succession d’une SCI ne fonctionne pas comme celle d’une maison détenue en direct. La SCI reste propriétaire du bien : ce sont les parts du parent décédé qui entrent dans la transmission d’une SCI. Concrètement :
- Les droits sont calculés sur la valeur des parts, c’est-à-dire la valeur de la maison diminuée des dettes de la SCI ;
- L’abattement de 100 000 € par enfant et le barème en ligne directe s’appliquent comme pour une maison détenue en direct ;
- Aucune attestation immobilière n’est nécessaire, puisque la maison ne change pas de propriétaire ;
- Les statuts peuvent soumettre l’entrée des héritiers dans la SCI à l’agrément des autres associés.
Relisez donc les statuts avant le décès : ce sont eux qui déterminent la place des enfants et du conjoint dans la SCI.
Bon à savoir : une SCI a un coût. Frais de création, tenue d’une comptabilité, assemblée annuelle : pour une maison de valeur modeste, une donation de la nue-propriété est souvent plus simple.
Financer les droits grâce à l’assurance-vie
Les capitaux d’une assurance-vie sont transmis hors succession. Les sommes versées avant 70 ans bénéficient d’un abattement de 152 500 € par bénéficiaire (article 990 I du CGI).
Pour les versements après 70 ans, l’abattement est de 30 500 € sur les primes, tous bénéficiaires confondus, et les intérêts sont exonérés (article 757 B du CGI).
Ce capital permet à vos parents de vous donner de quoi payer les droits sans vendre la maison. Il peut aussi compenser un frère ou une sœur lorsque la maison revient à un seul enfant.
Comment reporter le paiement des droits de succession ?
La déclaration de succession doit être déposée dans les 6 mois qui suivent le décès, s’il a eu lieu en France métropolitaine. Les droits se paient au même moment. En cas de retard, des intérêts de 0,20 % par mois s’appliquent, puis une majoration de 10 % à partir du 13e mois.
Si vous ne pouvez pas payer d’un coup, deux solutions existent :
- Le paiement fractionné : jusqu’à 3 versements sur 1 an, ou 7 versements sur 3 ans si la succession contient au moins 50 % de biens difficiles à vendre, comme une maison ;
- Le paiement différé : si vous héritez de la nue-propriété, vous pouvez attendre jusqu’à 6 mois après l’extinction de l’usufruit, en général au décès du parent survivant.
Dans les deux cas, il faut offrir des garanties, payer des intérêts et obtenir l’accord de tous les héritiers.
Garder, racheter ou vendre : que faire de la maison ?
Rester en indivision entre frères et sœurs
Par défaut, les héritiers deviennent propriétaires ensemble : c’est l’indivision. Chacun détient une quote-part de la maison, sans partie précise attribuée. Les décisions courantes, comme louer la maison, se prennent à la majorité des deux tiers. La vente, elle, exige en principe l’accord de tous.
Les charges (taxe foncière, assurance, travaux) se partagent selon les parts de chacun. L’héritier qui occupe seul la maison doit une indemnité d’occupation aux autres. Pour éviter les malentendus, une convention d’indivision signée chez le notaire peut fixer les règles pour 5 ans renouvelables.
Racheter la part des autres héritiers (soulte)
Votre frère veut acheter la maison de vos parents ? C’est possible lors du partage : la maison lui est attribuée et il verse aux autres héritiers une somme d’argent correspondant à leur part, appelée soulte. Le partage est soumis à un droit de partage de 2,5 %, calculé sur la valeur de la maison.
Trois enfants héritent d’une maison de 300 000 €. L’aînée souhaite la garder : elle verse 100 000 € à chacun de ses deux frères, soit 200 000 € de soulte. Le droit de partage s’élève à 7 500 € (2,5 % de 300 000 €), auxquels s’ajoutent les frais du notaire.
Si l’héritier qui rachète n’a pas la trésorerie, il peut financer la soulte par un crédit immobilier.
Vendre la maison après la succession
Pour vendre, le notaire doit avoir établi l’attestation immobilière et tous les héritiers doivent être d’accord. La vente peut intervenir rapidement après le décès, sans attendre un délai légal.
Si le prix de vente dépasse la valeur déclarée dans la succession, la différence constitue une plus-value. Elle est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention. La durée court à partir du décès. Les droits de succession et les frais de notaire payés peuvent être ajoutés au prix d’acquisition.
Plusieurs cas exonèrent totalement la plus-value :
- La maison est devenue votre résidence principale au moment de la vente ;
- Vous la détenez depuis plus de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et plus de 30 ans pour les prélèvements sociaux ;
- Le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €.
Une maison vendue quelques mois après le décès, au prix déclaré dans la succession, ne dégage en général aucune plus-value.
Comment se passe un désaccord sur la succession de la maison ?
Personne ne peut être contraint de rester en indivision (article 815 du Code civil). En cas de blocage, plusieurs étapes s’offrent à vous :
- Faire réaliser une expertise par un professionnel indépendant si le désaccord porte sur la valeur de la maison ;
- Demander au notaire de jouer un rôle de médiateur entre les héritiers ;
- Si les héritiers détenant au moins deux tiers des droits veulent vendre, saisir le tribunal judiciaire pour être autorisés à vendre malgré l’opposition des autres (article 815-5-1 du Code civil) ;
- En dernier recours, demander un partage judiciaire, qui peut aboutir à une vente aux enchères.
À noter : une vente aux enchères se conclut souvent en dessous du prix du marché, après des années de procédure. Un accord amiable, même imparfait, coûte presque toujours moins cher à tous les héritiers.
